主题: 万科转土地二级市场淘金 抄底步伐加快
2008-08-25 20:43:47          
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主题:万科转土地二级市场淘金 抄底步伐加快

万科发布了4月业绩快报。尽管其4月的销售业绩增速放缓处于业界意料之中,但在土地市场的萧条期,万科的进取姿态却出乎人们的意料之外。

  
   紧跟万科的扩张步伐,保利地产和招商地产在今年一季度也斩获颇丰。

  
   从率先降价转而率先买地,房价是否正如此前王石宣布的那样已然止跌?此次,以万科为代表的大地产商们是过早乐观还是又一次走在了业界前面?

  
   仅4月份一个月内,万科便新增了惠州、武汉、青岛三个项目。合计建筑面积为78.1万平方米,总地价11.63亿元,平均楼面地价1489元/平方米,相比此前新增项目的地价大幅降低。

  
   在过去的3个月中,万科也增加了7个项目,合计总地价约41.5亿元,总建筑面积超过151万平方米,平均楼面地价约为2748元/平方米。截至一季度末超过113万平方米建筑面积已正式过户。

  
   在万科今年1~4月取得的10个新项目中,共有7个大型项目及高端项目,都是通过合作形式获得的,只有天津的两个中小型项目为万科全资拥有。

  
   事实上,万科在一级市场所拿的土地价格依然不菲,例如青岛地块万科拿地价为2707元/平方米。但是在2007年7月的高峰期,同样路段曾有地块拍卖,楼面地价约为1870元/平方米。

  
   但是,兼并中小开发商的项目,却让万科抄到了土地市场的底。其中,惠州的海景别墅项目,地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米,均属超值。而在东莞,最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边,万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘,地价仅为3144元/平方米。

  
   与去年一季度相比,万科虽然土地储备增速放缓,但是兼并速度却明显加大。去年同期,万科新增项目达19个,合计总建筑面积约293万平方米。当时的平均楼面地价为2405元/平方米。但是众多项目中,只有深圳、南昌两个小项目为合作形式取得,万科的权益面积约超过8万平方米。但是在今年一季度正式过户的项目中,万科的权益面积就已经超过65万平方米,其中尚未计算待过户的上海总建面积近30万平方米大盘中的权益面积。其合作项目的地段及所在城市的重量级都有所提升,而且地价也明显比其他开发商从一级市场所取得的价格便宜。

  
   与此同时,率先降价的万科针对房价的态度似乎也有所转变。日前其掌门人王石公开对媒体表示:“我们该降的都降了,应该不会再降了。”

  
   曾是万科集团中降价先锋的深圳万科也开始率先在降价面前止步,转而提出以“绿色技术”(工业化住宅建筑方式等)和“品质提升计划”为基石,建筑“绿色小区”,并以“物业服务创新”等提升物业价值。

  
   “五一”期间,曾经引领华南地区降价潮流的万科,一反常态地在深圳、广州等地开始了轻度提价的尝试,同时折扣额也明显减少,部分新货的折扣从过去总额的1%~2%变成了5000元或10000元的价格折扣。


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