主题：08万科债：最大规模地产公司债价值几何？

万科（000002）将于9月5日开始发行2008年万科企业股份有限公司债券，本期债券基本发行规模为45亿元，期限为5年，分为有担保和无担保两个品种。有担保品种发行规模为30亿元；无担保品种发行规模为15亿元，设14亿元超额增发部分，票面利率询价区间为6.5-7.2%，无担保品种内含发行方上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
万科长期以来稳定、良好的盈利与增长是其发行公司债的重要基础；长期以来奉行的稳定现金分红政策一方面体现了现实货币支付能力，另一方面也反映出回馈股东的价值取向。
社会各界对万科过往发展的肯定，彰显万科“利益相关方”共赢的多元化价值取向，这是对债权人利益的有力保障。
既然资金方面不足为虑，目前房地产市场的调整形势，对于万科而言更多的是一种行业整合与适时发展的机遇。随着目前房地产市场调整的逐渐深入，我们预计万科2008年业绩将出现增长放缓，2009年将出现负增长。这主要对万科的股票估值造成压力，尚不会影响到债权人的资金安全。
根据拟合收益率曲线法和比较法推算，08万科债有担保和无担保品种票面利率最终分别定在下限5.5%和7.0%是大概率事件，按照文中计算方法，最保守估算有担保和无担保品种上市后交易价格底线分别为101.13元和102.36元。
自新湖债上市后，公司债“打新”效果明显，据统计，高票息率公司债上市后首日平均涨幅为1.51%，由于公司债申购采取“时间优先”原则，不存在中签率概念，因此1.51%可视为申购收益率，对应化收益达到39.37%，与之对应的是“打新股”年化收益率仅为4.44%，与一年期存款利率相差无几。



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