主题：万科10月份未拿地 政策谨慎前行

万科10月份销售延续7月以后态势，月度同比销售面积和金额持续较大幅度下降，虽单月面积下降速度有所收敛，但月度累计销售面积和增速微幅扩大。2008年10月，万科销售面积和销售额仍然同比下降，但下降幅度并未扩大。单月销售面积46.4万平米，销售金额33.5亿元，分别比07年同期下降15％和35％。8月单月销售面积和销售额的下降幅度分别为32.8％、35.2％，9月则分别为27.6％、37.8％。虽然单月面积下降速度有所收敛，但月度累计销售面积和增速微幅扩大，1－10月份累计销售面积449万平米，销售金额390亿元，分别比07年同期下降9.5％和7.1％
　　如果市场环境没有进一步恶化，万科今年4季度月均销售数据与今年10月份数据持平的可能性较大。考虑到市场去年4季度开始调整，但万科于去年同期先于市场实施打折、降价销售策略，因而07年4季度万科仍然保持了较高的销售记录，期间月均销售面积和金额分别达到57.3万平米和51.9亿元（与去年10月份销售数据很接近）。因此如果市场没有进一步变坏，公司继续现金为王策略，今年4季度月均销售数据与今年10月份数据持平的可能性较大。但考虑到去年11和12月的销售差异比较大，因此今年11月和12月单月销售同比增速数据可能会有比较大差异。
　　行业龙头公司如万科、保利在市场调整中进一步扩大优势。2008年房地产市场成交量大幅度萎缩，1－9月全国住宅新房销售面积和销售金额分别同比下降15.3％、15.5％。
　　而行业龙头万科2008年1－9月份销售业绩明显好于行业水平，前三季度，累计销售面积402万平米，销售金额356亿元，分别仅比07年同期下降8.9%和3.2%。08年以来公司市场份额相比07年有所上升，截至2008年9月，公司的市场份额为2.3％，高于去年年底的2％左右。
　　同样，保利2008年1-9月公司共实现销售面积176万平方米，同比增长18%；实现销售认购金额142亿元，同比增长17.95%，仍然保持增长态势，虽增速已经放缓。公司市场份额保持稳定上升态势，截至2008年9月，公司的市场份额为1.3％，比去年年底时的0.67％将近翻了一番。
　　开发商收缩战略进一步扩大，万科和保利10月份同时没有新拿项目用地，尤其值得注意的是，10月份是万科今年1月份以来首次没有拿地的月份，具有标志性意义。随着成交量的持续萎靡，土地购置面积和开发面积增速也自6月份开始大幅下降。9月份，全国土地购置面积2595万平方米，同比下降了36％，土地开发面积1369万平方米，同比下降了32％。显然，房地产企业纷纷开始主动调整开发节奏，缩减拿地规模。万科在三季报中曾提到将主动调整开发节奏，进一步下调今年的开工计划，以应对行业的深度调整，全年开工面积将在年中计划的基础上再调减约110万平方米，到570万平方米左右。万科公司10月份也进一步放缓了拿地的步伐，今年以来首度在当月没有拿地，而前十月累计购置的土地面积也仅为380万平米，规划面积718万平米，权益面积534万平米，远低于年初的拿地计划。我们认为行业和公司的策略是适宜、明智的，而且我们预计公司会根据政策力度、市场状况做出后续进一步调整。
　　房地产救市政策在多方利益博弈中谨慎前行。10月22日国家出台了鼓励首次和改善性购房的优惠利率最多可到7折的政策，结合近两个月以内连续3次降息，我们认为政策已经很明确地向消费者传达了拯救经济、拯救地产行业的取向，但对政策短期内的进程和效果我们仍持谨慎态度。
　　在央行10月22日出台鼓励首次和改善性购房政策后，各家银行细则迟迟未出，农业银行、光大银行在推出细则后又匆匆撤回，到目前为止，将近两个星期过去了，实际出台了细则的仅交通银行一家，而且关于存量房还没有明确的细则。
　　经过多日后，坊间盛传银监会表态只能对首次贷款购房者给予7折的优惠，各家银行在细则方面更趋谨慎，行为表现反复。我们对此也是较为理解的，因为如果优惠覆盖到广大的改善性购房者（实际就是包含大量的二次购房者），再考虑到大量的存量贷款银行也不得不做相应优惠调整，银行的利益定然会受到比较大损害。所以我们是倾向于欢迎一个顾及多方面利益的具体细则的，这样对地产行业也是有利的，而且这也并不改变我们对地产行业政策面取向乐观的看法。
　　宏观经济进一步会减速，消费者收入预期变差，但随着外围市场进一步加大救市力度、加大降息幅度，外围市场风险预期有所降低，同时国内近期进一步降息和大力刺激内需政策的预期增强。
　　房地产救市政策在市场似乎有所反应，但由于政策的滞后效应和各区域实际情况的差异，我们所观察的12个主要城市在贷款新政出台后的表现各异。观察近一段时期5－6周内的数据，发现新政开始正式实施的11月1日后，北京、深圳、南京、武汉、厦门、东莞、青岛等地的日均成交面积出现了明显的放大，而上海、天津、杭州、苏州、昆明等地表现平稳。
　　至于未来市场如何持续消化市场高库存的问题，取决于后续政策力度、时机、降息幅度等。
　　投资建议：维持行业“领先大市—A”的投资评级。并建议投资者，就我们推荐的公司在股价下跌幅度较大时买入。

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