主题：万科带头做内控

　风风光光做了几年养尊处优的“甲方”的开发商，今天似乎没有哪个行业比它还坏。
　　早在国际金融风暴来临之前，房地产即开始遭遇数年牛市以来最坏的形势。当下的房地产业，几乎是最不幸的一个行业，遭遇了宏观调控、炒楼风潮骤冷、国际资本釜底抽薪、资金链命悬一线、未来经济大形势不明朗等多重因素影响的“完美风暴”。再加上这几年的畸形发展，“萝卜快了不洗泥”，内部管理不足与风险控制缺失的致命弱点也迅速暴露出来。
自救的榜样
　　“现在公司的首要宗旨，就是尽快回笼资金，我们发现未来的路还很长。”小陈说话时，与去年记者与其见面时说话的预期判若两人。
　　小陈是广州一家房企的土地负责人，彼时，房地产形势“一片大好”，他告诉记者，公司正在全力准备赴港上市，而他则“空中飞人”一般在全国看地，只要有合适的土地，价格又在可承受的范围内，他就能拍板拿下来。“只要能上市，这些土地就是生金蛋的鸡，地价上的投入很快就能回转。”他和当时所有的地产商一样，相信“幸福万年长”。
　　然而，随着国家调控政策的威力显现，信贷紧缩截断了公司将近1/3的资金来源，价格一直水涨船高的珠三角市场也开始走软，给公司的销售回款带来麻烦。这一切还不是最坏的，2008年全球经济和股市的低迷，已然将上市融资之门也紧紧关闭。
　　“我们一直就在学习万科，危机到来时，现金流最重要。”小陈告诉记者，公司紧急停止了一些在谈的土地项目，而位于广州城区的三个楼盘也早已降价销售，最大限度地将现金握在手中。
　　“主动降价快速回笼资金，源于万科本身的风险意识。”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析称，“万科相当于最先在堤坝上挖坑的人，那么水就流向万科；如果大家都挖坑水就没有那么多了，就要向深挖了。”2006年、2007年万科迫于高管激励政策，在发展上已经有了过快的迹象，万科率先降价更多是对以往扩张的一种纠正。
　　经历了1993年地产低潮期，致力于“多元化”发展的万科转而学习美国帕尔迪发展模式——由加法到减法，专注住宅地产，注重现金流，快速开发销售。而这种国际化视野带来的另一个好处是，万科能够在美国次贷危机形成的时候，预测到外在危险可能对中国经济环境的影响和冲击。
　　但是，对许多近几年迅速发展起来的地产商来说，房地产几乎是没有任何学问的行业，资金、土地、水泥加政府人脉，就可以迅速成为一个财大气粗的地产巨头。
政策风向标
　　知名财经评论人叶檀指出，万科有揣摩政策与顺心消费者心态的传统，除了王石在地震时的赈灾论之外，王石面对政府时甚至有些过度乖巧。
　　然而这并不妨碍万科对于整个政策风向的提前把握，王石在上一次地产调控时期，极力支持住房拉动内需，而现在政府严控房地产过热政策之下，王石则强调理性消费。万科是第一个自主提出参与灾后重建的开发商，当业界得知万科将投入1亿元参与重建时，万科的设计草图都已经成型。
　　广州中地行董事长徐建平告诉记者，两次房地产调控的内外部情况有相当的不同，万科在第一轮地产调控之中，也曾经在武汉、天津等地留下了烂尾楼。但是万科吸取了前一轮调控的教训，提早做了预防。虽然降价的举动一定程度上让部分地方政府不太满意，不过政府更不愿意看到的是，开发商资金断裂导致大量烂尾楼，从这一点来讲，万科降价拉低整个市场的价格，让某些楼盘烂尾的可能降至更低。
　　今年10月22日，政府出台的核心救市政策中，主要包括购房契税税率下调、暂免征印花税及土地增值税、扩大贷款利率的下限、调整最低首付款比例等七大举措。有趣的是，政策一出，王石随即给出解释称，这次全国性政策相当于开发商不用降价,政府用其他方式帮他们降了10%～20%,这对尽早结束观望有很大帮助。
　　事实证明，这次所谓“救市”只是让开发商们空欢喜一场，不过王石则总算以地产“带头大哥”的身份为同仁们说了一句贴心话。
何处避风？
　　还是万科率先做出了调整。万科半年报中指，全年开工面积由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅19.5%，同时，竣工面积也从原计划的689万平方米减少到586万平方米，减幅达14.9%。收缩还在继续，万科三季报再次缩减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。
　　“目前的房地产行业形势比我们预想得要更复杂、调整时间也会更长，应对好本次调整是目前首要的任务。”王石如此总结。
　　徐建平告诉记者，万科一直非常重视四个方面：现金流、利润率、开动工量和开动工结构。数据表面万科并不缺钱，两次价格战让万科迅速回笼20多亿元现金，中报公布的持有货币资金就达到153.7亿元，另外万科获银行授信总额超过400亿元，9月上旬，万科又通过发债筹得59亿元。从现有的数据看，万科已经成为持有现金最多的内地上市房地产企业。
　　在降价策略受到强烈抵制的时候，万科选择了根据各区域市场情况调整开动工量和开动工结构。“针对市场进行调整，万科有目的地优化着产品结构。”在徐建平看来，万科对部分项目缓一缓，并且加大中小户型的供应，正是“节流”之举。
　　但是，对许多毫无准备的公司来说，资金链上的潜力此时已经被敲骨吸髓，毫无策略性选择的应对可能，另一方面，也没有结构调整的眼光和能力。更多的企业选择延缓项目开工，缩减开发规模，减少销售回款和动工建设的压力。碧桂园、雅居乐、富力、保利、合景泰富……各大地产商纷纷表示下调全年销售计划，开动工计划也都有大幅缩水。
　　“在市场前景不明时，减少投入是自保的最好方式。2007年房地产市场如日中天的时候，开发商总想用一个项目的开发资金滚动去运作两个项目，现在则相反，我们宁愿用两个项目的开发资金来开发一个最保险的项目。”广州一位地产人士称。
　　然而收缩就是最好的避风之术吗？在韩世同看来，内部挖潜力有些方面可以调动，但是余地不是太大，对于大多数房地产企业来说，最根本的还是战略进行调整。现在这种调整首要的还是果断地卖，快速地卖，抓住了现金才算保住生命。






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一直看好万科啊

这也是我喜欢万科的理由