主题：万科8定律：地产股的底部？

万科8定律：地产股的底部？
　　地产股的底部到底在哪里？中信证券（600030）报告给我们提供了一个参考答案。

　　根据中信证券最新的研究报告分析，当万科A（000002）的股价到达6-8倍PE时，一般就接近地产股的底部，中信称之为万科6-8倍PE定律。在本轮股市调整中，9月18日当天万科最低股价为4.8元，按照中信证券研究部对万科2008年业绩每股收益为0.6元的预测，万科当年的PE刚好为8倍。

　　万科6-8倍PE定律

　　由于我国尚未形成完整的房地产周期，加之上市公司成立时间较短，其股价表现很难有规律可循。因此，中信证券选取了上市时间最长，最具有代表性的万科来研究。分析结果表明，当万科股价接近当年6-8倍PE时，一般就接近地产股的底部，称之为万科6-8倍PE定律。暂且简称为“万科8定律”。

　　根据WIND系统和万科年报的数据，以当年最低股价和当年每股收益计算，1991年到1993年，万科的当年PE始终介于12倍到14倍之间。1994年，万科当年PE降到6.17倍，1995年和1996年万科当年PE也一直徘徊在6至7倍之间，呈小幅微升。进入1997年后，万科股价开始反弹，当年PE达到了22.29倍，随后的4年也一直维持在20倍左右。

　　2002年，万科当年PE降到15.16倍。11至15倍PE之间的状态持续到2004年。2005年，万科当年PE又降低到8.6倍，2006年为8.66倍。达到8倍状态后，万科股价又进入反弹期。以2007年万科最低价13.7元计算，当年PE为18.77倍。

　　历史似乎总有巧合。按照中信证券对万科2008年业绩的保守预测，其当年每股收益为0.6元，按今年的最低股价4.8元计算，万科当年PE为8倍，正好符合6-8倍区间。

　　中信证券的报告称，历史证明，万科接近6-8倍PE时，必然出现反弹。

　　此外，中信证券还对重点公司进行了估值比较及投资评级，对万科A、保利地产（600048）（600048）、荣盛发展（002146）、金融街（000402）、冠城大通（600067）、香江控股（600162）给予了买入评级。

　　政策主导下的投资主线

　　根据中信证券分析师对上证地产指数走势的分析发现，其实每一轮地产股的行情，背后的深层次因素都是房地产的政策。把握住了政策的主线，就意味着把握住了房地产投资的规律。

　　例如1993年房地产泡沫破灭后，1995年开发区热兴起，地产股由此开始经历一轮上涨，一直到1997年亚洲金融危机爆发，地产股应声下跌。1998年实行住房商品化的房改后，地产股再度上涨。

　　进入2001年，中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》发布，地产股开始下跌。随后市场又先后经历了2003年开始的国务院调控房地产，以及2004年国八条等系列调控房地产的措施。2006年，在重估资产价格风潮推动下，地产股报复性上涨至最高位，房价也越调控越上涨。至2007年9月28日央行发布359号文，地产股从高位一路下泻至今。

　　中信证券认为，影响中国房地产投资景气的主要风险是政策变动，而美国的房地产开发企业则更多为市场因素。主流经济学家可以对市场供求做出良好的预期，却很难对政府行为进行准确的研判。政策出台取决于房价上涨速度，空置率等相关指标，也取决于中央政府、地方政府、开发商、购房者、上下游企业之间的利益搏弈，比起市场风险，房地产政策的不确定性更强。

　　不过，中信证券还是维持房地产行业“强于大市”的评级。原因是目前地方政府出台救市政策比较频繁，政策之于房地产有转向的可能。

　　金地集团（600383）总裁张华纲说，房地产行业的回暖将首先在资本市场得到反映。根据这种说法，地产股底部如果成立，那么，紧随而来的，可能就是地产的底部。



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