主题：万科A：财务状况足以应对市场变化

　万科今日发布三季度业绩报告，其执行副总裁兼新闻发言人肖莉就三季度业绩报告热点话题做出回应。她表示，行业正处于调整期，保有现金用于发展更有利于股东利益。

　　顺应时势合理定价

　　肖莉表示，10月22日出台房地产业新的宏观调控政策，应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑，有助于实现国民经济平稳过渡，进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位。

　　在谈到万科是否继续降价时，她指出，市场是一个非常复杂的系统，市场变化是由很多因素共同决定的。作为企业，在市场面前只能怀着敬畏之心，怀着谦恭的态度去适应市场变化、迎合市场需要。中国的市场很大，各地情况存在较大的差异。万科旗下各项目的定价均由各地子公司根据当地市场的具体环境，综合考虑多种因素，兼顾现金流、利润、周转和机会把握，兼顾对股东利益的长期与短期影响，从中谋求一个最有利的平衡。

　　万科方面认为，本次的市场调整根源在于2007年市场过热、房价过快上涨，部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下，开发企业进行适度让利，促进成交量的上升，对于开发企业本身、购房者和行业健康发展甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义。肖莉表示，10月22日新的宏观调控政策出台后，首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力，对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。

　　肖莉表示，短期内市场最大的特征就是高度复杂性和不确定性，不能简单用“乐观”或“悲观”去评价。受全球金融动荡的影响，目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂，而住宅行业的发展和经济、政策环境高度相关。另一方面，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，而开发成本未来走势也存在不确定性。

　　拿地仍会审慎

　　此次万科在行业内率先计提5.35亿元存货跌价准备。肖莉表示，年末公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评估。

　　肖莉进一步指出，在过去一年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底，也曾经以高价获得了若干幅土地，尽管这部分项目占公司全部项目的比例有限，但毕竟有悖于公司当时的整体策略，这一点无法回避。另一方面，公司在快速扩张的过程中，在牛市的乐观氛围中，对于成本的管理、费用的控制也确实存在一些松懈。公司对此类问题已高度关注，将在市场调整期内全力加以改进。

　　万科在9月份新增多个项目，肖莉表示公司在拿地方面仍然会采取审慎的态度。对于合作条件优厚的项目，公司依然会予以重点关注。她透露，万科9月新增的5个项目中有4个都是通过合作的方式获得，新增项目均价为2497元/平米，相对于项目本身的质量，具备一定的价格优势。




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万科A：开始计提存货跌价减值准备



公司判断，短期内经营环境的变化正面临空前的复杂性和不确定性；坚持“现金为王”的策略，并进一步缩减战线；采取审慎财务策略，开始计提存货跌价减值准备。

　　2008年1-9月，公司实现营业总收入225.42亿元，同比增长59.04％；营业利润37.58亿元，同比增长26.28％；归属于母公司所有者的净利润22.77亿元，同比增长18.76％；摊薄每股收益0.207元。

　　1-9月经营情况：1-9月份，公司累计实现销售面积和收入分别为402万平米和356亿元，同比分别减少9%和3%，销售虽然受整体市场低迷拖累有所下降，但仍略好于市场总体表现。

　　公司率先降价的策略符合了市场整体价格向下的趋势，对产品的销售具有一定的促进作用。

　　行业调整期，进一步调减开工面积，缩减战线，以图谋未来。

　　面对房地产市场成交的持续低迷以及未来经营环境不确定性的增加，公司在08年中报披露将调低开竣工面积20%和15%后，进一步调减开工面积约16%。在目前的市场状况下，缩减战线有利于保持一个稳健的存货规模，并保存实力，以待在市场和行业好转时把握发展机会。

　　采取审慎财务策略，开始计提存货跌价减值准备。针对目前的市场状况，并根据具体项目的不同状况，公司开始对未来风险较大的项目计提存货跌价减值准备。本期计提的项目包括天津、福州、南京、北京四地的五个项目，计提金额为5.35亿元。本次计提影响本期税后净利润4.01亿元。公司表示将在年报中对资产减值风险作进一步的评估。

　　08年股权激励计划或将终止。公司预计08年净利润增速有可能达不到股权激励计划所要求的18%，因此该计划可能会被终止。公司本期将08年中期计提的该计划费用1.9亿元作冲减管理费用处理。前期预提的奖励基金购入的股票6000余万股，将在该计划确认终止公告发布后售出。天相投资顾问有限公司