主题：万科11月产销数据点评!

(1)万科公布11月销售面积环比下降9%至421,000平方米，但销售均价环比上升17%至人民币8,480元/平方米，推动销售收入环比增长7%至人民币35.7亿元。今年前11个月，销售面积同比下降6%至491万平方米，销售均价同比上涨3%至人民币8,680元/平方米，销售收入同比下降3%至人民币426亿元。

　　(2)11月份销售均价较去年同期的峰值下降19%。

　　(3)从地区来看，珠三角地区的表现优于其它地区，自9月份以来销售面积和销售均价均保持平稳，其中10月份和11月份销售面积分别环比增长1%和7%，销售均价分别环比上涨6%和21%；环渤海地区表现较差，销售面积环比下降28%；长三角地区销售面积环比下降12%，销售均价环比上涨18%，销售收入环比增长4%；华中地区的销售面积环比上升8%，但销售均价下降7%。

　　分析

　　万科前11个月的合同销售额为人民币430亿元，占我们全年预测的93%。我们预计万科12月份将实现人民币30-35亿元的合同销售额，而7-11月的月均合同销售额为人民币37亿元，去年12月份为人民币60亿元。

　　　潜在影响

　　万科A/B股当前股价相对于我们2009年底人民币8.44元/9.48港元的净资产价值预测存在6%/29%的折让，对应的2009年预期市盈率为14.9倍/11.3倍，预期市净率为2.2倍/1.5倍，与我们研究范围内公司的市值加权平均水平基本一致。我们维持对该股的中性评级和目标价格。



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万科A昨晚公告称，2008年11月，公司实现销售面积42.1万平方米，销售金额35.7亿元，环比分别增长-9.3%和6.6%，同比分别增长3.4%和-15.6%。

　　海通证券分析师帅虎表示，万科公布的数据显示，救市政策效果有限，销售暂无起色。近期，拯救房地产的政策频繁出台。作为全国市场占有率近3%的榜首企业，公司的销售业绩有较强的指标意义，从其11月销售看，市场并未有明显好转迹象。2008年11月份的销售面积同比仅增长3.4%，而在2007年11月份，房地产市场就已萧条。另外，比较今年10至11月销售面积的变化可以看出，在政策频出的这两个月中，销售同比下降7.1%。

　　帅虎认为，房地产行业面临三重挑战：收入增速下降、未来新增供应的增加、存量房仍需时间消化。收入增速下降的预期没有改变，仍将是房地产行业面临的最大挑战。考虑到近期土地供应及销售量的变化，目前市场恢复平衡所需时间的最乐观预期，应该是12至15个月。"行业的中期底部，不会比2010年的春天来得更早一些"。

万科上月销售额降15.6% 分析师:不影响公司股价
　昨天，万科发布公告，公布了其11月的销售情况，数据显示，当月该公司实现销售面积42.1万平方米，销售金额35.7亿，与去年同期相比，销售面积微增3.4%，但销售金额下降15.6%。从万科今年公布的多个月度数据可以发现，万科单月销售金额同比下降趋势已经持续达半年之久。

　　万科公布的数据显示，今年1到11月，公司累计销售面积490.9万平方米，销售金额425.3亿元，分别比2007年同期减少了8.6%和7.9%。从该组数据可以看到，今年前11个月，万科所销售产品的均价为8663元/平方米左右，单就11月来看，其所销售产品的均价为8479元/平方米，产品价格下行趋势依然。

　　另有市场人士对记者表示，从目前的数据看，万科的销售额已经基本无望达到2007年的水平，2007年万科实现销售面积613.7万平方米，销售金额523.6亿元，与去年相比，目前的总销售金额差距在百亿左右，在目前的市场情况下，在仅剩的12月中，完成将近百亿的销售额可能性为零。总体看来，从2000年开始，万科的销售额已经多年持续增长，2008年已确定成为万科持续增长态势的一大拐点。

　　值得注意的是，在万科公布业绩同比下降的同时，该公司的股价表现得非常坚挺，近几天内已经持续出现上涨。和讯首席分析师文国庆对记者表示，根据其分析，房地产板块在9月18日便已经提前触底，近期以万科为首的房地产股票表现强劲，已经说明了该类股票底部已经探明。尽管万科2008年的业绩可能不如去年，但业绩下降的消息早已经为市场参与者周知，利空效应已经释放，不会对股价造成影响。

万科：11月销售数据尚未回暖
　　昨天，万科（000002）发布11月销售项目情况公告，当月实现销售面积42.1万平方米，比10月减少9.3％，比去年同月增加3.4％；实现销售金额35.7亿元，比10月增加6.6％，比去年同月减少15.6％。1-11月份公司累计销售面积490.9万平方米，销售金额425.3亿元，分别比2007年同期减少8.6％和7.9％。

　　点评：近期国内有多项旨在扶持房地产市场的政策出台，作为全国市场占有率近3％的榜首企业，万科的销售业绩有较强的指标意义。去年11月房地产市场已有所回落，今年11月份公司销售面积同比仅增长3.4％，环比销售面积下降7.1％，从公司销售形势看，其房地产业务尚未有明显好转迹象。

　　从销售价格来看，公司项目为全国化布局，楼盘多集中于城市非中心地段，数据代表性较强。今年8月以来，公司销售均价呈下降趋势，9-11月销售均价同比下跌幅度较大，基本在15％-20％左右。至于11月销售均价环比上升17.5％，应该是房地产新盘结构不同的原因。

　　由于房地产行业会计结算的特殊性，我们可以根据万科过往的销售情况对其经营业绩作一个大致判断。预计公司今年营业收入在400亿元左右，明年在450亿元左右，2010年随着房地产市场的逐步回暖，公司销售收入可能重新回升，达到550亿元左右；在不考虑公司计提存货跌价准备因素的情况下，预计2008年-2010年归属于母公司的净利润分别为50亿元、60亿元、72亿元，每股收益分别为0.45元、0.55元、0.66元。

　1、万科11月销售情况低于预期
　　万科11月份销售面积环比减少9.3％，大大低于全国主要城市平均48％左右的回暖幅度，低于我们此前的预期。根据我们了解的情况，我们推断，11月份成交量的反弹主要来自中小开发商开发的中低价位的楼盘，而且，以市场新增供应为主，市场存量房的消化进度反而很缓慢。我们据此推断，即将公布简报的保利地产和金地集团，销售情况好于全国整体的概率不大。
　　销售价格方面，万科11月份售价8480元，比去年同期的10393元下降18.41％，事实上万科售价自8月份以来连续4月同比均出现大幅下滑，我们预期09年售价还会进一步回落。售价大幅下滑对业绩的影响将在09年体现。
　　2、市场成交量反弹预期持续到1月左右，09年销售情况不容乐观
　　在10月月报中，我们明确提出坚定看好年底市场表现，不过我们预期此轮成交量的反弹可能仅持续到1月左右，2009年经济增速放缓将导致潜在需求转化为有效需求的进度放缓，随着存量购买力消化之后，市场将面临有效需求不足的问题。我们预期2009年销售面积还将下滑10％－15％。
　　3、维持万科08、09年盈利预测与评级
　　基于上述分析，我们暂维持万科的盈利预测与投资评级。预期万科08年、09年实现营业收入分别为391亿和371亿，实现归属母公司净利润分别为53亿和49亿，合EPS分别为0.48元和0.44元，对应PE分别为16.3倍和17.9倍，估值略高于行业平均水平，但考虑公司长期成长性，维持"买入"投资评级。