主题：房贷新政对楼市影响：二线楼市速暖 房企承认炒作

2014-10-08 07:50 来源：证券时报网综合 字号：12 14
国庆期间，“9·30房贷新政”对各地楼市影响

北京：

购房者短期观望

“9·30房贷新政”对北京影响未现，北京楼市在国庆假期的网签量依然走低。

据伟业我爱我家市场研究院统计，国庆假期前6天，北京市住宅网签量为510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，为2009年以来第二低值。其中，住宅新房网签472套，同比下滑39.7%；二手房网签量仅为38套，同比下滑13.6%，为2009年以来同期的新低。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“9.30房贷新政”对当前楼市来说无疑是重大利好，但是通知中也明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场购房人群出现了较为明显的短期观望情绪，所以北京“十一”期间网签量走低。预计未来一段时间，这种观望情绪将随着商业银行执行情况的明确而消散。

中原地产首席分析师张大伟则认为，国庆假期北京楼市成交虽然比2013年同期明显下滑，但优于2012年同期，整体看楼市企稳迹象明显。“国庆期间的网签数据并不反应市场当下情况，但体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。”他说，当前虽然观望依然为主流，但购房者入市的积极性在提高，房贷新政导致部分刚需购房者开始集中看房。

张大伟进一步指出，10月份将是信贷政策落地执行月，后续信贷的额度与信贷的利率变化将是影响市场的最关键因素。在央行松绑限贷后，北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的情况也将好于三季度，但因为处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的市场表现将是量涨价稳的态势。

胡景晖认为，“房贷新政”在未来对于楼市成交量实际影响的释放，将随着各商业银行具体的执行情况而落地，短期内预计仍然难以看到效果，但在未来几个月内，效果将逐步显现。受这一因素影响，四季度和春节前楼市成交量的复苏将可以预期。“如果各大商业银行能够积极响应央行房贷新政，那么对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。”他说。

“受房贷新政影响，目前市场起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。”张大伟说，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。（张达）

上海：

回暖迹象明显

上海市民的购房热情被明显带动起来。证券时报记者在上海秋季房展会上看到，前来看房的市民络绎不绝，不少是为了改善居住条件而来。他们表示，如果条件合适会考虑出手购房。

黄金周市民购房意愿回暖也可以从开发商处得到印证。鹏欣集团某楼盘的一位客户经理告诉记者，房展会期间该楼盘共成交14套，已达今年一个月平均成交量的70%，相比今年上半年房展会的冷清有明显好转。

绿地集团的一位销售人员也有相同的感受。他表示，上半年消费者对房价的走势疑虑较重，市场观望情绪浓厚，此次限贷松绑正好赶上“十一”黄金周，加之“十一”期间买房有一定优惠，前来看房的市民多了不少。

不过，记者了解到，所谓的优惠其实力度并不大，比较典型的是类似“7万抵12万”的形式，即预付7万元，届时可在房价中抵扣12万元，相当于优惠了5万元。而在展会上，位于上海郊区的商品房总价普遍也在300万元以上，5万元只是一个零头而已。

据了解，即使是这样的优惠在黄金周过后也大多将被取消。事实上，已有绿城集团下属的一家区域公司被曝出将从10月8日开始对项目实行5%-10%的涨价。而这或将不只是绿城一家的行动，多个楼盘的销售人员均表示，受限贷松绑的利好影响，房企内部也在酝酿于节后涨价。

开发商敢于涨价的原因或许正是看到了市民对于限贷松绑的关切。记者发现，在向开发商咨询的市民中，大多都会询问房贷新政能带给他们怎样的优惠。记者在采访一位有意购房的女士时，对方反倒频频向记者询问有关二套房贷利率的事宜。

一位开发商的销售人员表示，新政出台后，二套房执行首套房贷利率已是较大优惠，鉴于目前银行房贷业务利润空间不大，拿到七折房贷利率几无可能。

据网易房产数据显示，今年10月1日到7日，上海全市成交商品房873套，均价27156元/平方米；去年同期成交商品房828套，均价22520元/平方米。从成交套数来看，今年国庆黄金周成交量略优于去年同期。 （姜云起）

广州：

交易量不足去年一半

“9·30房贷新政”这股东风并未让广州楼市回暖，眼下，成交情况依然低迷。

据10月7日网易房产数据中心数据显示，国庆假期（10.01-10.06）广州全市网签401套，相比去年同期716套，下降43.99%，环比上月（09.01-09.06）741套跌45.88%；均价12076元／平方米，同比去年9423元／平方米，上涨28.15%；和今年9月15595元／平方米相比，跌22.56%。

数据显示，从区域成交情况来看，国庆前六日，从化网签114套，名列第一，均价7790元／平方米；其次，增城成交95套，名列第二，成交均价9953元／平方米；排名第三的是白云区，网签46套，成交均价22067元／平方米；越秀区出现零成交 。

据2013年网易房地产数据中心数据显示，国庆期间销售前三的楼盘为碧桂园豪园、碧桂园天玺湾和恒大山水城，依次网签234、65、39套单位。

从今年情况来看，国庆前六日的成交套数“TOP10”楼盘中，坐落于从化的珠光流溪御景是成交最多的楼盘，网签69套名列第一，成交均价为8138元／平方米。名列第二的是增城保利东江首府，网签43套，网签均价为10344元／平方米。白云区的保利西海岸成交30套，成交均价为18599元／平方米，排名第三。

据记者统计，今年国庆前六日成交量排名前三楼盘的交易量共计142套，仅占去年销售量前三楼盘的40%左右，还不足一半。 （刘莎莎 谢艾）

深圳：

豪宅签约波澜不惊

一些深圳高端住宅项目的一线销售人士反映，国庆期间的意向客户数量确有一定增加，但对于销售一直较为平稳的豪宅市场来说，影响多大尚需观察。

深圳银湖区域一高端住宅项目的销售部人士认为，由于自身项目具有不可复制的城市中心绿地资源，相信央行推出的信贷新政，将使得具备潜力的改善性需求客户加快入场。

“之前出现过需要更换大户型的客户，因为不能获得较低的首付比例，为了购买房子必须把原有住宅出售，相信未来这类客户将不必做出这样的决策。”他告诉证券时报记者。

位于莲花山不远处的某高端商务公寓项目销售人士告诉记者，国庆期间前来看房的意向客户数量较国庆前一周要多30%至50%左右。不过，她认为，类似公司这种豪宅项目，受市场波动的影响其实并不算大，签约量一直都很稳定。

事实上，从统计数据来看，在信贷新政出台之前的9月大部分时间，深圳楼市已经开始回暖。

深圳市规土委10月6日公布的统计数据显示，9月深圳一手住宅成交均价为22799元/平方米，环比上涨2.1%，结束了连续三个月的下跌。9月单月成交量则达到了3113套，为今年以来首次站上3000套关口，环比涨幅7.8%。 （靳书阳）

全国：

年底前无明显反弹

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，就全国而言，年底可能看不到全面的反弹。信贷放松刺激需求，但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。假如库存回落了，则有利于房价慢慢止跌反弹。一线城市和少数二线城市的库存量并不是特别高，去化周期也不是特别长，一旦需求开始释放，政策利好出来之后，年底有可能房价开始止跌反弹。但是对于大多数的三线、四线城市和部分二线城市，年底还看不到明显反弹，可能要到明年某季度会出现全国性的房价见底反弹。（证券时报网）



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松贷后二线楼市速暖:开发商频玩涨价后悔地买少了

央行和银监会发布“松贷”通知松绑首套房认定后，国庆黄金周的楼市到底如何？

《第一财经日报》记者了解到，这一政策“大红包”阳光普照了不少开发商，不少二线城市都在黄金周看到了回暖的曙光。

不过，在市场出现回暖迹象的同时，也有不少开发商正在懊恼前三季度拿地拿少了，错过了买地的黄金时期。

“第四季度土地价格会不断走高，留给中小开发商的机会越来越小，风险在不断加剧。”昨天，多家大型房企对记者表达了这一观点，认为第四季度拿地存在较大风险。

二线城市表现强劲

数据显示，在今年国庆期间，一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，其中北京、上海和广州成交量下滑三成左右，深圳成交套数同比下滑18%。

不过，已松绑“限购”的城市就完全是另外一番景象。

以长三角重镇南京为例，国庆黄金周前3天，南京商品住宅已累计认购1100余套，日均认购371套，同比增长36%，整个南京市商品住宅的库存量也从此前的5.3万余套回落到5.2万余套。

就在“双限”松绑前夕，南京楼市完全处于一片寒冰之中。根据国家统计局数据，南京房价已经连续三个月呈下跌态势。今年6月新建商品住宅价格遇到“拐点”下跌0.6%，7月房价环比下跌1.1%，8月跌幅进一步扩大至1.3%。

“太明显了。”南京本地的一位业内人士对《第一财经日报》记者称，他获悉业界“捷报”频传，一个开发商朋友5天卖了3个亿，另外一个也不甘示弱，卖了两个多亿。

数据显示，国庆7天，南京楼市有4天认购量在400套以上，其中最后一天的10月7日，认购量则达到530套。

截至10月7日22：00，网上房地产数据显示，南京国庆7天共认购商品住宅2859套，日均卖房408套，同比去年(认购1926套)上涨48.44%。

杭州也不甘示弱，单日成交近亿元的楼盘还不少，这已经是多年难见的盛况。“忙得快要飞起来，国庆的第一天全公司就在开大会中度过的。”杭州本地的一位开发商对记者称，整个国庆是地产人的工作日，尤其在“限贷”松绑消息出来之后，不少员工都更改了原本定好的出国游计划。

据透明售房网数据，截至10月7日23：00，杭州全市共计成交124套。其中，主城区成交35套、预订9套，余杭成交41套，萧山成交34套，此外，五区县成交14套。

今年以来，限购城市陆续松绑，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚这样的特殊城市仍在坚守，其中一线城市的成交低迷暂无回暖迹象。

开发商频繁玩涨价

“限贷”松绑提振了不少买房人的信心。事实上，二季度以来，银行信贷政策依然没有松动的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等，国有银行也大多处于半停贷状态。

“限贷”松绑也提振了开发商的信心。10月1日当天，一份《绿城集团浙东区域公司文件》在微信中广为流传，其中的要点包括，要对现有在售的楼盘提价5%~10%。

《第一财经日报》记者多方求证了解到，这份文件确实出自绿城集团浙东公司，浙东公司目前涵盖舟山、新昌、诸暨、余姚、绍兴、宁波等城市。

不过，绿城集团其他区域公司负责人对记者称，目前还没有调价的打算，这只是单个区域公司的行为，其他区域公司并没有大幅跟进的迹象。

此后，多家开发商涨价的“内部文件”都“不小心”在网上流传开来，版本包括绿地、恒大、新城控股等多家开发商。

“终于集满了7家开发商的调价通知。”有第三方监控机构对记者称，这些对外称调价、实际上涨价的“内部文件”都有个特点，即从10月8日或者10月中旬开始涨价，也就是说，从目前的楼盘在售情况来看，真假难辨。

多家开发商的发言人都纷纷辟谣，表示没有在官网上看到类似的“内部通知”，或者不清楚分公司的动向。还有不少发言人认为，这些文件在格式上存在一些问题。

不过，更多的业界人士认为，这些文件真假难辨。“给外界传达一个信号，要涨价，所以在格式，或者实施日期上存有瑕疵，这样‘退可守’，还可以出来辟谣澄清下。”南京的一位开发商称，这是一种营销手段，真假已经不重要，关键是给外界传递了下阶段会涨价的重要信号。

杭州的一家楼盘售楼处门口就公然打着一幅巨大的户外公告：一直很贵，马上更贵。该楼盘的营销老总对记者表示，最近看房人气很旺，大部分都是受政策的利好刺激。

后悔买地买少了

“其实，限贷松绑的消息一出，我的第一反应就是，后悔买地买少了。”全国销售排名前三的一位开发商人士对记者称，原本是一个“裸奔”的市场，只有深度营销、看准市场的高手才能存活，这下“被救市”以后，许多中小开发商也纷纷缓过劲来，导致第四季度的土地价格会走高。

对于第四季度的走向如何，易居中国总裁丁祖昱对记者表示，从易居营销全国代理销售楼盘的认购数据来看，“十一”期间一周成交量环比上涨100%，接近2013年黄金周的水平。

来自上海易居房地产研究院的一份数据则显示，9月份，北京、上海、广州、深圳、西安、天津等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%。

事实上，自今年5月份以来，十城市的土地成交建筑面积同比均为负增长，而且降温速度持续加快。从土地出让金来看，9月份，上述10个城市土地出让金收入358亿元，环比下降32.7%，同比下降79.4%。

“原来想的是先活下来，然后再扩大市场占有率。”上述开发商人士对记者称，他们在不断调整市场战略，但政策的调整让他们有些措手不及。

这引发了不少重量级开发商的共鸣。“先守后攻，这些子弹都回仓了，不过没有存货，很难有大的腾挪空间。”另一家销售排名前十的开发商人士称，上半年他们一直偏保守，到现在拿地都没有超过10幅，可见第四季度土地市场竞争会非常激烈。

丁祖昱认为，政策的调整给市场带来的最核心的改变在于消费者信心的提振，之前的年初市场“一夜之间”的下滑，除了自身供需问题之外，也在于消费信心极度衰竭，使得正常需求的客户也因为信心问题而延迟购房。而这一轮市场的回升，给这些真正有意向购房的客户群体重新树立了信心，这部分积攒了大半年的需求，将成为四季度市场回升的主力军。

市场反应确实明显，以杭州市场为例，绿城的大本营杭州在黄金周贡献了十个亿的销售业绩，其中一个高端楼盘7天成交2.2亿。“从最近豪宅成交的系列数据来看，高端的客户信心在不断提振。”杭州透明售房网研究院院长方张接称，市场回暖的可能性很大。

就拿地而言，这对许多开发商来说未必是好事情。“我认为，最好的拿地时机出现在2012年春节过后，以及2014年的第二季度。”浙江本土的一位开发商对记者称，在第一个时间节点，他们成功拿到了土地，可惜的是，在今年颗粒无收。

“市场一回暖的话，我们彻底没勇气去拿地了。”他有些无奈地说，机会乍现就不见了，拿地价推高的结果就是，这场游戏的筹码又增加了。（第一财经日报）

开发商冒牌涨价文件频传：有房企承认炒作刺激成交

“冒牌”涨价文件频传 有房企自承炒作促销

9月30日央行、银监会发布通知调整房贷政策之后，网传多家房企欲涨价

“你知道的啦，只是炒作而已。”

国庆长假里，朋友圈里流传着多家地产商的涨价通知，其中包括绿城、碧桂园、绿地、新城等行业龙头企业，原因就是节前央行、银监会对我国房贷政策进行了调整。但随后，这些企业都向每经网旗下的公众号——邦地产否认了涨价消息。

经过《每日经济新闻》记者再三追问，上述地产商中的一家品牌负责人终于道出了真相，原来网上所谓的“涨价通知”，仅仅是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作。

对于开发商的“假涨价，真促销”，上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，以目前的趋势看，务实的开发商仍然需要更多下调价格，以价换量。

炒作涨价只为刺激成交

9月30日，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

第二天，一份名为《绿城集团浙东区域公司文件》的文件在微信朋友圈中广为流传，文件中提到绿城集团浙东区域公司要从11月1日开始对现有在售楼盘提价5%~10%。

《每日经济新闻》记者通过短信向绿城集团浙东部门负责人求证文件的真实性，后者回应称，部分消息确实属实，目前正在“根据不同项目及成本关系逐一梳理(价格)”。

但记者昨日采访绿城的品宣部门时却被告知，上述文件并没有通过绿城集团营销部门批准。按照规定，所有涉及价格上调的文件，必须经过集团营销部门的批准才能正式生效。

和绿城的情况相似，微信朋友圈内也曾流传出的绿地、碧桂园、新城等地产公司部分项目上调售价的文件。但上述房企的品宣部门无一不否认文件的真实性，强调文件和集团固有的文件格式不同，是伪造的。

在记者的再三追问下，一家地产企业的品牌负责人最终透露出上述“冒牌”涨价文件的真相。他告诉记者，有项目想借上调售价事件炒作，刺激购房者赶快下单，核心目的仍然是为了拉动成交。

去库存压力仍大

事实上，和涨价相比，大部分开发商目前更关注的是如何去库存。根据亿翰智库预估发布的今年1~9月典型房企销售业绩榜单，前20强房地产商中仅有4家完成了全年销售目标的70%，个别企业的完成率甚至不到50%。

在这样的背景下，开发商目前更重要的任务应是积极提高成交量、降低库存，而不是提升销售价格。

央行的房贷新政能否刺激楼市成交量是个未知数。兰德咨询总裁宋延庆说，尽管新政规定了首套房的购房者最多可享受七折贷款利率，但真正能以七折利率买房的购房者非常少。而对购房者和开发商来说，贷款有无优惠利率，也不是刺激成交量上升的关键性因素。

亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说，真正因为房贷新政入市的，应该是改善性需求的购房者。但目前多数房地产商的库存中，符合此类需求的产品占比并不高。

宋会雍表示，即使有部分改善性需求会因为房贷松绑入市，比重也不会很大，因为改善性需求购房者通常只会因为房屋价格预期上涨才会入市，但目前市场没有房价即将大涨的迹象。

宋延庆进一步表示，各家商业银行执行央行房贷新政的力度也有待进一步观察：他曾和建行的一位行长就房贷新政有过交流，得知该行目前执行的仍是旧的房贷政策。主要因为央行给各家商业银行的四季度新增贷款额度并没有随着房贷新政的出台而上调。

房地产分析师薛建雄说，从目前的情况看，市场的成交反弹顶多只能维持一季，到明年一季度市场仍将出现成交下滑。张化东甚至担心，后市的成交情况可能会进一步恶化。因为从松绑限购，到松绑限贷，各级政府几乎已取消了2010年以来的所有调控政策。但楼市的情况并没有明显好转。

宋会雍认为，以目前的趋势看，务实的开发商仍然需要更多下调价格，以价换量，在下一步市场上保持主动。如房贷松绑仍然无法刺激市场彻底回暖，接下去等待开发商的，一定是残酷的行业整合和淘汰。“只有20%的企业能活下来。”张化东说。（每日经济新闻）

房贷新政：总体效果需进一步观察

房贷松绑“炒热”了国庆楼市。在9月最后一天，央行和银监会联合发布重磅政策，让早已传得沸沸扬扬的首套房贷款认定问题止于传闻，此举被市场认为是近期政府为救房地产行业而推出的最有力举措。

解读该文件，重点主要集中在三方面：一是首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍，且现持一套房并还清相应贷款的，其二套房申请房贷按首套房贷款政策执行；二是对未实施或取消“限购”的城市，三套房限贷令取消；三是鼓励银行业通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等措施专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

总体效果有待观察

针对上述“救市”新政，业内人士普遍认为，将利好一二线城市，特别是核心地段的房产销量，但整体效果不会太理想，仍有待进一步观察。

中信证券地产研究团队的研报称，此次政策力度仅次于2008年10月，其程度远超前几个月的放开限贷政策，将会带动一二线城市10月份销售量全面反转，房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束。

民生证券宏观研究团队研报亦称，此政策配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市特别是核心地段需求将明显回暖。

不过，从全国看，刺激政策或并不会引起太大“波澜”。

中金公司宏观研究报告称，由于房贷放松主要集中在首套房，预计总体效果不太理想。“虽然首套房贷款利率下限重新降至0.7倍，但在银行资金成本仍偏高的情况下，愿意主动执行0.7倍的银行会很少。三季度以来，不少银行由于信贷需求减弱，主动增加房贷投放并加快房贷审批速度，但从数据看，居民按揭贷款在同比和环比上并无明显改善。房贷利率偏低，息差吸引力不高仍是限制银行投放房贷的重要障碍。”中金公司报告称。

除了房贷供给端动力不足外，需求端转型也值得关注。中金公司报告分析称，随着1990年以后人口出生数量下降，最近几年购房的需求中，进入适婚年龄而首次购房的比例已逐步下降，取而代之的是置换型需求，而这必然需要二套和三套房贷的支持，但目前政策对这一部分松绑幅度不大。“二套房首付比例很高，三套房基本贷不到，或者需要付出代价才能获得相应的贷款，这都制约潜在房地产需求的释放，未来需要进一步放开二套和三套房贷款才能真正有效推动房地产市场回暖。”

MBS尚需配套措施

近年来，国务院多次强调大力推进资产证券化试点，在此大背景下，此次“救市”新政中首提鼓励金融机构通过发行MBS和专项金融债创新房地产融资工具。

不少分析师认为，此举可缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。

“目前抵押贷款大约10.7万亿，占贷款余额的13.6%，由于久期较长，制约了商业银行的资产周转，而MBS通过表外化发展可以腾挪商业银行信贷空间，降低资产和负债的久期失衡。”浦发银行金融市场部宏观分析师曹阳称。

不过，另一个普遍共识是，MBS并非一蹴而就，存量房贷证券化并不会在近期大规模推出。

曹阳认为，目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，比如1年期理财收益率高达5.27%、信托收益率9%，在投资者风险偏好较高时，MBS资产或缺乏吸引力，比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%，扣除管理费用，提供给投资者的收益可能更低。其次，在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大，因投资者对其期限溢价要求较高。

针对未来MBS的运作模式，曹阳预计，试点或是在国开行住房金融职能领域，即由国开行来购买市场发行的MBS债券，其以此作为抵押品，向央行申请PSL来实现融资。

中金公司固定收益分析师陈健恒提出，在不降低存款利率等银行资金成本的情况下，为推动银行积极投放房贷，可能仍需一定的定向放松政策，如将定向降准也捆绑到房贷，或将SLF等资金投放手段一定程度上与投放的房贷挂钩。

“若无这些定向放松，可能在推动银行投放房贷上仍不会十分理想。”陈健恒说。

此外，由于新政在假期前一天公布，证券时报记者了解到，目前各大银行暂未执行新政，不过，有消息称，包括工行在内的国有大行将于节后不久推出配套落实政策。（证券时报网）