主题：中国楼市多项数据已跌到2008年以来最低点

2014-09-19 00:43:43 来源：21世纪经济报道 作者：纪睿坤 骆丹

本报记者 纪睿坤
　　实习记者 骆 丹 北京（楼盘）报道

　　9月18日，国家统计局发布70个大中城市的房价数据，8月，新建住宅平均同比上涨0.54%，二手房住宅平均同比上涨0.11%。

　　也就是说，本轮房价接近跌回一年前，“按照目前的下调趋势，房价将在9月份跌回一年前”， 中原地产首席分析师张大伟介绍。

　　以北京为例，目前二手房比去年同期仅上涨了0.4%。

　　在全联房地产商会创会会长聂梅生看来，房地产行业进入了2008年以来的最低点，“从投资、库存等多项数据判断，当前的房地产形势依然严峻，且该形势或将持续到2015年，更为悲观的估计是持续到2016年”。

　　2008年以来最低点

　　根据国家统计局的数据，8月，70个大中城市新建商品住宅价格下调的城市数量为68个，仅温州（楼盘）持平，厦门（楼盘）微涨。

　　而从平均房价指数变化来看，8月新建住宅平均跌幅达到1.15%，二手房住宅平均跌幅达到了0.8%，已经连续4个月下调。

　　“下调房价的城市数量68个，创造了历史记录；与此同时，跌幅也是历史上第一次如此之快，远远超过此前的预期。”张大伟说。

　　聂梅生表示参加过不少房企公司有关2014年市场的预判，以及公司2014年销售业绩的制定，目前来看，市场形势比很多公司的预期要差得多。

　　在此背景下，房企也进入全面入冬、取暖模式，购地更为谨慎，截至9月15日，20大标杆房企合计年内拿地仅1873亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1825亿，同比减少幅度高达49%。

　　值得一提的是，北上广深四大一线城市已经连续2个月全线下跌。

　　8月，一线城市新建商品房环比降幅均超过1%，其中，北京环比下降1.2%，上海（楼盘）环比下降1.3%，广州（楼盘）环比下降1.3%，而深圳（楼盘）环比下降1.1%。

　　另外，二手房方面，北京环比下降0.9%，上海环比下降0.7%，广州是环比下降1.4%，深圳是下降0.5%。

　　“房价已经连续两个季度在负区，1-8月份比1-7月份还要负得更多，本来是可以慢慢筑底，现在又下去了一点，同比来看，有一个跳崖式跌落。”聂梅生表示，另外，从房地产投资、景气数据等诸多数据来看，这也是2008年以来楼市的最低点。

　　地方面临压力

　　“房地产市场的本轮深度调整基本可以宣告黄金十年的结束，转而进入白银时代。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍。

　　张大伟判断，需求购买力的透支、过度的房地产投资、较高的待售面积，以及较为谨慎的货币政策都预示着白银时代的楼市，短期内不具备大幅反弹的空间。

　　根据国家统计局此前发布的数据，8月，统计局公布的商品房待售面积56160万平方米，这一数据自2012年4月以来，已经连续29个月保持上涨。

　　与低点时（2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米）相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

　　“待售面积非常高，当前市场和政策总的估计都判断，目前去库存化是需要时间的。”聂梅生也认为，本轮楼市调整最快将2015年结束。

　　张大伟也认为，本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初。成交量有可能在4季度出现触底迹象。但价格从目前看，有可能到2015年一季度才出现明显的企稳。

　　在此背景下，地方政府也开始启动第二轮救市阶段。

　　根据21世纪经济报道记者的统计，近期，四川（楼盘）、福建、湖北等地发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。

　　更值得一提的是，诸如湖北、福建等地的救市文件涉及不少有关信贷方面的松绑内容，比如湖北救市文件要求下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。

　　“这很有意思，地方政府并无银行的管理权限，但依然发布要求银行降低贷款利率的文件。”张大伟说，这也能理解，一方面给市场信心、增加市场购房者救市预期；另一方面将稳增长的压力转移到银行，给银行施加压力。

　　从目前各地房地产降温的情况来看，张大伟判断，后期可能还会有10个以上省份发布目的为救市的省级房地产健康发展意见。


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70城市新房价格环比连续四个月下挫
　国家统计局18日发布数据显示，8月全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比出现下降，1个城市持平，1个城市上涨。70个城市新房价格平均环比下跌1.2%，据上海易居房地产研究院统计，为该指标最近十年来最大跌幅。

　　房地产市场已进入本轮周期下行阶段，成为多数业内人士一致判断。当前市场供需关系逆转，将使本轮调整深度与广度都甚于以往。一个佐证在于，进入传统的“金九”，房地产市场仍未有起色。

　　值得注意的是，随着湖南、湖北等省级政府发布文件，第二轮救市正在逐步展开，未来甚至不排除国家层面出手救市的可能。分析人士指出，地方政府的零星救市举措，恐难以挽救低迷的市场，除非在信贷政策上有着实质性放松，否则房地产市场将继续处在下行通道中。

　　房价步入“过冷”区间

　　数据显示，8月，全国70个大中城市中，仅有厦门一地新建商品住宅价格环比上涨，温州持平，其余68个城市均出现下降。平均而言，70城市新房价格环比下跌1.2%，连续四个月出现下挫，且跌幅不断扩大。

　　上海易居房地产研究院分析指出，70城市房价指数指标从2005年起开始使用，如此计算，今年8月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来的历史新高，同时也创下了近十年的最大。

　　在上述房价下跌的城市中，包括四个一线城市在内，共有52个城市的新房价格环比跌幅超过1%，也是历史少见。

　　同比来看，70个大中城市新建商品住宅价格上涨0.54，接近去年同期的水平。今年1月以来，该涨幅已连续8个月下挫。按照中原地产首席分析师张大伟的说法，房价已经跌回一年前的水平。

　　二手房方面，上月共有67个城市的价格出现环比下跌，2个持平，仅有合肥一地出现上涨。70城市二手住宅平均环比下跌0.8%，同样连续四个月下跌；平均同比上涨0.1%，同样几乎跌回一年前的水平。

　　上海易居房地产研究院报告指出，当前房价已步入“过冷”区间。从房企角度看，在九、十月份的降价促销力度会加大。而从城市的角度看，房价下跌会使得救市和刺激的力度加大。

　　值得一提的是杭州。今年8月，杭州的新建商品住宅价格环比下降2.1%，降幅是70城市中的最大。今年4月以来，杭州新建商品住宅价格一直环比下降，且连续5个月位居降幅榜首。

　　今年年初，杭州最先传出房地产项目降价的消息，随后引发区域乃至全国性的“降价潮”。因此，其楼市变化最为受人关注。分析人士指出，按照惯例，最先出现市场调整的城市，往往最先恢复。从杭州的房价跌幅可以看出，当前市场仍然处在深度调整中，并无复苏迹象。

　　下跌周期恐未结束

　　此次房价的调整范围之广、跌幅之大，远超市场预期。张大伟表示，从春节过后至今的七个月中，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布，再到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行，市场已经出现加速调整。到6至8月，房价调整的范围已从块状分布弥漫到全面下调。

　　之所以出现上述局面，虽是多重作用累积的结果，但供需关系的逆转仍被认为是关键因素。根据国家统计局的数据，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，已连续29个月保持上涨，与2012年3月时的低点相比，增幅达到86.4%。最近两年多来，全国商品房库存几乎翻倍。随着商品房竣工面积的不断增加，库存指标仍有继续攀高的动力。

　　在需求层面，由于城镇化进程慢于预期，以及产业支撑不足等因素，使得需求后继乏力。张大伟指出，此前数年，部分二三线城市楼市增长过快，需求已被透支。因此，在供大于求的背景下，成交量停滞、房价下滑均在所难免。

　　多数分析人士认为，在经过2012年和2013年的大幅上涨之后，当前房地产市场已表现出明显的底部特征。主要体现在，成交量和房价均处于阶段性低点、房地产投资和拿地步伐放缓、地方救市举措频出等。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，我国房地产市场始终表现先扬后抑的周期性特征。这是最近十年来，我国经历的第四个房地产短周期。

　　他表示，此前两轮调整分别位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”，调整的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨得时间长，跌得时间短。

　　相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。按照他的观点，降价通道还将持续。

　　“救市”仍有后续动作

　　历史经验显示，每当市场低迷之时，救市行为便应运而生。由于市场未出现好转迹象，今年4月以来，不断有城市推出松绑调控的相关措施。集中表现为：放松“限购令”、给予税费补贴、调整普通住宅认定标准等。另有不少城市虽未明确发文，但以暗补的形式予以松绑。

　　截至目前，这些措施作用十分有限。统计局数据显示，今年1-8月，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。进入传统旺季的“金九”，各地成交情况仍未有明显好转。

　　9月15日，湖北省城乡建设厅发布通知，促进全省房地产市场平稳健康发展。通知强调，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30％执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。由于通知包含六大条款，共二十条细则，因此也被称为“鄂六条”。此前，福建和湖南已先后出台“闽八条”和“湘五条”，四川也曾出台一系列松绑调控的措施。

　　张大伟认为，在经济降速、土地财政降温的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易救经济的办法。从目前各地房地产的降温情况看，预计至少还会有10个以上省份发布文件，目的是挽救岌岌可危的房地产市场。

　　杨红旭表示，“鄂六条”的出台，表明本轮房地产救市的第二波正向纵深展开。此前的第一波救市，主要体现在单个城市层面，而第二波已经升格至省级。

　　他进一步指出，若市场继续没有好转，还可能出现国家层面的第三波“救市”。内容主要体现在个人房贷及房企融资门槛的降低，以及楼市调控长效机制的建立等。

　　多数受访者指出，尽管救市动作频频，但在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入低速增长的“白银时代”。除非出现信贷政策的根本性松绑，否则本轮市场的调整周期将至少延续到2015年初，2014年将不可避免地成为量价低迷的“歉收年”。