主题：万科A：下调评级至增持

公司判断，短期内经营环境的变化正面临空前的复杂性和不确定性；坚持“现金为王”的策略，并进一步缩减战线；采取审慎财务策略，开始计提存货跌价减值准备。

　　2008年1-9月，公司实现营业总收入225.42亿元，同比增长 59.04％；营业利润 37.58 亿元，同比增长 26.28％；归属于母公司所有者的净利润22.77亿元，同比增长18.76％；摊薄每股收益0.207元。

　　1-9月经营情况：1-9月份，公司累计实现销售面积和收入分别为402万平米和356亿元，同比分别减少9％和3％，销售虽然受整体市场低迷拖累有所下降，但仍略好于市场总体表现。公司率先降价的策略符合了市场整体价格向下的趋势，对产品的销售具有一定的促进作用。

　　行业调整期，进一步调减开工面积，缩减战线，以图谋未来。面对房地产市场成交的持续低迷以及未来经营环境不确定性的增加，公司在08年中报披露将调低开竣工面积20％和15％后，进一步调减开工面积约16％。在目前的市场状况下，缩减战线有利于保持一个稳健的存货规模，并保存实力，以待在市场和行业好转时把握发展机会。

　　采取审慎财务策略，开始计提存货跌价减值准备。针对目前的市场状况，并根据具体项目的不同状况，公司开始对未来风险较大的项目计提存货跌价减值准备。本期计提的项目包括天津、福州、南京、北京四地的五个项目，计提金额为5.35亿元。本次计提影响本期税后净利润4.01亿元。公司表示将在年报中对资产减值风险作进一步的评估。

　　08年股权激励计划或将终止。公司预计08年净利润增速有可能达不到股权激励计划所要求的18％，因此该计划可能会被终止。公司本期将08年中期计提的该计划费用1.9亿元作冲减管理费用处理。前期预提的奖励基金购入的股票6000余万股，将在该计划确认终止公告发布后售出。


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