主题：万科A获准发行公司债缓解发展中的资金压力

万科A公开发行59亿元公司债券近日获准。此举有利于公司优化负债结构，缓解资金紧张压力，保障在建项目按进度顺利进行，为未来持续发展积淀资金实力。

　　万科A（000002）8月27日公告称，公司收到中国证监会对其公开发行公司债的核准批复。万科将向社会公开发行面值不超过59亿元的公司债券。本次公司债所筹资金，万科计划用15亿元优化负债结构，其余部分将用于补充公司流动资金。此前，万科在2006年末和2007年中分别进行了两次增发，共筹资142亿元。

　　受信贷紧缩和销售低迷的影响，08年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧。已公布半年报的房地产上市公司显示，多数经营性现金流不容乐观。不少地产综合企业通过发行公司债券的方式来缓解银根紧缩的矛盾。此次万科A公司债券获准发行，有利于万科A优化负债结构，缓解资金紧张压力，保障在建项目按进度顺利进行，为未来持续发展加固资金实力基础。

　　资料显示，08年上半年万科的短期借款达到近53.51亿元，比年初增加近42.5亿元，而07年同期这一数据仅为18.4亿元，06年这一数据仅为19.74亿元。此外，半年报显示万科一年内到期的长期负债也近96.12亿元，这即表明万科在一年内需偿还的债务几近150亿元。与此同时，万科的速动比率也从07年全年和一季度末的0.5938和0.5559一路下滑至中期的0.4161。虽然半年报显示其期末持有的现金达到153.7亿元，但与上述150亿的债务相比较，万科的资金链也存在一定的压力。

　　不过，公司秉持现金为王的经营原则，财务状况较为稳健。从资产负债情况来看，虽然万科的资产负债率高达67.76%，不过截至08年6月底，万科的预收账款高达265亿元，占负债总额的35%，该等预收账款将随着项目的竣工结算转为主营业务收入。万科的经营活动产生现金流一直是负数。08年6月底经营活动产生的现金流为-14.88亿元，比起07年同期的-29.78亿元已经大为改善。

　　资料显示，公司对于自身扩张的时机以及市场的判断有自己的法则，一贯秉承稳步扩张和“快速开发、快速销售”的营销策略，因此06年公司大规模扩张，充分享受了07年度房价飞涨的有利因素；而在07年公司则放缓扩张步伐，坚持快速运转法则，作为房地产开发行业的龙头企业，万科充分享受了07年房地产行业的高增长。公司在07年已经实现的将近过半目标的预收款为中报带来了可观的利润，另一方面，公司积极通过各种营销手段，加快尾盘的消化，实现资金的快速回笼，并且公司在整个市场中份额持续提升。

　　上半年万科采取率先降价、新老客户促销等等一系列营销措施，主攻自住需求的购房群体，在上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86％，自住需求占比超过90％。中小套型比例不断提升，90平米以下销售占比46%。从中报中可以看到，万科上半年营业收入来源中，约38％的比例集中在万科去年底率先降价的上海及华南地区。

　　鉴于对房地产市场宏观趋势的把握和研判，万科A对下半年的开竣工计划进行适度调整，预计全年开工面积将为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积将为586万平方米，较年初计划减少103万平方米。其中长三角及环渤海的缩减比例均为24.5％。

　　地产行业资源整合的加速为万科提供了继续扩张的机会，同时由于公司采取了颇具成效的降价促销策略，因此，公司的市场份额藉此不断增大。目前其市场份额由2007年上半年的1.9％增长到今年上半年的2.7％。2008年以来，万科新增权益规划建筑面积324万平方米，其中6月末至报告披露前新增权益规划建筑面积4.9万平方米。上半年公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2,155元/平方米，远低于去年平均水平。

　　万科A中报显示，上半年实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15%和38.1%；实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到今年上半年的2.7%。



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