主题：央行：首套房标准认贷不认房

中国人民银行、中国银行 业监督管理委员会今日发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。


对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
　　全文
为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：
一、加大对保障性安居工程建设的金融支持
鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
三、增强金融机构个人住房贷款投放能力
鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求
银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。
请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

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利好地产股

连平：限贷松动有利楼市健康 市场或存观望情绪
2014-09-30 18:04 来源：证券时报
央行今日出台文件支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展。文件中称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
据网易财经报道，交通银行 首席经济学家连平表示，目前出台这个政策是切合实际的，政策朝着市场化的方向发展，更符合市场实际情况，对市场长期平稳健康运行有好处。
原来这个政策是房地产泡沫明显、市场热的时候出台的严厉措施，现在市场发生了明显变化，供求关系明显发生逆转，这种情况下，对需求严厉抑制的政策显然应该退出。
连平认为，政策做这个调整是回归到相对比较理性的市场化的调控中，同时有“惠民生、促消费”的意义。
原来的政策下，有了房要改善的话，成本非常高，对改善性需求的释放不利，有很多人经济条件改善了，但是改善成本高，由此望而却步。
连平指出，从促消费角度看，今年以来房地产成交量明显下降，这个政策的推出，有助于房地产消费需求得到合理释放，今年的消费增速下降，房地产消费下降，对各方面消费有向下的拉动作用，这个时候让房地产的消费需求得到合理释放，对整个消费水平的提升、保持平稳的增长，能发挥积极作用。
连平还强调，不能说政策一出台，马上就会刺激消费的大规模增长，市场还存在观望情绪，需要有一段时间的消化，所以政策出台不会马上改变供求关系。

余丰慧：央行全面松绑限贷政策是把双刃剑
2014-09-30 18:05 来源：证券时报
9月30日，央行、银监会下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知。除了老生常谈的“加大对保障性安居工程建设的金融支持”的第一条外，核心内容在于第二条的“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求.
第二条的核心点有二：首先，明确拥有一套住房结清贷款后，再买房按照首套房贷款执行，首付30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍。最为核心和关键的是第二点：“对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”等于此前的第二套上以上住房首付款60%，利率在基准利率上上浮1.1倍的限贷政策彻底取消了。
同时，还不忘“向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”。央行和银监会更不忘记开发商。要求“积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求”，支持房地产企业开发建设普通商品住房。
一句话，央行和银监会彻底放水货币、完全取缔限贷救助房地产了，甚至放任投资投机性需求了。
央行彻底放开放水房地产贷款的尺度，大大超出此前市场预期。如此放水信贷、全面取缔限贷政策是把双刃剑：一方面可能促使低迷的房地产迅速复苏，促使房价重拾暴涨局面；另一方面也可能给市场放出的是更加恐慌的信号，连货币信贷都放水了，连限贷政策都取缔了，足以看出房地产市场的低迷程度和萧条状况，房价继续走低的不可逆转性。从而使得需求更加谨慎，购买力更加观望而不敢轻易入市，商业银行更加对房地产惜贷，促使房地产市场低迷局面恶化，引发大面积弃房断供等金融风险。
（财经金融评论家、专栏作家余丰慧）

30 22:26] 大牛股V: 管理层
[屏蔽][30 22:27] 大牛股V: 终究还是在房地产调控和经济增长之间
[屏蔽][30 22:27] 大牛股V: 天平倾向了经济增长阿
[屏蔽][30 22:27] 大牛股V: 不过管理层手上
[屏蔽][30 22:27] 大牛股V: 救市的牌并不多
[屏蔽][30 22:28] 大牛股V: 地产节后有短期反弹节后开门红又多了一重保障
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42城放开限购未见回暖 博弈5个月央行出手救市
在一次次的传言、试探之后,影响中国房地产市场多年的限贷政策开始松动。昨天,央行、银监会联合发文修改首套房的认定标准,首套房贷款已结清再购房视为首套房,对于未限购地区的多套房政策也同样放开,已经结清可以享受首套房政策。同时,央行重申了房贷利率最低7折的政策。不过记者昨天从银行了解到,目前银行层面尚未有操作细则,很可能将在十一长假之后全面执行。

　　1 房贷结清再贷算首套

　　政策:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　解读:此前,北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行,即是否是首套房,要看家庭名下是否有房产,是否有过房贷记录,两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

　　王女士2009年在北京贷款购买了一套60平的房子,但是随着结婚生子王女士觉得房子不够用了,一直想换一个大一点的房子,而按照之前的政策,王女士只能算作二套房,首付比例要提高到70%,而且贷款利率也要上浮1.1倍,王女士表示压力很大。“新政出来之后,卖掉60平米的小房子,可以再补点首付款换个大一点的房子,这样依然可以算作首套房,压力减轻了不少。”王女士说。

　　民生证券宏观分析师管清友认为,如期兑现,配合住建委对普通住宅认定标准的松动,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。

　　2 利率7折再现有点难

　　政策:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　解读:这并非新政策,在此之前首套房的利息下限一直是7折。2010年房地产调控之后,7折的房贷就基本消失了。目前北京地区首套房利率最低折扣也仅为9.5折。

　　银行人士昨天对新京报记者表示,7折那只是下限,绝大部分贷款不会那么低,否则银行要亏本。管清友也认为,重申利率7折下限意义不大,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。

　　目前贷款基准利率为6.55%,如果打7折则为4.585%。按照100万元20年的商贷计算,购房者本息合计179.6万元,月供7485元;而如果利率7折,本息合计152.9万元,月供6370元,月供可减少1115元。

　　3 二套房认贷不认房

　　政策:在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　解读:这条新规意味着无论名下有几套房,只要把贷款结清了,都可以按照首套房来认定,这条政策争议也较大。这一条并不是直接针对刚需,有利于房产投资者。不过,在投资房产较多的北上广深地区暂时未取消限购,因此这条新规暂时没有影响。已经放开限购的地区,目前成交量价齐跌,可售房源处于历史高位。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,此次“房贷新政”的实际效果各方不应过于乐观,其实际影响仍有待市场观察。

　　■ 观察

　　博弈5个月央行出手“救市”

　　原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,地方政府松绑限购,是对存在缺陷的原有政策进行调整,“真正影响房地产的是限贷,并非限购。”多位专家曾表示,在限贷不放开,仅放开限购的情况下,对楼市的刺激有限。

　　4月28日广西南宁限购放开,打响房地产“救市第一枪”。此后,杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策,降低二套房首付比例、房贷利率更多优惠,喊话银行放松房地产贷款政策。但是地方政府无法左右房贷政策,出台的多项利率优惠均未真正实施。

　　事实上,央行曾经在口头上表达了支持首套房的态度,但作用十分有限,个别城市房贷政策不松反紧,房地产市场整体仍处于低位状态。经过近5个月的博弈,监管部门终于实质性“动手”救市。

　　北京中原地产分析师张大伟认为,这次央行松绑“首套房”,对市场的信号意义非常,新政超乎市场预期。

　　经济评论员余丰慧也认为,央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度,大大超出此前市场预期,甚至放任了投机性需求。

　　但管清友认为,改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境,不希望出现失速风险,不希望出现危机倒逼式改革。如果地产软着陆,中国经济将避免硬着陆风险。当前政策取向是修正此前过紧政策,不宜理解为全面宽松,未来定向稳增长仍是主基调。

　　■ 背景

　　42城放开限购未见楼市回暖

　　此前,针对购房者资格限制的限购已经在全国42个城市放开,但楼市未见明显回暖信号。此次放开限贷,业内认为对提振楼市将有较大影响。

　　据媒体报道,三亚将在国庆节后放开限购,此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购,但行政手段的退出并未带来楼市的回暖。根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示,8月全国70个大中城市中,除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外,其他68个城市房价环比仍在下滑。

　　中原地产研究中心统计数据显示,9月前28天54个主要城市合计住宅签约18.80万套,环比8月基本持平,仅轻微上涨,金九楼市成色不足。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为,限购的解禁并没有有效提振市场信心。此次放松限贷,其实质是提高了购房者的资金杠杆率,放大了收益,借此促进购房消费的增加。

　　一位业内人士认为,最近几个月市场成交量逐渐企稳止跌。随着央行全面救市,楼市基本可以判断除库存积压过于严重的三四线城市外,其他城市全面止跌,库存去化周期小于20个月的城市基本都会出现再次上涨。

　　■ 案例

　　南昌二套房首付降至60%

　　昨日,中国人民银行南昌中心支行发布文件明确,二套房首付比例从70%降到60%。这是首个央行省会支行发文明确放松限贷。

　　央行南昌中心支行在文件中表示,各金融机构要在10月10日前,书面报告执行情况。该名为《中国人民银行南昌中心支行关于调整南昌市差别化住房信贷政策的通知》透露,是应南昌市人民政府的请求,面向内资行及外资行。

　　中国房地产学会副会长陈国强分析认为,南昌的限贷调整仅限于二套房的首付比例,其实限贷包括很多项内容,如对第三套住房及以上者不予贷款(在非限购区域)、对首套房首付不低于30%、贷款利率上浮等等。

　　在他看来,从南昌开始,“限贷”松绑蔓延至其他省份的可能性是存在的。“南昌的做法向前迈了一步,这与当初与其他城市的松绑限购的意义差不多,开创了一种新的模式:即由省级的人民银行放开一个口子,但是力度有限,口开得比较小。”(记者李丹丹)

　　各地放开限购不完全统计

　　4月28日

　　南宁发文松绑限购。

　　5月5日

　　宁波放宽购房资格,两地审核变一地审核。

　　6月19日

　　温州口头通知限购全面放开。

　　6月26日

　　呼和浩特正式放开限购,成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

　　7月10日起

　　济南新房与二手房限购政策全面放开。

　　7月14日起

　　南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区外其他区域放开限购。

　　7月17日

　　上海黄浦、卢湾、徐汇区放开限购。

　　7月19日

　　苏州全市已取消对90平方米以上住房的限购政策。

　　7月23日

　　海南不再要求购房人提供住房套数证明。

　　8月初

　　杭州出现银行放松首套房认定标准。

　　8月15日

　　厦门岛外限购全部解除,购买不限套数。

　　9月21日

　　南京宣布购房不再需要提供新购住房证明。

　　9月27日

　　珠海宣布取消楼市限购。

　　9月29日

　　苏州全面放开限购。

　　9月30日

　　媒体称三亚将在十一放开限购。(记者 苏曼丽 张旭 袁晓澜)

房贷新政给开发商打强心剂：房企对救市还有期盼

　新政注射“强心针”，房企折扣不给力

　　分析认为开发商对救市还有期盼，因此不愿意放弃利润



　　原本波澜不惊的房展会，突然因为节前一个政策而被搅动一池春水。央行、银监会出台的相关房贷新政，让购房者有机会得到实惠的同时，也相当于给开发商打了一针强心剂。昨天开幕的“十一假日楼市”上，就有展商直截了当地拿新政做起了文章。一些购房者也希望赶上将要落地的新政，而选择来房展会现场“打样”。

　　就昨天现场来看，开发商给出的实际折扣不太给力，分析认为，开发商对救市还有期盼，限购放开后盼来了信贷新政，因此不愿意放弃利润。

　　静候新政购房者来“打前站”

　　“小姐，微信我不会用，你能帮我扫一扫吗？”与3月、5月两次房展会相比，此次十一“假日楼市”人流量明显增加，“微信营销”几乎成了每个参展楼盘必备的武器。扫描二维码并转发朋友圈，即可获得从饮料到大米、食用油不等的小礼品，也让现场一些中老年看房者急得让销售人员当场培训使用微信。

　　9月30日，央行、银监会发布系列政策，业内普遍认为，这对目前低迷的楼市是一大利好。记者注意到，一些购房者就是看到了这个政策后，决定先出来看看房。

　　一位带着小孩来看房的女士坦承，有了小孩以后其实早就想换一套学区房，苦于自己有过贷款记录，就算把现在住的房子卖了还是二套房，学区房很贵，要凑七成首付难度相当大，根据新政策，房贷结清名下无房的话，有可能享受到首套房的待遇，那对他们来说可是好消息。当然，她也知道政策落地可能需要一段时间，不过看房子本来也会花费很长时间，所以趁着假期赶紧先出来“考察”一下，探探行情和价格。

　　“贷款结清算首套，这意味按房的压力降低了很多，一些原本买不起房子的人现在可以买房了，买房人增多，有的开发商肯定就要涨价，不过，这部分人占比应该不多，所以房价不会大涨。”购房者邱先生说。

　　据统计，此次假日楼市国内参展项目超过60个，是三月房展的两倍多，本地房企占了大头，而万科、金地这些龙头房企依旧缺席。上海中原地产研究部经理卢文曦认为，近几年房展销售功能趋弱，万科的龙头房企开始全民营销，房企客户渠道增多，所以也要衡量成本和收益，所以大房企缺席热情有所消退。

　　噱头多，切实优惠少

　　“一套房贷结清再购享首付3成，首套利率最低可7折。”在一家开发商的展台，其张贴的“易拉宝”没有贴出自己楼盘的信息，却复制粘贴了一遍央行的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，而且还摆在最显眼的位置。这一举动耐人寻味。

　　尽管这个新政立竿见影的效果可能没那么明显，因为银行具体落实执行新政细则还要时间，但是开发商普遍认为央行新政至少提升了人们的“士气”，让更多原本受制于限贷政策的购房者有了看房的动力，对黄金周几天假期的销售将会是“锦上添花”。

　　从展会实际的情况来看，许多开发商也在动金融方面的脑筋，争取在细则落地之前先为购房者解决资金的问题，因而各种垫首付、“拖首付”层出不穷。如位于临港的保利蔚蓝林语允许购房者今年买房，明年才开始还贷。新虹桥首付则根据房型不同，推出28万到41万不等的垫首付活动，开发商垫的首付1年后要还清，虽然没有利息，但是有1%的手续费。

　　但是除了金融方面的支持，房展会现场实际折扣并不太给力。也许是担心“得罪”老业主，直接的打折少之又少，大多采取特价房的形式来促销。要不就是送旅游送iphone6……噱头多，切实优惠少，基本九五、九六折，个别项目的特价房相当于九折，但限制仅仅房展会期间。只有个别商住项目或尾盘项目推出的优惠还比较吸引力，如嘉定某商住项目推出了88折优惠，中山公园某在售尾盘为了清仓直接推出降价百万的优惠，原价7万元/平方米，现报价6.5万元/平方米，不过只有三套房。

　　“普遍有折扣，但力度小，真正大尺度降价少。”卢文曦表示，表明开发商对救市还有期盼，限购放开后盼来了信贷新政，因此不愿意放弃利润。但是信贷放松执行在银行，在市场化背景下不会一刀切。所以即使放松，效果未必有想像中那么大。限购放松效果不好，限贷不能指望银行，想要取得销量眼前只有降价最实际。

　　内环内楼盘终于露面

　　开发商热情重新被点燃的另一个重要标志就是一些“蛰伏已久”的内环内新盘终于又开始露面了，当然，价格都不菲。

　　位于虹口的建邦16区二期推出91到161平方米的户型，报价在6万-6.5万元/平方米左右，现在认筹可以获得98折优惠。而位于闸北的绿洲雅宾利三期均价也达到6.5万元/平方米左右，其优惠活动力度要大些，办贵宾卡的话可以享受1万抵50万的优惠。

　　根据网上房地产数据显示，目前上海内环内可售一手住宅只有5170套，约占全市在售一手住宅总量的6.14%，且有相当一部分属于尾盘，纯新开楼盘数量很少。业内人士分析，一般内环内豪宅，如果不是资金特别紧张，一般不会选择弱市的时候强行开盘，这个时候露面表明开发商开始重拾信心。

　　事实上，从上个月月底开始，上周(9.22-9.28)上海市内共有24个商品房开盘或加推(19个住宅，2个酒店式公寓，2个写字楼)，总计推出约4325套房源，创下2014年以来周推盘量的新高，其中仅9月27日这一天就有多达17个住宅楼盘推出新房源，其中不乏徐汇和闸北的豪宅项目。

　　上海搜房数据监控中心认为，9-10月是今年最后一个供销旺季，再加上十一黄金周和假日楼市的刺激，为了抢占市场，去化库存，开发商开始“疯狂推盘”。

广州有楼盘已开始认贷不认房 开发商积极促销优惠
　记者昨日获悉，数据中心最新数据显示，国庆长假前三天广州全市网签224套一手房，相比去年416套同比下降41.65%，均价则达11533元/平方米，同比上升18.95%。但业内人士表示，由于阳光家缘网签数据有一定滞后性，部分黄金周的一手房成交暂时未在数据上反映出来。

　　开发商促销优惠给力

　　据了解，房贷新政的利好在一定程度上促使开发商积极促销，国庆黄金周期间多个楼盘推出惊喜劲惠吸引购房者出手。如东部黄埔新福港鼎峰惊现凌晨3点排队抢房；广东保利董事长余英于凌晨5点在微博上卖楼；白云区一楼盘推出“国庆9重礼”优惠活动，包括送15年管理费、车位95折、买商铺送黄金等，优惠给力，吸引了不少市民前来咨询。

　　值得一提的是，有些楼盘已开始落实“认贷不认房”的房贷新政，以第一次贷款的利率优惠及首付处理。

　　番禺楼盘时代倾城的销售人员表示，现在符合新政策条件的二次置业客户就可以按30%交首付购房。碧桂园天玺湾、新福港鼎峰和天河天健上城等销售人员也表示，即日起按新规执行“首套房贷还清，二套房首付三成”。

　　专家称楼市逐渐复苏

　　尽管有机构统计国庆前三天广州全市仅仅网签成交224套一手房，但有业内人士表示，因此断言楼市成交惨淡为时尚早，很多人在国庆黄金周期间下定、认购房屋，到了黄金周后才正式签约，因此国庆楼市的成交会逐步显现。中原地产项目部总经理黄韬表示，在利好政策刺激下，旗下代理的楼盘客流增加50%，成交量也比预期增加20%。

　　黄韬分析称，房贷新政对广州楼市积压的大户型消化会有帮助，改善型置业会积极入市，购房需求将逐步释放。有专家认为，房贷新政还是给原本沉寂多时的房地产市场注入了一针强心剂，由于开发商促销加上贷款新政，年底和明年初应该是“抄底”的最好时机。