主题：万科：温和入市 长沙开发商从容应对

　　长沙万科温和入市

　　长沙万科金域南湾每平方米均价4600元的定价让先锋东外滩的售楼人员松了一口气。10月26日，万科金域南湾开盘当日，与之隔着一条马路相望的先锋东外滩也把售楼处弄得花枝招展，两个售楼处都用大红色的氢气球拉着长长的横幅，让人弄不清楚是万科金域南湾开盘还是先锋东外滩开盘。

　　先锋东外滩和万科金域南湾地理位置相同，所面对的客户群也大同小异，记者在金域南湾遇到的许多买房人都来自于先锋东外滩前期积累的客户。

　　“我们15个人组成了一个小型购房团，以团购的名义和开发商谈价格，这次万科金域南湾开盘，团队里来了11个人，有3个人和开发商签订了购房合同。”魏先生告诉记者，他也是先锋东外滩的首批金卡客户，当时金域南湾所在的这块地还是一块荒地，自从得知万科金域南湾即将开盘的消息后，他就一直等着，至今已等了半年。

　　记者在金域南湾的售楼处看到，现场挤满了前往看房的买房人，为了制造热销的声势，开发商还在开盘的前一天晚上请来一批学生为客户排队。

　　“昨天下午我过来看了一下，看到外面有很多人排队时我还吓了一跳，听说是开发商请来给买房人排队的。”买房人杜先生认为开发商为了造势费尽心机，他告诉记者，金域南湾开盘前的半年，他几乎每个月都会接到售楼人员邀请来售楼处的通知，每来一次售楼处开发商还会为买房人算上积分，这些积分可以在购房时冲抵买房款。

　　更多的买房人认为，积累半年的人气在同一天释放出来，现场能够吸引来众多买房人也在情理之中。“万科一直捂着不公开价格，开盘前的一个月我前后来了四次，和售楼人员说尽了好话，他们就是咬定不知道价格，万科这回真是吊足了长沙人的胃口。”

　　被万科吊足了胃口的还有长沙的开发商们，自从长沙万科西街庭院打出每平方米4200元的售价后，长沙本地的开发商就对万科在长沙的一举一动颇为关注。

　　“这次万科的定价无疑让很多长沙本地的开发商松了一口气，金域南湾是万科在长沙独立运作的第一个项目，此前的金色家园、西街庭院都是收购其他公司的项目做后续开发，万科原本是想把金域南湾打造成高档社区的标杆项目。”易居中国（克而瑞信息技术有限公司）长沙机构的张先生向本报记者指出，金域南湾这次的开盘价可以说是恰到好处，既让一部分观望的人群出手购房，也不至于因为太低的价格引起本地开发商的不满。

　　本地开发商从容应对

　　万科金域南湾并非一开始就将价格定在每平方米4600元，知情人士告诉记者，万科曾经多次主动调低售价，万科金域南湾原来的预期是每平方米5500元不带精装修，此后在长沙本地的媒体上打出广告称加一元送精装修。

　　“万科的定价可能与他们开盘前对准买房人的调查有关，最后的开盘价确定为每平方米4600元确实吸引一部分人购买，成功回笼了资金。”上述分析人士说。

　　记者跟随一位看房人进入售楼处二楼的选房中心，售楼销控表上已经有将近二分之一的户型标注为售罄。买房人何小姐告诉记者，她原本看上了九层的一套房子，刚上楼的时候看到还有，等准备签约时却发现房子已经卖完，只能定下10楼的房子。

　　何小姐认为这样的集中选房给她造成了很大的心理压力，“我看中的9楼的那套房子每平方米比10楼便宜30元，可是一转眼就被人订走了，已经和金域南湾已经耗了半年，不想再耗下去就干脆定了下来，毕竟楼层、户型和价格都是我能接受的。”

　　万科颇费心机的开盘手法显然已经收到预期的效果，开盘当天中午销售人员向记者证实，一期开盘的2栋楼480套房子，已经有将近一半的房子被认购。

　　金域南湾开盘当日就让隔街相望的先锋东外滩感觉到扑面而来的竞争压力。记者在先锋东外滩的售楼处遇到许多从万科金域南湾看房离开的买房人，这些人都是被先锋东外滩挂在楼房上的巨幅红色横幅——“最低价3280元／平方米”吸引而来。

　　先锋东外滩的售楼人员告诉以买房人身份前往的记者，虽然售价没有调整，但是开发商给出的折扣力度比之前大了很多，现在贷款买房可以打8．8折，一次性付款能低至8．6折。

　　“万科开盘之前我们就已经商量对策了，现在先锋东外滩的价格是有竞争优势的，金域蓝湾每平方米4600元的均价，我们这里大部分房子打完折后都能到每平方米3600元。”先锋东外滩的售楼人员称。

　　对比先锋东外滩的价格，有买房人向万科金域蓝湾的销售人员质疑每平方米4600元的价格依然定价偏高，销售人员解释说万科每平方米精装修的成本为600元，加上品牌的成本400元，万科实际的定价与先锋东外滩差距并不大。

　　一位长沙本地规模较大的开发商在得知万科的开盘价后对记者说，现在长沙的中小型房地产企业都看着几个大的房地产商准备怎么做，金域南湾开盘前大家推测万科会采取低开高走的策略，这次万科的定价基本上没有超出大部分房地产商的预料，未来长沙楼市至少短期内不会出现大开发商领跌的局面。

　　在该开发商看来，长沙现在大部分房子每平方米3000元的售价已经接近于建筑成本，再降价的空间非常有限。这样的观点在记者采访的当地房地产开发商中颇具代表性。



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