主题：万科A：投资策略会会议纪要 买入

万科A：投资策略会会议纪要 买入
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万科对目前行业趋势的看法？

07 年底以来，行业已经出现了一定的调整，政府政策也出现了积极的转变，万科对房地产市场的趋势仍然持谨慎的态度。当然降息、税费减免等措施会在一定程度上帮助房地产市场，但是宏观经济的趋势的不明朗，为房地产市场的企稳和转暖带来较大的不确定性。在目前市场环境下，持有较为充分的现金是相对安全的选择。

9000 亿保障性住房建设方案对房地产市场的影响？

长期看，这一政策对房地产市场是利好，使得市场结构更加合理。其实这个大方向在2007 年就已经确定，相关部委及部分开发商就参与了方案的商讨。短期看来，这个方案也不会对商品房市场形成冲击，2007 年房地产行业资金来源在3.7 万亿左右，投资接近3 万亿，08 年应该还有所增长。9000 亿投资分摊到3 年，每年也就3000 亿，占开发投资的10%不到，并且3000 亿投资最终的落实情况还存在一定的不确定性。

对政府可能直接从市场收购商品房作为保障性住房的看法？

这一举措可以说是双赢的，一方面增加了保障性住房供应，同时也减缓了商品房市场的存货压力，使的开发商获得了资金支持，有利于商品房市场的平稳发展。从海外保障性住房的建设经验看，也不仅仅是政府自主开发建设这一单一的方式，除了收购之外，向保障范围内的群体发放货币式补贴也是完善住房保障体系的一种方式。

消化现有库存需要多少时间？

由于销售速度较慢，处于保持合理库存的考虑，开发商会相应降低开工速度，未来几个月房地产行业新开工面积增速将会明显下滑。万科也相应下调了08 年开工面积约30%。根据万科的模式和能力，通常在拿地5-6 个月可以开工，10-12 个月可以预售，即1 年到1 年半可以从拿地到预售，开工速度可以根据销售形势快速调整。目前看来，不同城市的库存/销售比也存在较大的区别。北京目前的压力较大，上海还属于合理水平。

股权激励08 年停止计提对公司的影响？

公司预计08 年净利润增长无法达到15%这以计提股权激励费用的比例，出于和流通股股东共担风险的考虑，公司从3 季度开始，停止记提股权激励费用。已经计提，并且购买股票的部分，股票价格变动不会影响公司利润表，直接调整资本公积。

预计公司08-10 年EPS 分别为0.45 元、0.46 元和0.58 元，维持“推荐”评级。



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