主题：广州默许松绑

　核心提示：自5月份以来，广州默许增城、从化两地松绑限价，并对市区的五限也进行了调整。作为一线城市，广州的限购坚冰被认为难以打破，但仍可曲线松绑。业内人士认为，广州目前采取的是“温水煮青蛙”式的松绑楼市调控，这样既可以规避触碰中央红线的风险，又能有效释放市场购买力。如果确实需要救市，政府手上还有不少牌可打。

　　增城、从化放开限价，中心区高价盘限签松动，广州人才入户全面开闸带来购房名额增加……广州楼市调控政策在微调。

　　从去年开始，“限购、限贷、限价、限签、限售”这五限政策就成为广州楼市的紧箍咒，随着今年市场逐步下行，要求政府松绑五限进行救市的呼声渐高。自5月份以来，广州默许增城、从化两地松绑限价，并对市区的五限也进行了调整。作为一线城市，广州的限购坚冰被认为难以打破，但仍可曲线松绑。业内人士认为，广州目前采取的是“温水煮青蛙”式的松绑楼市调控，这样既可以规避触碰中央红线的风险，又能有效释放市场购买力。如果确实需要救市，政府手上还有不少牌可打。

　　调整

　　自今年5月开始，广州已低调启动多项楼市微调措施，这些措施的共同点就是政府对开发商仅限“口头传达，不发文件”，可谓十分低调。

　　对于广州来说，除了限购这条红线难以逾越，地方政府手里仍有相当多的牌可以打。广州去年开始执行的“限购、限贷、限价、限签、限售”这五限政策，限购短时间内难以解除，限贷也不会放松，但限价、限签、限售这项政策都属于地方政府自行出台的调控手段，只要地方政府愿意，随时可以拿来救市。近期的具体措施表现如下：

　　1.郊区限价放开

　　早在今年5月份，增城率先松绑限价，开发商无须再两套合同卖楼，并且允许高价别墅进行网签。自5月份开始，增城国土房管局通知各开发商执行新的政策，按照要求，原来签一个购房合同再签一个装修合同的开发商，需要向房管局签署一份承诺书，承诺不再搞双合同，房管局则同意开发商按照购房合同与装修合同的总价进行销售，但不得突破两份合同的价格。

　　同样被限价的从化也对限价政策进行了调整。在广州各地楼盘纷纷推出低首付、大降价等促销手段的环境下，地处从化市区新城市中心——从城大道上的莱茵水岸6月1日上午正式发售“观邸2期”高层洋房，均价比去年11月发售的“观邸1期”上涨11%，达到9899元/平方米，从化连续两年未上调限价线的状态也因此终于被打破。

　　从限价来看，目前增城、从化两地已经放开，市区的许多楼盘也解除了限价，而该政策的松绑，对楼市最大的影响是开发商不用再以双合同来进行销售，在同样的总价下，买家的贷款成数相应增加了，购房门槛也因此降低，对市场的利好不言而喻。而限签政策目前虽未完全解除，不少高价盘仍每月有一定网签限额，但政策环境正在变得逐步宽松，限签与限售这两项迟早要解除，这对开发商的销售回款有所帮助，一定程度上也是能起到救市的作用。

　　2.中心区高价盘限签松绑

　　除了郊区松绑限价，市区的高价盘网签也在近几个月被放开。早在去年年底，花都、南沙等外围区域已经传出松绑高价盘网签的消息，而这一风潮今年先后席卷全市各中心区，如万科金色梦想、万科东荟城等原本因网签受限而被迫采用两套合同卖楼的项目，近期已经回归单合同。

　　3.户籍政策进一步宽松，“抢人”救市

　　除了直接调控楼市，户籍政策的改革也对楼市有间接利好。今年3月份，广州市政府网站公布广州市人口调控和入户政策“1+3”文件，“1+3”文件不仅放宽引进高层次、高技能人才的年龄门槛，也为一线人员开辟入户的新通道。而近期广州重新又启动了本科学历入户的措施，外来人才租房满一年可申请入户，户籍政策进一步宽松，使原本只能在广州买一套房或不能买房的外地户籍居民增加了一个甚至两个购房名额，无疑也能带来更多的市场空间。

　　原因

　　楼市地市双低迷促使政策微调

　　广州楼市低迷无疑是促使政府逐步松绑各项调控政策的重要原因。自春节以来，广州楼市成交呈现连续下跌的态势，不断传出的楼盘降价的消息也带来不小压力。另一方面，广州市政府今年有不小的土地供应计划，如果楼市惨淡，必将影响开发商的拿地热情，这也是政府所不愿意看到的。

　　据搜房网监控广州国土房屋局网站，5月广州共有12宗土地成交，总成交面积727314.14平方米，是今年以来的最高纪录。然而成交金额却缩水至479199万元，环比4月份的697148万元骤减31.26%，同比去年5月减少31.91%。

　　尽管5月广州土地出让宗数和面积均创下今年新高，然而受到楼市低迷影响，广州土地市场也“遇冷”，两场土拍均草草收场，成交金额也骤减，作为难得一见的广州老城区宅地也突然中止出让。业内人士判断，随着“降价潮”蔓延至一线城市，广州房价调整压力骤显，清库存将成为房企首要任务，接下来土地市场或将出现明显降温。

　　业内分析人士认为，近期广州开发商积极推盘，打折促销力度比较大，但市场观望情绪依然很重，这导致库存去化较为缓慢。市场无疑需要一针来自政策的“强心剂”。

　　建言

　　限购红线难破但可曲线松绑

　　近期全国各地楼市限购调整的传闻不断，广西南宁、天津、杭州萧山、无锡、安徽铜陵等城市相继放松限购。在佛山高明经历限购“松绑”告吹后，广州传出南沙将针对澳港人士松绑限购的消息，而这也被视为广州对松绑限购能否破冰的一个试探。

　　今年5月份，方圆地产首席分析师邓浩志在其个人微博爆料，广州南沙将松绑限购，针对香港、澳门居民购买南沙住宅的限购将松绑，“即未来港澳人士可在南沙置业”。不过，该人士表示公布时间还不确定，同时南沙还在讨论对“粤”籍人士放开限购，即放开广东省内居民的限购。

　　关于南沙限购松绑或有针对性放开，自广州开始限购后不久就不时有相关声音出来，其中南沙作为国家级新区，不少专家都曾建议应该松绑限购，以利于吸引更多人才，特别是为了促进港澳和南沙的合作，针对港澳人士的限购松绑更是得到不少业内人士的支持。邓浩志透露，“落实粤港澳优质生活圈”这个南沙定位正是重要的理由。

　　不过，广州市国土房管局相关人士表示，广州仍继续严格执行国家相关调控政策，目前没有政策调整。此前也有媒体报道称，住建部一位相关司局的人士确认：“近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出。”

　　有专家表示，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳一定年限为前提，而北京规定为5年，广州“穗六条”规定为3年、上海“沪七条”为两年、武汉等二线城市大多数为两年，广州的年限要求在全国仅次于北京，因此哪怕不能完全放开限购，也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现限购政策的定向宽松，扩大符合购房资格群体范围。 多地频传限购松动：压力逼出地方松绑动力||新京报||张旭||2014年06月20日 07:27



　　包括沈阳在内，多个地方政府寻求放松限购，背后都有来自市场的压力。石立飞/CFP



　　部分城市限购政策调整及传言

　　限购松动：压力逼出地方松绑动力

　　多地频传限购松绑，业内认为库存压力大、房价收入比较合理的地方最可能放松

　　6月10日，沈阳放松限购的消息传出。第二天，沈阳市政府相关部门表示，沈阳市并未实施所谓全面取消限购的政策。有人戏称其为“松绑一日游”。

　　两三个月来，多地已经试探性放松限购。市场库存压力、土地财政压力，迫使一些地方开始在放松限购上做文章。

　　松绑，不能说的秘密

　　沈阳、天津、福建等多个地方都传出限购放松的消息，但政府部门都不曾公开承认

　　虽然沈阳市有关方面否认了限购取消，但记者从多个渠道获悉，沈阳市限购的有条件放开在6月10日之前已经开始。在原限购的二环区域，将沈阳户籍每户限购两套房调整为夫妻二人各限购两套房；外地户籍人士购房条件，从原来要求连续缴纳1年社保变成连续缴纳3个月即可。

　　6月10日，在业内人士微博披露沈阳限购放松的消息后，全国各地媒体迅速关注，“放松限购”、“首个取消限购的城市”等标签被贴给沈阳。还有观点将沈阳放松限购与从辽宁调任住建部党组书记的陈政高联系起来，认为沈阳此举更具有风向标的意义。

　　在这样的关注下，沈阳否认取消限购，“避免被指为‘出头鸟’，就可以理解了。”一位业内人士这样对记者表示。

　　今年，沈阳、天津、福建等多个地方都传出限购放松的消息，但政府部门都不曾公开承认。早些时候业内流传的“闽十条”，也是一个没有公章的文件形式。今年5月，广东佛山高明区传出放松限购的消息后，高明区国土城建部门称，此为高明房协内部操作行为。

　　有业内人士表示，虽然中央已有分类调控的精神，但毕竟都没有不再调控、取消原来调控政策的说法。地方政府想放松限购，也会避免明说，或通过口头通知，或由行业协会名义进行，一旦发现舆论风向不利，地方还有回旋余地。

　　库存“压力山大”

　　温州去化周期接近45个月；西安、宁波、福州、杭州、沈阳、天津去化周期都在22个月以上

　　包括沈阳在内，多个地方政府寻求放松限购，背后都有来自市场的压力。

　　这种压力首先是库存的压力。易居房地产研究院的数字显示，截至5月，沈阳新建住宅库存1828万平方米，仅次于全国库存最高的天津市（2110万平方米）。按照过去6个月的平均去化速度，沈阳新房库存去化需要22个月。相对于12个月的正常水平，这个去化周期明显偏长。

　　同时，沈阳住宅销售价格从去年四季度开始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量联行报告显示，沈阳一季度土地出让成交宗数同比下降36%。另据沈阳当地媒体统计，1-5月，沈阳土地市场投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，沈阳4地块出让又有3宗流拍。

　　土地流拍无疑直接影响到地方财政收入。而沈阳对土地财政依赖度并不低。据机构发布的报告，在全国45个限购城市土地财政依赖度排名中，沈阳位居第24位，2013年土地出让金占全年一般预算财政收入的65.9%。

　　今年一季度，沈阳GDP增长只有7.5%，同比回落1.6个百分点。世联行(行情,问诊)集团副总经理兼董秘袁鸿昌认为，沈阳寻求放松限购，也有为经济托底的考虑。

　　与沈阳一样面临巨大库存压力的还有许多城市。上海易居房地产研究院一份针对35个城市（4个一线城市、21个二线城市、10个三线城市）的统计显示，截至5月底，35个城市新建商品住宅库存达到25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。

　　而根据新建商品住宅存销比（当月库存面积/最近六个月单月销售平均面积）这个指标，上述35个城市新建商品住宅平均需要16.5个月才能消化完，而在4月，存销比数值为15.2个月。其中，温州去化周期最长，接近45个月；西安、宁波、福州、杭州、沈阳、天津去化周期都在22个月以上。这其中，宁波、福州、杭州、沈阳、天津都传出过限购放松的消息。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，多个城市库存“压力山大”，带来对土地市场、地方财政的影响，就积聚成地方放松限购的动力。在他看来，库存压力大、房价收入比相对合理的城市更可能放松限购。

　　放松时机初现

　　在投资性需求被挤出，房价也在合理回归的情况下，限购放松或者逐步放松正是一个时机

　　在谈到沈阳放松限购的尝试时，杨红旭表示，从房价收入比（房屋总价与居民家庭年收入的比值，世界银行认为合理的房价收入比应为3-6倍）看，沈阳的房价收入比从2011年的9.3降到2013年的6.8，“非常合理”，没有任何房价泡沫，本不需要限购。

　　此外，袁鸿昌认为，沈阳的限购政策原本限制在二环以内，而市场的供应主要集中在二环以外。从这个角度看，限购放松乃至取消带来的需求是有限的。同时在市场向下的情况下，投资客进场的可能性并不大。

　　根据世联行的统计分析，今年投资客在市场占比低至10.2%，2012-2013年，这一数字在14%左右，2009-2011年则在25%上下，而2007年高达39.5%。

　　北京一位业内资深人士也表示，限购的目的是抑制投资投机型需求，促进房价合理回归。在目前投资性需求被挤出，房价也在合理回归的情况下，限购放松或者逐步放松，正是一个时机，不会引起市场大幅反弹。

　　国家统计局最新数字也显示，5月，沈阳新建商品住宅价格环比降0.4%。全国70个大中城市中，半数城市房价都在回调。

　　此外，本轮市场调整更多的是信贷收紧造成的。在信贷环境没有明显好转的背景下，市场成交难以明显反弹。

　　“松绑不违背中央精神”

　　业界认为，限购放松和中央“分类调控”精神并不违背

　　一位不愿具名的房企总经理对记者表示，多个地方频频试水放松限购，已经证明地方的急切性。而限购放松和中央“分类调控”、让市场在资源配置中发挥决定性作用并不违背。

　　中国房地产业协会一位资深人士不久前也谈到，限价、限购等行政性手段迟早是要退出的，这也贴近改革的方向。“房地产业现在也处于一个前期调控政策的消化期，在房价已经显露理性回归势头的情况下，调控政策稍微松动一点有什么不好呢？”

　　另据媒体报道，在6月4日国新办的新闻发布会上，住房城乡建设部总经济师冯俊表示，中央对不同地区、不同情况提出分类调控的原则，至于是否取消限购由地方自行判断。

　　未来，除一线城市外，更多的限购城市或许会寻求明里暗里的突破。杨红旭预计，限购可能就像曾经的“7090”政策一样，到最后不了了之，媒体也不关注了。

　　沈阳取消限购一日游成风向标 21城出现松绑传闻||21世纪经济报道||###||2014年06月20日 07:26 　　沈阳风向标：地方限购政策趋势

　　前不久，沈阳当地房地产交易中心权证部在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策最新通知》，明确表示：即日起，沈阳市限购政策取消。外地人不限购，可以购买多套住房；沈阳本地人也可购买多套住房。但一天后，沈阳市有关部门即予以否认。

　　在此之前，无锡、南宁等都是通过户籍等途径“曲线放松限购”，沈阳“取消限购”尽管只是虚晃一枪，也被外界认为是“第一个吃螃蟹”的城市，引起极大关注。

　　实际上，不管是从库存、土地供应量来看，沈阳都可以作为二三线城市的典型样本，可供探讨地方限购放松的标准及可能的退出路径选择。

　　哪些城市急于“松绑”？

　　据统计，当前有46个城市出台过限购政策，2014年以来，包括沈阳在内，有21个城市出现“限购松绑”的传闻。21世纪宏观研究院发现，急于调整限购措施的城市有如下特点：

　　第一，前几年土地供应量过大，且库存消化周期超过一年的城市。

　　以沈阳为例，2010-2013年，沈阳的土地供应量排名前列，且需要超过5年时间消化其新增土地供应。

　　截至今年5月底，沈阳新建住宅库存量为1828万平方米，远超京沪，排在天津和西安之后，列全国第三，环比4月增长6%，同比增长28%。如此体量的库存，按照过去6个月的移动平均销量，需要22个月才能去化，处于偏高水平。

　　第二，需求被透支、住宅销售不足的城市。

　　2010-2013年，沈阳销售面积接近8000万平方米，超过上海、武汉等城市，而其常住人口为826万人，需求或提前透支，在巨大的库存面前，未来市场可能面临需求动力不足。

　　第三，对土地财政依赖度较高且卖地出现明显下滑的城市。

　　同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位。2013年沈阳市土地出让金527.62亿元，一般预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度65.9%。

　　另外，中国指数研究院数据显示，沈阳今年1-5月土地成交总价133.7亿元，同比下降7.8%，5月份，沈阳共推出18宗地块，其中10块流拍。

　　根据住建部有关“分类调控、分城施策”的官方表态，沈阳并非没有调整限购政策的空间。然而，沈阳取消限购政策仅执行一天就被叫停。

　　21世纪宏观研究院认为，曾担任过沈阳市委书记和辽宁省长的陈政高刚刚调任住建部党组书记，沈阳一旦取消限购将被其他城市视作调控风向标，因此必须慎之又慎。

　　限购微调如实现？

　　执行4年的限购政策将在2014年迎来调整的窗口期，此次调整将以二三线城市为主。21世纪宏观研究院认为，目前阶段，限购不会直接放松，更多是通过户籍政策等方式绕道实现，具体如下：

　　首先，通过户籍改革突破限购。

　　2014年，无锡打响了通过户籍改革侧面突破限购的第一枪。

　　中央农村工作领导小组副组长陈锡文日前表态，户籍制度改革决定已通过中央全面深化改革领导小组和中央政治局常务会审议，国务院将很快推出。

　　当前，部分城市允许购房落户，这意味着，外地人拥有本地户籍的门槛放低，落户后还会具有第二套住房的购买资格；另外，当前户籍制度改革下的人才引进等特定人群对于当地住房市场也有相当的需求，有条件地定向放松这类人群的住房购买资格或许也会成为侧面突破“限购”的方法之一。

　　其次，限购范围微调。

　　目前执行限购的46个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区限购。

　　天津、南宁限购政策即通过区域的调整来进行变通，前者是取消天津滨海新区的限购，扩大滨海新区的可购房区域范围；后者是把整个北部湾经济圈都纳入了南宁市的房地产市场需求范围。

　　总的来看，从市场影响的角度来说，天津与南宁对限购适用范围进行调整，扩大了城市或区域的市场需求覆盖范围，有助于城市与区域市场放量成交，适度改变当前这些城市或区域房地产市场下滑的局面。

　　限购范围的放宽还包括限购对象与限购商品的定向微调，例如长沙的限购政策仅针对90平方米以下的新建商品住宅，且对本地居民范围扩展至环长株潭户籍家庭。

　　第三，限购资格认定标准、审查放松。

　　各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月（当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年）为购房的基本条件。因此，限购政策也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现定向宽松，扩大符合购房资格群体范围。

　　前不久，昆明就把限购资格审查权下放给开发商。

　　第四，限购政策执行层面“明紧暗松”，甚至“名存实亡”。

　　从过去几年各地限购政策的执行轨迹来看，当楼市相对低迷期时，限购政策在执行层面“明紧暗松”的情况就会发生。

　　在二三线城市，甚至一线城市，中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。甚至部分二三线城市限购政策“名存实亡”，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。

　　据21世纪宏观研究院了解，沈阳市在“取消限购一日游”之前，限购在执行层面就已经放宽。

　　北京自住房下周一将进行首次摇号 中签率仅1/68||新京报||###||2014年06月20日 07:07



　　北京首次自住房摇号确定在下周一举行。昨日，金隅汇星苑自住房项目在市住建委网站发布摇号公告，1882套房源将摇出3764户家庭。

　　公告显示，通过购房资格审核的家庭共16.5514万户，其中优先家庭共12.7638万户，由于优先家庭的户数远超过房源套数，此次摇号仅从优先家庭中摇取。

　　此次摇号仅从优先家庭中摇取

　　按照北京自住房的政策，自住房项目在摇号的前3天，开发商要在市住建委网站和销售现场进行摇号公告。

　　昨天发布公告的金隅汇星苑项目是北京首个摇号的自住房，该项目已于此前一天获批预售许可证。

　　根据公告，金隅汇星苑项目将于本月23日下午14点30分，在金隅环球贸易中心（北京）公开摇号，确定选房家庭。

　　公告显示，金隅汇星苑项目最终确认的申购家庭为17.2563万户，通过购房资格审核的家庭共16.5514万户，其中，优先家庭共12.7638万户，非优先家庭3.7876万户。该项目提供的房源套数也最终确定，为1882套。

　　由于优先家庭的户数远超过房源套数，此次摇号仅从优先家庭中摇取。也就是说，此次摇号只面对优先家庭，非优先家庭这次“没戏”。

　　摇出的家庭数量为房源的2倍，共3764户。其中前1882个家庭为正选组，后1882个家庭是备选组。如果前1882个家庭有放弃选房的，房源有剩余，那么备选组的家庭就可以依次选房。

　　入围1882户的中签率仅1/68

　　此次摇号“僧多粥少”，12万多户参加摇号的优先家庭，入围3764户的大名单的概率只有约三十四分之一，入围1882户正选组的中签率只有六十八分之一。不过，由于该项目东四、五环之间的绝佳位置和低于周边商品房约一半的价格，申购家庭的热情还是很高。

　　此外，此次摇号将由公证机构——北京市方正公证处全程公证，摇号现场邀请申购家庭代表、朝阳区房管局、人大代表、社会监督员新闻媒体现场监督。

　　摇号结束后，购房人可登录市住建委官方网站：http://www.bjjs.gov.cn/和北京金隅嘉业房地产开发有限公司官方网站：http:/www.bj-gem.com.cn/查询摇号结果。

　　■ 释疑

　　首个自住房项目各户型价格是多少？

　　所有房价格均为2.2万元/㎡

　　此前，金隅汇星苑公开的信息显示，该项目的销售均价为2.2万元/平米。按照商品房的规律，不同楼层、朝向的户型价格是有上下浮动的，那么金隅汇星苑的各户型价格会是多少？

　　记者昨日了解到，该项目将不分户型、楼层、朝向，所有单套房屋的价格都是2.2万元/平米。据悉，此前在该项目的土地出让文件中，曾规定2.2万元是“最高限价”，这也是该项目价格统一的原因。

　　这意味着，摇中号码越靠前的家庭，越能选择到楼层、朝向、户型更好的房子。

　　据介绍，汇星苑项目的1882套房源中，一居室有302套，两居室有1430套，三居室150套。

　　如果摇中还要多久才能完成购房手续？

　　还要1个月才能买房成功

　　摇号完成后，开发商会发布选房公告，预计会在数天之后组织中签家庭选房。选房完成后，如果确定要购买，开发商会将该家庭的资料提交，由市住建委对该家庭的购房资格进行审核，审核结果会在10个工作日内出来。

　　然后，开发商将及时通知购房家庭前去签订购房合同，办理贷款等相关手续，此时，这套房子就算是买到手了。

　　记者大体估计，整套流程在1个月内可以全部完成。这意味着，这些家庭能在7月20日前把房子买到手。

　　媒体称房地产需求会放缓:人口金字塔顶底部老龄化||第一财经日报||###||2014年06月20日 01:30 　　图解中国房地产之四

　　从人口金字塔看房地产需求

　　[ 鉴于中国庞大的人口基数，对房地产的需求绝对量肯定是很高的，但在人口金字塔顶、底部老龄化的态势下，对房地产的需求增速无疑是放缓甚至逆转的 ]

　　前几周，笔者从供给角度分析中国的房地产市场，在《中国到底有多少房子？》一文中计算出，截至2013年底，中国城镇住宅存量面积约175.2亿平方米~240.24亿平方米，再加上农村233.67亿平方米，合计起来上限值高达474亿平方米。

　　在《买房真的不需要再抢了！》这篇文章中计算得出，截至2013年12月，除了住宅类商品房待售面积3.24亿平方米，还有在建住宅类商品房46.35亿平方米。粗略计算，这部分库存需要5年时间消化，当然各城市差异较大，具体城市需要具体分析。

　　那么，本周第一财经日报《财商》从需求角度来讨论下：需求端最重要的是人口因素，虽然这是个中长期因素。

　　两套房的背后

　　不远的将来，爷爷奶奶留一套房，外公外婆留一套房，确实是90后以及年龄更小的群体所面临的情况。

　　在这两套房背后，是加速的老龄化。人口老龄化，国际上有个通用的指标，即60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为一国或地区进入老龄化社会的标准。

　　如果按第二个标准衡量，中国在2000年左右就进入老龄化社会了，2000年中国65岁及以上人口比例为6.96%，2001年该数据为7.1%。（图1）

　　而2011年的第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上的人口占比为13.26%，总数为1.79亿，65岁及以上的老年人占比为8.87%，绝对数接近1.2亿。到了2013年底，中国65岁及以上的老年人占比已达9.7%。

　　从增幅来看，2000年起每年以0.2个百分点~0.4个百分点的速度增长，这意味着中国的老龄化进程正在加速。老龄化加速的一个结果就是，社会经济发展活力下降，因为干活的人少了。

　　瑞银证券曾在《亚洲结构性主题——老龄化的亚洲》报告中预计，2010年后中国老年人口加速上升，老龄化加速将持续到2030年左右， 2010~2030年间60岁以上老年人口年均增长速度达到3.66%，2030~2050年年均增长速度下降到1.26%。到2050年中国60岁以上人口将占到总人口的31.1%，大大高于届时世界21.9%的平均水平。

　　为什么会出现人口老龄化？

　　现象是老年人多了，但背后的原因是生育率水平和预期寿命的变化，其中前者又比后者影响大得多，至于中国老龄化，两个因素兼有之。

　　从两次人口普查中的预期寿命数据看，2010年该数据为74.83岁，而2000年为71.4岁，10年之中增长了3.4岁。而预期寿命的提高会使人口金字塔的顶部相对加重，即顶部老龄化。

　　而从人口出生率看，从第三次婴儿潮之后，1987年起我国人口出生率开始从2.33%逐渐下降，2009年起人口出生率更是开始低于1.2%，虽然2011年起微弱反弹，但整体趋势难改。而低生育水平则使人口金字塔的底部相对缩减，即底部老龄化。

　　就全球而言，老龄化导致的人口负增长已经成为一个魔咒，诸如日本、德国这些发达国家也都无法摆脱人口负增长的命运。不过，相比于其他国家，中国老龄化过程具有速度更快、间隔更短、发展水平更低的特点。

　　有数据显示，西方主要发达国家完成人口老化（65岁以上人口占比从7%提高至14%）的时间跨度通常在40～100年，日本为25年。

　　而中国第六次人口普查65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。此外，根据联合国的保守预测，中国65岁以上人口占比最早将在2025年达到甚至超过14%。即中国和日本一样，25年间也将完成人口老化，而从2014年算起，只剩11年了。

　　总而言之，在低的生育率水平和走高的平均预期寿命推动下，中国的人口金字塔将出现顶部、底部老龄化。通俗而言，就是干活的人少了，有购买力的人少了，消费习惯保守的老年人多了，房地产需求会怎么样呢？相信结论是不言自明的。

　　当然，鉴于中国庞大的人口基数，对房地产的需求绝对量肯定是很高的，但在人口金字塔顶底部老龄化的态势下，对房地产的需求增速无疑是放缓甚至逆转的。


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