主题：开发商与保障房：恋爱很好 婚姻尚早

一年前，开发商对于保障性住房的态度有两种：一种是以任志强为代表的不屑一顾，认为它是政府的责任；另一种把它作为政府公关的手段，恒大许家印就写信给广州市领导，愿意捐建1000套廉租房。现在，9000亿保障性住房计划摆在那里，开发商的表现正如古诗词中写的那样：和羞走，倚门回首，却把青梅嗅。

　　暧昧

　　 从记者掌握的信息看，大型开发商介入保障性住房的动作，一直在半公开地进行。记者采访一家广州上市房企时，发言人表示“经济适用房的利润率太低，近期不会参与”。但记者从其内部人士那里了解到，就保障性住房，公司已经多次开会议讨论，甚至成立了一个专职部门。

　　 碧桂园早在2008年5月就涉足经济适用房，到11月为止，碧桂园已经向20多个地方政府发函，表示愿意参与经济适用房的建设。一些进展较快的项目已经完成了实地考察，进入前期准备阶段。由此看来，碧桂园开发经适房并非仅仅是政府公关，大有放手一搏的姿态。

　　 态度比较明确的还有一些外资企业。有信息显示，凯德置地正在与天津市政府协商，在天津进行保障性住房的开发。凯德置地（中国）副总经理毛大庆此前曾向媒体记者透露，凯德置地还接受了西部某地方政府的邀请，准备涉足当地的保障性住房建设，并且是利用当地建材开发环保住宅。

　　 万科对于保障性住房研究已久，他是国内首家进行廉租房项目试验的开发商，暂时也是唯一 一家。2007年万科发起了名为“海螺行动Ⅱ”的计划，并向住房和城乡建设部提交了项目重要成果《双城笔记－中英解决社会住房问题的思想火花》。同样在2007年，万科在没有任何税收减免的情况下，在广州、深圳等地进行了廉租房项目开发。其在广州的“土楼”已经投入使用，为200多户家庭提供廉租住房。万科在国内的其他城市也在进行经济适用房的开发。尽管万科一直表示只是在尽“企业公民”的责任，但万科为开发保障性住房累积了相当的经验和技术。即便如此，万科的发言人还是表示，公司还没有进行系统的研究，短期内没有进入该市场的打算。

　　 为何大部分的开发商依然言语暧昧呢？

　　答案

　　 从政府对保障性住房的资金调配可见，引导社会投入是9000亿计划成功的必然途径，特别是经济适用房的开发，中央早已将其编入开发商承建一栏。但政府的财税激励和优惠政策有哪些？是否采取政府包销或担保销售的方式？怎样确保投资企业的效益？凡此种种都没有明确答案。

　　 现有的经济适用房模式有很多是对企业不利的地方。按现行的制度，经济适用房需要开发商组织对外销售，但经济适用房的“针对性”又要求销售时有甄别、审批的过程。在实际操作中，开发商的销售经常被行政干扰，导致销售缓慢。有开发商表示：“政府通常进行多重审批，某个区域的人只能买某地的经济适用房，其他符合购买条件的人不能买”。结果是，打算快进快出的发展商，资本周转速度反而更慢了。正是因为这种原因，承接经济适用房的通常是一些与政府关系密切的国有企业。

　　 但这种情况正在转变。记者从地方国土局了解到，中央加快建设保障性住房的压力很大，必须大力发动社会投资，所以原有的弊端都会整改。以广东为例，许多市县都已有计划转变。“甚至可以就某个项目的细节进行具体商谈。”广州市相关部门负责人表示。

　　 因此，一些成本优先的开发商开始加快介入。碧桂园之所以对经济适用房项目如此热衷，源于其商业模式。有分析甚至认为，碧桂园与经济适用房有天然的契合。这个结论源于碧桂园对于成本控制的能力。长久以来，碧桂园一直是郊区大盘开发模式，从设计到土建到装修到绿化都一手包办。“砖头都是自己烧的。”有研究显示，碧桂园的项目从拿地到预售平均时间为7个月，从预售到结算平均时间为8到10个月。这些特质都非常适合经济适用房的开发特点。

　　 上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，一些开发品类接近保障性住房的企业可能从中获益，比如上海绿地集团和保利地产等，他们或通过直接参与，或参与保障性住房区域的商品房开发建设，借助政策加快区域发展。

　　双赢？

　　 关于保障性住房的开发模式，其实地方政府也正纠缠于各种意见中。据广东一位政府内部人士透露，有一种意见认为，应该由政府成立专职部门总管全部事宜，项目建设面向社会招投标承建商，对方仅为“包工头”，项目融资由政府介入，最后政府包销。但这种做法需时甚久，也与中央“充分调动社会投入”的精神有出入。另一种意见是就具体项目向开发商招标，由其融资开发，最后政府回购。但反对者认为这种模式政府难以完全监控。

　　 世联地产陈劲松建议参考香港的模式，由民营企业参与政府居屋建设。对政府而言，好处在于建设周期短，成本控制好，施工质量高，同时解决了中低收入人群的住房问题。例如中海外参与修建的海富大厦，基本上是参照私人房屋修建，居屋质量及销售都好过政府自己操刀。而对企业来说，由于政府不收地价，只收配套费，居屋建设照样有钱赚，基本上收益率在10%左右。

　　 虽然万科尚未表示参与保障住宅，但王石此前说过，企业与政府在廉租房项目的合作方式可以有两种：一种是免收地价；一种是政府给予地价优惠，开发商划出部分土地做廉租房。

　　 有业内人士向记者表示，万科在广州试验的廉租房项目建安成本大约在900元/平方米左右。现在40平方米的公寓出租的价格为450元，如果政府免收地价，万科仅仅7年就能收回建安成本。即使再加上财务成本以及运营成本，对于开发商来说，也是一个可以接受的投资，尽管不能与去年动辄50%的利润率相比。

　　 这是个“不转即危”的年代，政府如是，开发商亦如是。

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