主题：万科A 暂时不会在港融资

事件：万科董事长王石在香港的中报业绩发布会上表示，"下半年的形势可能比想象的更严重，万科做好了最坏的打算"。尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积，减缓竣工速度，控制拿地面积。同时，鉴于目前形势，万科暂时不会在港融资。

　　同时，国家统计局消息称，从宏观经济形势和政策面、需求层面、供给方面临的资金困境三方面来看，市场并不支持房价持续高涨。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。

　　点评：政策面、需求面的紧缩不仅不支持房价持续上涨，而且将导致房价下降。我们判断北京、上海等区域房价在未来6个月内下跌幅度在15%左右，如果今明两年城镇居民人均可支配收入可以保持2005－2007年的平均增长率，则房价收入比有望在2009年下半年回到大约2004－2005年前后的水平。加上今年下半年开发商普遍下调开竣工面积将导致明年供给下降，所以2009年下半年房价才有望稳定，成交量变得活跃。

　　除广深外各城市房价调整并不充分，开发商也尚未出现优胜劣汰，所以指望专门针对房地产的政策面放松、甚至救市是不现实的。依据市场规律自救才是最现实的，如降价加快回笼、增加有刚性需求支撑的中小户型等。业绩增长首先来自于销售增长，其次才是毛利率，没有销量支持的高毛利率没有意义。

　　行业评级维持有谨慎的增持，建议多关注万科类和非万科类两种类型企业的盈利模式和价值驱动力。


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