主题：万科启动海盗计划

　“万科的研究报告肯定是国内最多的。”万科一位负责内控的员工告诉记者，例如2007年碧桂园(企业专区,旗下楼盘)发展迅速，万科针对其发展模式就展开了详细的研究，包括当年的顺驰、中海等企业，万科都会进行详尽研究。万科的研究甚至细化到报表的某一项栏目，例如应收账款，他们就可以做一个数十页的详尽报告，分析行内每一家企业的情况。

　　支持万科研究的是其对人才的收揽。早在2001年万科就进行了“海盗计划”，从中海等大型公司挖来人才。2007年7月他们又开始了“007计划”，引进一批跨行业的跨国公司精英。用他们自己的话说，就是要去挖一批“见过世面的人”。自“007计划”开展至2007年年底，万科已陆续引进32名跨行业管理人才出任要职。包括之前在宝洁公司负责ECR(品类管理)的陈东峰、曾任百安居中国区副总裁的袁伯银、原万博宣伟国际公关公司(中国区)消费品及医疗领域负责人于玉光、曾任仲量联行亚太区董事和资产管理总监的许国鸿。这些不同领域的人才都为万科带来不同的思维方式和研究方法。

　　当然，这一切都是有代价的，万科的营销和管理费用是行内最高的，比富力集团足足高出近一倍。

　　数据的能量

　　万科说自己是一家“随行就市”的制造企业，如果市场要求降价，他们绝不会坐视不理。所以对数据的即时反馈对万科而言相当重要。

　　2007年对土地储备的谨慎是万科2008年保有现金流的关键。其2007年半年报曾有这样的陈述：“目前万科拥有的规划中项目资源，可以基本满足未来两年新开工的需要……但考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，公司认为当前的项目资源保有量是更恰当的”。从2007年年中开始，万科的土地储备计划就较为温和，到了2007年9月国家开始新一轮房地产调控，万科就完全改变了“囤地”策略，只收购不拍卖。直到今年，万科都没有一幅新增土地是源于拍卖。这种策略使万科比市场快一步冷静下来。

　　据说这个决策最先也是缘于王石的提议，全国接二连三出现的“地王”使市场一度疯狂，虽然万科的资本实力并不落后，甚至也数度参与“地王”大戏，但王石认为这种情况无法持续。在经过研究者的计算后，认为这种地价增长速度会令楼价翻番上涨。于是万科开始由拍卖转向收购。

　　万科建立了一个全国性的资金管理平台，他将北京、上海、成都、广州等全国18家分公司的账户进行了集中管理，所有收款都进入集团的结算中心，而所有的需付款都是由集团资金管理中心通过银企互联支付。

　　这样，集团总部对于资金流量、流向、余额以及未来资金的需求量都有很好的反应。例如广州分公司销量出现问题，总部可以马上反应。每天早上王石、郁亮桌前都会有万科完整的资金数据。

　　去年新增土地储备量与万科比较接近的富力，目前持有现金约13亿元，总负债约为415亿元，短期银行贷款占了38亿元，包含应付土地出让金在内的预提及其他应付款就达到了111.3亿元。而万科的现金却是170亿元，总负债约661亿元，但短期借款只有11亿元，其他应付款仅为59亿元。



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