主题：万科08年股权激励恐泡汤

万科A的三季报显示，前三季度实现净利润22.8亿元，同比仅增长18.76%。面对楼市调整，地产龙头万科也从第三季度开始，销售明显下滑。业内人士分析，地产业仍处“寒冬”，难以乐观。

　　三季度销售 明显回落

　　报告显示，万科A（000002，收盘价5.88元）前三季度实现营业收入225.4亿元、净利润22.8亿元，分别同比增长59.04%和18.76%；经营活动现金流量净额为-19.89亿元，同比增长了66.34%；每股收益为0.207元。但由于楼市持续调整，第三季度公司仅实现净利润2.15亿元，同比下降了13.42%，销售回落迹象明显。

　　其中，第三季度公司实现销售面积136.6万平方米、销售金额114.9亿元，较上年同比分别减少29.4%和31.9%。1～9月份，公司实现销售面积402.4万平方米，销售收入356.1亿元，分别比去年同比减少8.9%和3.2%。

　　下调开工计划 显悲观情绪

　　在报告中，公司已经调低全年的开竣工计划。面对当前复杂的经营环境，公司决定进一步下调开工计划，开工面积再调减约110万平方米至570万平方米左右，以更好地适应市场的销售节奏。

　　对此，国海证券房地产分析师赵铎表示，调减开工面积反映出万科对楼市销售的一种悲观判断。销售压力较大，不调减会导致入不敷出，同时，对新增项目的考虑，也可看出其对未来的谨慎态度，数据也低于去年。

　　公告显示，公司在报告期末全面测试了所有项目的减值状况。公司按照存货成本与可变现净值孰低计量标准，计提了存货减值准备。这些项目包括天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品项目，共计提存货跌价准备5.35亿元。

　　未来随着市场的变化，公司将进一步对存货减值风险予以审视和评估。该存货减值准备考虑了递延税因素后影响本公司本报告期税后净利润约4.01亿元。赵铎认为，以前万科并不怎么计提减值准备，这说明管理层对未来的预期不乐观。

　　报告还提到限制性股票激励计划的进展情况。去年市场行情好，2006年度的激励计划实施完毕。但目前市场成交量持续萎靡，部分城市房价下跌，加之未来的高度不确定性，预计2008年度净利润增长率超过15%的指标难以实现，今年激励计划不能实施。对此，赵铎认为，股权激励的无法实施是一个标志性事件，市场状况不佳，公司认为无望实施。

　　业内人士认为，2008年度的股票激励计划最终无法实施，全年无需再摊销与此相关的管理费用。这会对公司资本公积产生一定影响，但不影响损益。

　　现金充裕 手握200亿元

　　半年报中公司就表示要坚持“现金为王”的策略，这使得公司的现金流并不紧张。而9月份发行了59亿元公司债券，因此，报告期末公司的货币资金为199.4亿元，比中期末增加29.8%。期末公司的短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司持有的货币资金。

　　期末公司总负债率69.7%，净负债率34.8%，比中报的净负债率37.1％还有所下降，显示公司保持了充裕的现金流。同时，期末公司的预收款项为310.8亿元，而期初仅有216.23亿元。

　　关于万科资金状况，赵铎以为，9月公司顺利发行公司债、预收账款较充沛，现金流比较宽裕。经营战略的及时调整，财务风险有所降低，不会出现资金链断裂的风险，但整个楼市都不景气，经营业绩的下降仍不可避免。




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