主题：万科A：占尽先机

战略高瞻远瞩；执行严格高效万科已实现了成为城市住宅专业开发商的目标，目前把新目标设定为未来十年高质量增长。为此，公司研究了若干国际大公司的先例，成为国内首家采用先进管理体系的房地产开发商。多数同业目前亦步亦趋：采用万科的管理技巧及策略。

　 财务状况稳健我们认为，在我们覆盖的中国房地产开发商中，数万科的执行力最强，公司治理最佳，防御性也最好。其资产负债状况良好，再融资风险很低。由于声誉卓著，万科比其他房地产开发商更易获得低成本资金。

　 短期内资产净值估值下行风险有限；长期而言市值将成倍增长短期内，我们预计万科3780万平米总建筑面积所有项目的平均售价最多还有24%的下跌空间。在这个水平，我们预计万科将出现净亏损，其净资产值将为5.07元，比当前股价低26%。不过，我们预计在10年后万科的市值至少是目前的三倍。

　 估值: 股价对应18.7倍的2009年预计市盈率，对7.20元的每股资产净值有5%的折价我们对万科的首次评级为“买入”，12个月目标价为8.20元。我们的目标价根据瑞银三阶段增长模型推导出，对应的2008/2009年预期市盈率分别为22.8倍/22.8倍，对我们7.20元的2008年公司净产净值估算额有14%的溢价。瑞银证券有限责任公司


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