主题：地产股向左 保利向右

保利地产(600048.SH)10月28日公布的三季报告显示，第三季度实现销售额34.53亿元，其中净利润2.33亿元，营业收入13.12亿元。

从增长的角度看，前九个月保利地产实现销售面积176.03万平方米,同比增长18%；实现销售认购金额141.53亿元,同比增长17.95%。与此同时，主营业务收入66.9亿元，同比增长71.2%；净利润12.67亿元，按最新股本合每股收益0.52元，同比上升125.4%。2007的牛市痕迹仍旧落印于保利地产。有分析师指其为行业整体增速下滑中的一道亮丽风景。

保利地产董事总经理宋广菊日前在接受媒体采访时表示，全国化战略实施得相对成功，是保利地产如今可以在行业低潮期稳健前行的主要原因。

从下降的角度看，第三季度净利润同比下降17.96%；营业收入同比下降27.51%。而不久前公布的9月份销售业绩显示，保利地产9月份实现销售面积10.78万平方米，实现销售认购金额11.41亿元。单月来看，保利地产9月份的销售额同比下降近28%，是今年第二次负增长，8月份下降10%。

中金证券分析报告认为，公司业绩高于预期20%。超出预期的主要原因在于公司收购广州怡顺项目产生的合并公允价值变动录得1.8亿营业外收入。但报告也同时提出保利地产负债率高企，财务风险加大。

为了保持业务规模大幅增长，报告期内保利共有在建、拟建项目62个，导致借款规模明显增加，期内的短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债增加了54亿元；保利地产前三季度的现金流量净额为-81亿元。

相比2007年，保利地产在扩张方面已经表现得非常谨慎。保利地产证券事务部负责人向本报记者表示，公司虽然会放慢拿地速度，但仍将在全国范围内寻找低价拿地的机会。

从2008年1月公告通过挂牌取得的天津武清区公告号为2007-020号的地块开始，到以股权合作的方式低价取得辽宁省丹东市宾馆沟地块，再到最近的一笔交易，保利的子公司保利(重庆)投资实业有限公司通过挂牌方式取得位于重庆市九龙坡大杨石组团W分区W03-1/06地块，成交价仅为15753万元。在被认为是行业整合机会的今年，保利通过公开市场和项目合作的方式拿下10块地，单块地价均未超过10亿元。

尽管土地出让金支出减少，但负债的增加，从另一个角度也显示出保利地产销售的被动局面。其中报显示，80%以上的项目资源集中于一线城市。保利地产下半年推盘量有所增加，但由于全国化布局刚刚完成并未进入全面收获阶段，最近1年内的销售来源仍然主要集中在北京、上海、广州及少数二线城市。分析师认为，销售风险较为集中。

关于未来，表达较为悲观观点的长城证券分析师刘昆认为，保利地产全年计划完成240亿元的销售额，还差98亿元要在今年剩下的3个月完成，其中国庆黄金周期间已完成超15亿元。保利地产的销售业绩虽然在行业内一直较为优秀，但仍难脱离行业大势，该公司完成全年销售计划堪忧，将给未来业绩带来较大的不确定。

而国信证券则相对乐观，认为保利地产虽然下半年增长势头有所放缓，但全年达到60%以上的增长基本确定。充足预售款将保障公司2009年的增长。

长城证券和中金公司发布最新投资报告中，维持保利地产“审慎推荐”评级，而国信证券维持“推荐”的投资评级。



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