主题：监管层酝酿非上市房企发公司债

证监会此前一直有将企业债监管纳入证监会，并统称为“公司债”的想法，但发改委始终未曾松口，双方在司局级层面的沟通也并不顺利。不过，近期出现的契机有望打破这一局面。

　　目前，中国债券市场包括银行间债券市场、交易所债券市场和商业银行柜台债券市场三个子市场。长期以来，中国债券市场监管格局被戏称为“五龙治水”。从债券发行和监管看，财政部负责国债和地方政府债券的监管；央行监管短期融资券、中期票据以及央票；证监会负责上市公司债的发行监管；国家发改委则监管、审批非上市公司(企业)企业债券；保监会负责保险公司债权投资计划。监管分割的弊病则一直为市场所诟病：监管套利、市场混乱等伴随债市发展，近几年出现加剧态势。

　　上海一家券商的一位债券业人士对《经济参考报》记者表示，证监会此前一直有将企业债监管纳入证监会，并统称为“公司债”的想法，但发改委始终未曾松口，双方在司局级层面的沟通也并不顺利。不过，近期出现的契机有望打破这一局面。

　　“从职能分工来看，把具体的债券审批、监管从发改委划分出来，归口证监会监管是符合部委的改革方向的，毕竟发改委应当作为宏观调控部门存在，而不应过度干预微观经济。”上述人士表示，从此前PE监管功能变动过程来看，发改委财金司原先主管企业债审批与监管的相关官员将调动至证监会相关部门。另据了解，目前《公司债券发行试点办法》正在修订之中，不久即将出台，上述文件出台之后，公司债发行主体范围的扩大也将获得法律上的支撑。

　　石磊则表示，允许非上市公司发行公司债，其对整个债券市场将产生巨大影响。“受发债额度不得超过最近一期末公司净资产额40%规定影响，公司债一直没有做起来，这一次固然40%的红线没有放松，但是发债主体扩大了。”石磊说。

　　----------------

　　金九开局不利 房企业绩压力陡增或以价换量

　　9月首周楼市开局不利，预示着今年“金九”成色不足。原本对“金九银十”寄予厚望的房企，势必将面临更大的压力。上半年房企销售目标完成率普遍在40%左右的情况下，今年面临的业绩压力空前。

　　“金九”开局不利

　　“金九”首周，适逢中秋假期，房企对此时拉动销售抱有较大期望，推盘力度空前。据统计，9月首周十大重点城市取得预售证，进入市场的销售面积达到318.12万平方米，环比上涨15.91%，成都和北京新获预售证面积甚至分别达到了92.66万平方米和47.47万平方米，环比分别上涨166.8%和218.38%。

　　与供应方的热情相比，作为楼市消费方的购房者普遍热情不高。在市场上的表现就是9月首周全国66个城市和地区仅成交642.14万平方米，环比前一周下降21.51%，相比去年同期成交也下滑15.64%。中秋节假期间(9月6日至8日)全国66个城市和地区共成交107.99万平方米、14764套，日均成交仅36万平方米、4921套，与去年中秋相比大幅下滑41.82%，成交套数则下降27.38%。

　　从城市能级来看，一线城市表现最差，中秋节假期间日均成交5.27万平方米，相比去年同期日均成交面积下滑41%；而二线和三四线城市中秋节假期间日均成交面积分别是14.82万平方米和15.91万平方米，成交量同比分别下降36.36%和17.49%。

　　当前市场现状是，主要城市大多已取消限购或无限购，但限贷松绑止步不前，刚需市场依然难以打开。“金九”开局不利的情况下，“金九银十”若想有所突破，难度比较大。

　　房企销售不畅

　　从房企近期陆续发布的半年报中，已然能感受到销售不畅带来的业绩压力。一方面，部分龙头房企凭借较为平衡的全国化布局、积极应市的灵活策略实现销售业绩，万科用半年时间突破千亿元销售，恒大、碧桂园则实现销售金额同比增幅均在50%以上。而另一方面，淡市冲击之下销售受困，更多的房企业绩表现不如2013年，甚至不及上一个调整年2012年。

　　体现在销售目标完成率上，今年上半年房企整体达标率不及以往同期。在2012年上半年及2013年上半年时，房企销售目标完成率均值分别达到53%与51%，而2014年上半年则为40%，目标完成率50%以上的房企仅3家。其实这已经是房企对于2014年预期谨慎下调低销售目标后的数字，相较于2013年，2014年多数房企业绩目标增幅减少，其中保利置业与招商地产是典型例子。

　　截至目前，调整销售目标的企业仅有两家，分别是雅居乐和富力地产。雅居乐由于自身原因在年初便已经下调至480亿元，今年中期业绩发布会上，仅有富力一家房企对销售任务作了下调，也是其前期目标定得太高的缘故。富力地产今年销售目标制定为700亿元，是少数几家上调目标较多的企业之一。而相对于其2013年仅422亿元的销售，65%的增幅考验本就巨大，如今又临市场调整，就算再积极采取措施也很难完成。

　　为了维持投资者和资本市场对企业的信心，下调销售目标的可能性不大，这也就意味着房企在下半年必须要完成60%以上的销售任务，“金九银十”成为必须抓住的最后良机。

　　截至目前，公布前8个月销售业绩的18家上市房企8月单月合计为751亿元，相比7月份的652亿元上涨了15%。但是依然低于6月份的991亿元。国家统计局数据显示，1至8月份，全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1至7月份扩大0.7个百分点。7月末全国商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米，供大于求局面持续。

　　降价态势形成

　　持续半年多的萧条后，期待中的“金九银十”并未到来。房企没有给出大幅促销是重要原因。随着9月供应量的不断增加，供求关系的主动权将进一步倾斜向买房人。降价促销，给出符合市场心理价位的定价才是房企快速回笼资金的不二选择。

　　其实今年以来，那些率先以价换量的房企，已经率先取得了一定成效。如今面对限购放松后迟迟无法放松的信贷，以及目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，势必会有更多房企愿意牺牲利润换取资金回笼。

　　业内人士表示，对于房企来说，为了完成销售任务，当下应该从三方面着手。一是进一步增加市场上的供应量，尤其是优质房源的供应，抢占市场。富力、龙湖、远洋、佳兆业等多家房企，均表态下半年将加大供应。如龙湖下半年将上市11个项目，市值高达500亿元，佳兆业也将推出总价284亿元的房源，为上半年的3倍。二是加速在售项目销售速度，进一步加大降价力度。三是增加刚需和改善型房源的供应，迎合当下市场主流。如在前十名房企世茂的可售房源中，刚需和改善型产品占比达到78%。

　　对于买房人来说，当下新一轮降价窗口期已经到来，有充分的时间选择意向房源和出手时机，在买卖双方的博弈中，将逐渐占据主动。（新金融观察报）


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

监管层酝酿非上市房企发公司债 救市意图明确
市“大一统”迈出实质性改革步伐

监管层酝酿非上市房企发公司债

长期以来由央行、发改委和证监会分头监管、高度分裂的中国债券市场的大一统即将迎来重大进展《经济参考报》记者近日获悉，监管层正在酝酿允许非上市房企在上交所发行公司债。而在业内人士看来，这一改革举措更大的意义，则在于一直高度分裂的中国债券市场统一互联终于迈出实质性的一步。

有业内人士日前向《经济参考报》记者透露，监管机构正酝酿非上市公司在上交所发行公司债。据悉，首批发债非上市公司名单中，将包括非上市房地产企业。“允许非上市房企在上交所发行公司债，是公司债发行主体范围扩大的一个信号，也是监管层基于近来房地产市场整体‘钱紧’再次发出‘救市’信号”，某知名券商房地产业分析人士在接受《经济参考报》记者采访时表示。他认为，若公司债发行主体能够扩大到非上市公司，则将给券商债券承销业务带来重大利好。

稍早之前，中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)召开相关会议讨论未来房地产企业融资方向，允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。其中，房地产企业发行中票募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。此外，募集资金只能用于房建开发，不可用作土地款等其他用途。

国泰君安首席债券分析师徐寒飞在接受《经济参考报》记者采访时表示，相比较央行打开上市房企中票发行的“闸门”，这一次公司债发行主体的扩围，其影响面将大得多，应该可以看作是监管层明显的“救市”举动。

对此，天津仁爱房地产集团有限公司高管莫镕塵对《经济参考报》记者表示“作为非上市公司，监管层若允许自己公司发行公司债，对公司来说肯定是好事，因为毕竟又多了一个融资方式，且这种融资方式，相对于以前的信托融资来说要实惠得多。”

平安证券固定收益部副总经理石磊则认为，仅就房地产企业层面来说，房企发行中期票据的空间很有限“能够发债的上市房企，一般是实力雄厚且不缺融资渠道的，而真正缺钱的非上市中小房企，上一次被排除在外，而这一次都纳入其内。”不过，石磊认为，一般城投债的利率在6%至7%左右，较优质的上市公司发债利率则在6%以下，而如万科、保利等大牌房企的项目后期融资成本也在6%至7%，因此发债的兴趣可能并不大。而小房企的债则发不出去，因为市场不认可。

然而，相对于所谓的“救市”而言，接受《经济参考报》记者采访的业内人士认为，允许非上市公司在交易所发行公司债，可视作是中国债券市场尤其是发改委主管的企业债和证监会主管的公司债统一互联的重大信号，这意味着，在多年毫无进展之后，中国高度分割的债券市场大一统终于有望迈出实质性的一步。

目前，中国债券市场包括银行间债券市场、交易所债券市场和商业银行柜台债券市场三个子市场。长期以来，中国债券市场监管格局被戏称为“五龙治水”。从债券发行和监管看，财政部负责国债和地方政府债券的监管；央行监管短期融资券、中期票据以及央票；证监会负责上市公司债的发行监管；国家发改委则监管、审批非上市公司(企业)企业债券；保监会负责保险公司债权投资计划。监管分割的弊病则一直为市场所诟病：监管套利、市场混乱等伴随债市发展，近几年出现加剧态势。

上海一家券商的一位债券业人士对《经济参考报》记者表示，证监会此前一直有将企业债监管纳入证监会，并统称为“公司债”的想法，但发改委始终未曾松口，双方在司局级层面的沟通也并不顺利。不过，近期出现的契机有望打破这一局面。

“从职能分工来看，把具体的债券审批、监管从发改委划分出来，归口证监会监管是符合部委的改革方向的，毕竟发改委应当作为宏观调控部门存在，而不应过度干预微观经济。”上述人士表示，从此前PE监管功能变动过程来看，发改委财金司原先主管企业债审批与监管的相关官员将调动至证监会相关部门。另据了解，目前《公司债券发行试点办法》正在修订之中，不久即将出台，上述文件出台之后，公司债发行主体范围的扩大也将获得法律上的支撑。

石磊则表示，允许非上市公司发行公司债，其对整个债券市场将产生巨大影响“受发债额度不得超过最近一期末公司净资产额40%规定影响，公司债一直没有做起来，这一次固然40%的红线没有放松，但是发债主体扩大了。”石磊说。

房地产建设类利好