主题：万科A： 强烈推荐

8月份销售业绩优于7月份。前8月份销售面积累计同比增长，首次下降，而单月销售面积环比增长43％，原因在于市场的观望、奥运会的举行以及按照传统惯例，7月份市场较为低迷，8月份为供求矛盾加剧的拐点，因此8月份销售业绩好于7月。

　　公司营运能力改善，地价款支付压力降低。08年前8个月，新增土地建筑面积与同期销售面积比为1.62，拿地速度的放缓提高了公司营运速度。同期，楼面地价同比下降45.14％，而新增土地总价款与同期商品房销售金额比重，08年前8月为0.34，低于04年水平。拿地成本的下降降低了万科支付地价款的压力。

　　08年主营业务收入将增长40％以上。从目前万科已售未结算项目金额来看，分别较07年同期及07年房地产业务收入增长，39.62％和56.68％。因此，在市场观望的情况下，万科08年主营业务收入增长仍可保证高于40％。

　　由于下半年新推盘的产品中，小户型占比将高于上半年，同时依据目前的销售情况，预计08、09年每股收益分别为0.57和0.67元/股。依据2008年9月9日收盘价，08、09年市盈率为10.39、8.84倍。

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　【万科(000002)研究报告内容摘要】

　　（1）2008 年8 月份公司实现销售面积47.4 万平方米，销售金额40.7亿元，分别比07 年同期减少32.8%和35.2%。2008 年1～8 月份，公司累计销售面积349.2 万平方米，销售金额313.1 亿元，分别比07 年同期增长-4.8%和5.0%。

　　（2）8 月销售额同比下滑明显。自五月份以来，公司月份销售面积同比开始负增长，5～8 月份销售面积同比增长分别为-6％、-38％、-27％、－32.8％，销售额同比增长分别为13％、-23％、-15％、－35.2％。受全国商品住宅市场严重缩量影响，公司2008 年9～12 月销售情况预期仍不容乐观。

　（3）销售均价下降。8 月销售均价8586 元/平方米，1～8 月销售均价8966 元/平方米，销售均价呈微幅下降趋势，预计公司2008 年9～12月销售均价将延续下滑趋势。

　　（4）调低盈利预测。下调公司2008、2009 年每股收益至0.50 元、0.54元，相对于中报预测值下调幅度分别为17％、25％。

　　（5）投资建议。维持“强烈推荐、A”，建议作为长期投资品种关注，买入时机仍需静待楼市趋稳回暖。