主题： 万科：年度策略交流报告

综上对于过去的回顾与对未来的展望做出以下小结：我们面临的确定因素是房地产市场潜在发展空间并未发生逆转，政策决心和力度将有助于消费者购买信心的逐步恢复；我们面临的不确定因素是宏观环境局面复杂，短期走势仍难预测，市场的自我调整是否能够完成，调整的幅度，需要多长时间。

　 万科的前三季度结算面积268.4万平方米，较上年同期增长75.3%；营业收入225.4亿元，较上年同期增长59.1%；净利润22.8亿元，较上年同期增长18.8%；由于公司在对福州，南京，北京，天津五个项目采取审慎原值计提了存货跌价准备5.35亿元，影响净利润4亿元。截止2008年9月30日有383.0万平方米、签约金额337.9亿元的预售资源未参与结算，这部分将在年底与明年三四月份结算。1-9月公司结算均价8271元/平方米；结算毛利率为29.6%，低于上年同期，主要影响因素是结算项目结构变化及售价下降；全年结算毛利将进一步下降，维持在26%-27%之间。明年的毛利率还会进一步下降，主要是高地价的项目进一步压缩了利润空间。在财务方面，9月末公司资产负债率上升至69.7%；这主要是由于预收账款增加和59亿公司债券发行等原因，扣除这方面原因我们的资产负债率在A 股上市公司中处于较低水平。08年9月末公司货币资金 199.42亿元；由于货币资金增加，9月末公司净负债率34.8%，较中期末有所下降；这同时也体现了我们在调整市场中注重现金为王。

　 公司未来策略与展望:1. 确保公司经营安全;2. 加大销售，去库存化;3. 目前的存货情况是健康的;4. 继续调整产品结构，迎合市场需求;5. 不追求短期规模增长，追求长期发展能力.长江证券股份有限公司


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