主题：保利地产 现正步入高速成长期

事件及投资建议：今日公司公告2008年9月份销售数据。2008年9月份，公司实现销售面积10.78万平方米，实现销售认购金额11.41亿元。2008年1-9月公司实现销售面积176.03万平方米，同比增长18%；实现销售认购金额141.53亿元，同比增长17.95%。公司2008年第3季度的销售面积与销售收入，同比分别降低18.8%和14.7%，销售情况远胜行业平均水平。公司全国化布局已经完成，现正处于高速成长期；而产品类型也逐步从高档向中档拓展，市场占有率的提升空间较大。预测公司2008-2010年的EPS分别为0.99元、1.38元、1.87元。就2008年的业绩而言，公司估值偏高，但考虑到其正处于业绩的高速成长期，因此给予公司"增持"的投资评级，6个月目标价16.56元。
1．行业萧条中的亮色：季度数据环比略微下降，但远胜行业平均水平。2008年9月份，公司实现销售面积10.78万平方米，实现销售认购金额11.41亿元，同比分别下降51.2%和29.2%，环比分别下降42.1%和5.2%。但很显然，因为其每月销售面积与金额的绝对值仍偏少，所以就每月数据而言，起伏相对较大。从代表性较强的季度数据看，公司2008年第3季度的销售面积与销售收入，同比分别下降18.8%和14.7%，虽然有所下降，但相比行业销售的整体萧条，表现难能可贵。在行业内，以万科为例，其2008年第3季度的销售面积与销售收入，同比分别下降29.3%和31.9%。由此可见，公司2008年第3季度的销售数据仍远胜行业平均水平。公司2008年1-9月公司实现销售面积176.03万平方米，同比增长18%；实现销售认购金额141.53亿元，同比增长17.95%。
2．全国化布局已经完成，现正步入高速成长期。公司全国化布局已经基本完成，现正处于高速成长期。截至目前，公司已进入19个城市，土地储备达2000多万平米，且项目多于2007年前后获取，因此，未来两年将进入全国化布局的收获期。另外，公司产品类型也逐步从高档向中档拓展，就长期而言，产品线的丰富，有助于其市场占有率的提升。
3．盈利预测与投资建议。预测公司2008-2010年营业收入分别为153.54亿元、233.38亿元、326.73亿元，2008- 2010年归属于母公司的净利润分别为24.20亿元、33.96亿元、45.95亿元，2008－2010年EPS分别为0.99元、1.38元、1.87元。就2008年的业绩而言，公司估值偏高，但考虑到其正处于业绩的高速成长期，因此给予公司"中性"的投资评级，6个月目标价16.56元。
公司2008年半年报营业收入为53.8亿元，预收帐款为106.4亿元，两者合计为160.3亿元；而2008年3季度的销售收入为81.1亿元，这意味着公司已实现的可结算收入为194.8亿元。考虑到第4季度为传统的销售淡季，在市场销售不大幅度反弹的前提下，2008年第4季度的销售收入应该在30-50亿元之间。因此，到2008年年末，我们预期公司将实现的可结算收入应该在224.8亿元至244.8亿元之间；当然，考虑到项目结算收入必须在竣工交房后进行，其中的部分收入将在2009年结算。这一数据不仅完全决定了2008年的业绩，也将成为2009年业绩的重要来源。我们预测公司2008年结算收入为153.54亿元，从目前的销售情况看，应该是较为确定的。
4．不确定性因素。
系统性风险；宏观调控对房地产行业的影响极大，但前者较难预测。




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