主题：万科发债筹资过冬

　万科（000002）昨天发布公告，公司将于9月5日以平价发行总额不超过59亿元、5年期固定利率的公司债券。

　　点评：本次发行公司债有助于进一步增强万科的财务安全性，使公司能更加从容的应对行业波动。募集资金中有15亿元用于调整公司的负债结构，剩余资金用于补充公司流动资金。

　　今年上半年万科实现营业收入172.55亿元，净利润20.61亿元，较上年同期分别增长55.5％和23.6％；另外一组数据是公司上半年结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7％和55.5％。由此可以看出公司利润的增长超过收入的增长，而结算面积的增幅又超过收入的增幅。这里面预示着公司综合成本的上升和房屋均价的下降，当然由于公司在全国不同区域开发的项目众多，很大可能上也存在某些低价区域销量大增拉低了平均房价的因素。

　　上半年末，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与当期结算，合同金额合计约286.4亿元，这意味着公司下半年还有较多的收入可以结算；而1-6月公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0％和38.1％，虽然增速较去年同期有所下降，但在市场低迷的情况下取得这样的成绩实属不易。



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伴随着房地产市场销售的低迷不振，万科A（000002，收盘价6.79元）使出了杀手锏——9月伊始，在上海的8个万科楼盘集体降价促销，迎接房地产销售的“金九银十”旺季。同时，这也引来市场的极大关注。

　　与此同时，万科59亿公司债的正式获批，此次发行计划去年8月已提出了申请，到现在正式通过发行，已经整整1年了。业内人士认为，仅凭债券发行去推断针对地产商的融资紧缩政策已经松动，有点过于乐观。

　　高利率铺路 债券好卖

　　发行公告显示，万科本期债券基本发行规模为45亿元，每张面值100元，共计4500万张，发行价格为100元/张。根据市场情况可超额增发不超过14亿元，最终发行规模不超过59亿元。票面利率询价区间为7.0％～7.5％。

　　据中诚信证券评估有限公司的综合评定，万科的主体信用等级为AA ，本次发行中有担保品种的债券信用等级为AAA，无担保品种的债券信用等级为AA ，显示风险处于极低和很低之间。这也是迄今为止，房地产行业中信用级别最高的债券评级。

　　对此，国海证券地产行业研究员赵铎认为，万科素来是公认的行业龙头，其信誉本来就是投资者心中“不倒”的支撑。而且，上市公司本身也在一定程度上认识到，股权融资是对未来收益率的一种 “牺牲”，而债券融资不涉及股票市场的供求关系，对股市的影响较小。

　　万科之前，已经有数家地产类上市公司通过债券发行实施了融资，今年7月连续有新湖中宝（600208行情,爱股,资讯）（600208，收盘价4.61元）、保利地产（600048行情,爱股,资讯）（600048，收盘价14.54元）和北辰实业（601588行情,爱股,资讯）（601588，收盘价3.98元）三家地产类公司分别成功发行了不超过14亿、43亿和17亿元公司债，其票面利率分别为9％、7％和8.2％，都很有吸引力。

　　弱市发债风向标？

　　万科此次发行59亿元公司债券还有与众不同之处，这也或将成为“弱市”之下又一个“风向标”。

　　公告显示，本期债券分为有担保和无担保两个品种。有担保品种为5年期固定利率债券，发行规模为30亿元；无担保品种为5年期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，基本发行规模为15亿元，根据市场情况可超额增发不超过14亿元，最终发行规模不超过29亿元。

　　业内人士认为，在去年11月银监会明文禁止商业银行为公司作担保之前，万科同建设银行（601939行情,爱股,资讯）深圳分行已经签署了30亿元债券的担保；而今年根据市场形势，又确定了无担保品种的发行方案。弱市之下，这应该是一种顺应潮流之举。

　　万科副总裁肖莉也表示，把债券发行分为有担保和无担保两个品种，针对不同的发行对象。有担保品种更多地面向保险公司等机构投资者；无担保品种由于在定价方面做了风险补偿，利率较高，可以更多地针对个人投资者。同时，无担保品种还赋予了发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，即3个计息年度后，发行人可根据当时的市场利率情况适度向上调整债券利率，债券持有者无需担心届时因市场利率上升导致相对收益减少。如果持券人对调整结果仍不满意，也有权选择将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人。

　　业内：不代表融资松动

　　日前，万科副总裁肖莉对“为什么要发行公司债券”的提问这样回答：拟将本期债券募集资金中的15亿元用于偿还公司1年内到期的长期借款及短期借款，其余44亿元用于补充公司流动资金。同时她还表示，在房地产行业资金整体紧缩的背景下，公司债券的发行，将有利于万科调整优化负债结构，进一步降低公司财务风险，同时顺应宏观调控形势，抓住行业整合的有利机遇。

　　市场人士普遍认为，地产公司普遍面临资金“窘境”。而一旦现金流断裂，势必对与地产行业唇齿相依的银行业造成重大打击。国金证券（600109行情,爱股,资讯）房地产行业高级分析师曹旭特告诉《每日经济新闻》记者，此次万科59亿元公司债券的顺利获批，并不能简单看成是某种“放行”或“松动”的信号，这只是证监会等部门对证券市场管理的一个正常流程。

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　　刘明康：防范开发商大面积资金断裂

　　银监会主席刘明康昨天表示，要密切关注房地产市场的变化，防范较大面积的资金链断裂给银行带来的冲击。同时要督促商业银行对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和场景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。

　　刘明康指出，要妥善处理好房地产贷款问题，高度关注直接和间接房地产贷款总量，充分估计房地产贷款风险敞口。商业银行要多提拨备，以丰补歉，提高资本充足率，有效防范系统性风险。此外，在货币信贷从紧，资本市场和房地产市场下滑明显的情况下，要防止套取银行资金的案件出现反弹。

　　具体到个人住房贷款方面，刘明康认为，老百姓的住房按揭贷款是我国拉动内需和改善民生的重要方面。

　　在房地产市场交易冷清的背景下，银监会官员的上述表态引人关注。建行北京分行相关人士昨天向记者透露，在监管部门的要求下，3季度开始，该行已经开始在北京地区进行有关房贷的压力测试，测试的内容包括“如果房价下跌、利率上调，购房人的还款意愿是否受到影响”、“房价下跌将给开发商带来怎么的影响”等，目前相关的数据尚在统计中，还未有统一结论。该人士认为，管理层对银行房贷业务的关注主要是吸取美次贷危机的教训，银行眼下所做的压力测试也大有 “未雨绸缪”的意味。