主题：万科 销售压力加大 上海项目8楼盘降价促销

万科集团明确表示“不会再降价”的话言犹在耳，上海万科旋即拿出8个楼盘进行优惠销售，据称最高优惠幅度达到八折。

　　而在上海万科这场大促销的背后，是万科集团面临的全年销售业绩压力。

　　2007年，万科销售额500亿元，2008年，万科计划销售额达到800亿元。但是，截至8月1日，万科的销售额尚不足300亿元，这就意味着万科需要在接下来的5个月内销售完成500亿元，平均每月100亿元，而目前万科每个月的销售额仅有50亿元不到，可以想见，万科面临的压力有多大。

　　该公司董事长王石此前曾表示，之前广东万科在销售中的调价，正是让该公司得以通过售价的“谷底运行”而快速回笼资金。这也与万科对后市的悲观预期有关，王石曾在8月4日表示，下半年通胀率可能会更高，情况比想象的会更严重。

　　此外，万科在59亿元公司债获批发行说明中表示，除15亿元用于调整公司负债结构外，剩余资金将用于补充公司现金流。

　　本次万科推出的促销楼盘集中在中外环，其中包括最近因“降价”而受热议的万科金色雅筑项目。之前该公司花园洋房的均价达到1.7万元/平方米左右，之后公寓房开盘均价为1.3万到1.4万元/平方米之间。当时该公司高层曾对《第一财经日报》明确表示：“并不存在降价之说，差价是由楼盘性质以及装修标准的下调造成的。”

　　时隔半月，金色雅筑的销售人员对记者表示，目前的活动策略是较前期价格打八折。这就相当于最便宜的一套房源单价大约为1.16万元/平方米。

　　此外，记者通过各楼盘销售部了解到，8个楼盘的折扣平均在九五折左右。其中，万科一售价在万元/平方米左右的楼盘此次由项目均价可能有千元/平方米的优惠，另一个别墅盘则最低可能达到九四折。销售人员称“幅度可能会更大”，但最终的降价计划要到活动开始当天才会确定。

　　虽然今年的“金九银十”已被业内悲观评价为可能风光不再，但开发商依然不愿放弃努力。“8月份主流开发商的降价热销给‘金九银十’的楼市开了个好头，预计9月开始大部分的开发商都会跟进降价，从而带动成交量的回升。”佑威房地产研究中心主任薛建雄对记者称。

　　万科集团执行副总裁刘爱明之前对记者一再强调，“大家应该关注的不是价格，而是交易量。”他认为在快速应对的背后，“万科快速开发、加快周转的策略依然没有改变”。


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万科上海首试外包售楼


　　开发商争胜“金九银十”
　　万科上海首次尝试外包售楼
　　虽然已有不少开发商采取了“低开”、“明折”的促销手段，但上海新房市场在7、8月份仍然表现低迷。随着楼市传统旺季“金九银十”的到来，开发商们试图抓住今年最后一轮“好时节”。

　　上海证券报记者调查获悉，为了加快销售回笼速度，上海万科已开始与几家房地产中介机构进行合作，将部分项目的销售工作交予他们代理。这是万科在上海首次尝试售楼外包，而借助以往只卖二手房的房地产中介门店数量多的优势进行新房的快速消化，正被越来越多的开发商所选择。

　　在刚刚发布的中期业绩报告中，万科方面认为，公司在市场调整初期即起用更为理性的销售策略，加快了资金的回笼，取得了较为明显的成效。由于今年上半年行业整体调整，因此对于开发商们来说，眼前的“金九银十”更是迫切需要抓住的销售时机。

　　在上海，万科金色雅筑率先进行了调价，有媒体称每平方米所售均价较此前低了1000-3000元。另一个位于宝山的万科琥珀郡园，虽然新开售价在1.1万元/平方米以上，但有业内人士透露，这一价格较早先计划仍有降低。对于万科来说，销售速度仍是首要考虑因素。

　　知情人士向记者透露，万科已与几家上海品牌房地产中介进行合作，将旗下几个项目的销售代理权交予这些中介机构，以期实现快速消化回笼资金的目标。“这也是拥有自己销售团队的万科，在上海首次使用这种销售模式。”该人士称。

　　一位业内人士认为，大型开发商尤其是上市房地产企业，在销售指标上会负担更大压力。根据万科公开发布的数据，今年5月至7月三个月间，无论是销售面积还是销售金额均在期内出现持续下滑趋势。

　　“开发商现在对中介机构情有独钟，甚至对中介开出的代理费还高于给代理商的费用。”北京一家大型品牌中介负责人告诉记者。据他分析，中介企业的门店优势是受到开发商青睐的因素之一。“中介参与新盘销售，可以将被动转为主动，利用门店数量进行广泛有效的推广。”该负责人表示。

　　统计数据显示，以上海某新盘为例，原先开发商进行自我销售时，单月成交数量仅为5套；与中介机构进行合作之后，第一个月的交易量上升至105套。“中介机构进行新盘代理，可以真正实现房地产二、三级市场联动效应。”上海一家中介负责人说道。他认为，中介门店的销售成效可提升三至五倍左右。

　　根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字，7月份上海住宅新房成交11207套，成交面积118.7万平方米。与6月份相比，成交套数和成交面积分别下降了18.9%和20.5%。有业内人士称，开发商降价之后抢走了部分刚性需求客户，因此可能导致未来楼市竞争更为激烈。