主题：万科全年目标销售额似已无望


　　国信证券房地产行业首席分析师方焱认为，万科今年销售额超出去年523亿元的可能性较小

　　三大房地产巨头8月销售数据的出炉，暗示着业界销售格局正在悄悄发生改变。万科A（000002..SZ）仅完成全年销售任务39％，被国信证券调低未来3年盈利预测值，并降低投资评级至“谨慎推荐”，但保利已完成过半，被分析师认为是最有可能达成目标的公司。

　　9月9日，房地产龙头万科A发布公告称，8月份销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比2007年同期减少32.8％和35.2％。

　　国信证券房地产行业首席分析师方焱认为，目前市场观望气氛浓厚，居民财富缩水严重，购买力下降，未来一段时间销售将面临较大挑战，9-12月销售难有惊喜表现，万科今年销售额超出去年523亿元的可能性较小。长期来看，方焱也并未看好，认为未来1年销售情况也难有根本好转。

　　万科全年目标销售额似已无望

　　一位不愿透露姓名的行业分析师对理财周报记者表示：“万科今年的业绩应该可以达到500多亿，和去年的基本持平。”

　　资料显示，万科去年完成了523亿元的销售额，今年计划完成800亿元的销售额。但从目前1-8月份累计销售金额313.1亿元来看，仅为全年目标销售额的39％。

　　国信证券房地产首席分析师方焱认为，由于目前市场观望气氛浓厚，居民财富缩水严重，购买力下降，万科2008年销售额超出2007年523亿元的可能性较小，甚而预见其未来1年的房地产销售情况也难有根本性的好转。

　　而保利地产（600048行情,爱股,资讯）（600048.SH）8月份销售面积18.63万平方米，实现销售认购金额12.04亿元比7月份的11.08亿元减少7.97％，比上年同期下降10％，而上个月这一数据为上升10％；今年1-8月公司实现销售认购金额130.12亿元，同比增长25.26％，上月为30.5％。

　　安信证券CFA高级行业分析师陶学明对理财周报记者表示：“今年是否能够完成销售计划将取决于9、10月份的市场表现，即使全年目标完不成也很正常。”保利地产全年目标销售额为240亿元，还差110亿要在剩下的4个月完成，1－8月销售额仅完成了年度计划的54.2％，低于去年同期的61％。

　　同样受市场低迷影响的金地集团（600383行情,爱股,资讯）（600383.SH）8月共实现销售面积7.81万平方米，较上月增长3.58％；销售金额7.79亿元，较上月下降19.11％。金地集团公告称将于9-10月份期间在全国范围内集中推出15个楼盘，以加快资金回流。

　　“相比较来说，保利地产完成全年的销售目标的可能性是最大的。”上述不愿透露姓名的分析师对理财周报记者说。

　　二三线城市房地产相对健康

　　保利地产中报资料显示，其80％以上的项目资源集中于一线城市。据了解，保利地产虽然下半年推盘量将有所增加，但由于全国化布局刚刚完成并未进入全面收获阶段，最近1年内的销售来源仍然主要集中在北京、上海、广州及少数二线城市，销售风险较为集中，而下半年和明年将是保障性住房形成对市场的实质性冲击。

　　同样，金地集团的业务也是主要集中在深圳、上海、北京、武汉、西安等几大城市。其上半年在二线城市的楼盘只涉及到了东莞、佛山和宁波，三地销售额合计3.62亿元，占上半年销售总额的7.22％。

　　而万科今年加强了对珠三角二级城市的开发力度，其中仅东莞、佛山、珠海三个城市在2008年上半年为万科贡献了近16％的净利润，此外，长三角苏南地区的二线城市苏锡常也带来了将近5个点的收益。

　　业内人士认为，万科在珠三角和长三角的下乡政策取得了巨大的成功，与其在中心城市与其他大开发商拼资金，拼技术，还不如到二线城市去依靠强大的品牌效应，获得稳定的市场收益。

　　第一创业分析师陈晓波表示，全国房价整体而言泡沫并不明显，二、三线城市房地产相对比较健康，未来调整将集中在一线城市，未来1年内房价可能下调7％－26％。

　　资金压力：达摩克利斯之剑

　　据中报显示，金地集团经营活动产生的现金流量净额为-14.74亿元，每股经营活动产生的现金流量净额-0.88元；保利地产经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元，每股经营活动产生的现金流量净额为-2.63元，去年同期则为-0.50元，同比上升达426％。

　　与金地集团和保利地产不同的是，秉持“现金为王”经营思路的万科资金方面更宽松一些，上半年其经营活动产生的现金流量净额为14.89亿元，每股经营活动产生的现金流量净额0.14元。

　　但资金问题始终是房企头上挥之不去的“达摩克利斯之剑”。由于现金紧张,引发了房地产上市公司的再融资风潮。从5月以来，相继有包括万科、保利地产在内的5家地产公司共计145亿元公司债获批，保利地产7月份已发行43亿元公司债，万科则在9月初发行公司债59亿元。

　　金地集团公开增发的融资方案于7月28日未能通过，但早在今年2月份，瑞银集团与金地集团签订协议，在境外共同发起成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金，这在一定程度上能缓解资金紧张的困境。

　　另外，金地集团公告称，将于9-10月份期间在全国范围内集中推出15个楼盘，以加快资金回流。据悉，金地集团在2008年并没有扩大土地储备。

　　长城证券研究员万知认为，近期楼市调整仍将持续深入，下半年楼市持续低迷可能性较大，如果扩张过快，一旦因回款不畅等原因致使融资受阻，可能会延缓开发速度以至影响业绩释放。

　　上述分析师表示：“在未来的一段时期内，资金链出现问题的房企可能会比较艰难。”


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