主题：中海地产：均衡布局增速超万科

地产第一市值股——中国海外发展有限公司（00688.HK，以下简称“中海地产”）12月10日公布了2008年11月份的销售情况。

　　中海地产在2008年前11个月，累计销售大幅上涨，累计销售面积和金额，均比去年同期增长了30％以上。而A股地产板块市值第一的万科（000002.SZ）却下降8％左右。截至12月18日，中海地产市值约合833亿人民币，万科约为858亿人民币。

　　虽然2008年以来，中国房地产市场的不同区域先后进入调整期，房价和销量在纠缠中螺旋下降，但是，中海地产在大幅增长销售总量的同时，还保证了均价相比去年的小幅增长，1~11月，中海的销售均价比去年同期增长了3％，每平方米超过1万港元。

　　中海地产是一家怎样的公司？在行业调整面前，中海地产巍然屹立的原因是什么？中海地产的这种增长，可持续吗？

　　回归内地踩对景气周期

　　从成立至今，中海地产历经近30年。1979年在香港成立，1992年在香港上市，母公司是中国建筑（行情,资讯,评论）工程总公司。

　　中国建筑工程总公司是国内规模最大的国有建筑企业，也是最大的国际工程承包商，旗下已有两家公司在香港上市，即中国海外发展和中国建筑国际集团有限公司(03311.HK)。中国建筑工程总公司本来酝酿今年在A股上市，之后没有进一步的消息。中国海外发展在陆续出售基建公司及其他非核心资产后，最终成为专注于地产业的发展商，因此，业内将中国海外发展简称为中海地产。也正是母公司强大的建筑背景奠定了中海地产的核心竞争优势。

　　在2003年之前，中海地产的业务还主要在港澳，2003年后，中海地产正式回到中国内地市场，并集中于地产业开发。

　　这个时点正好是上轮地产热的起点。从2003年到2007年，经过四年时间，中海地产的净利润翻了六倍。按照今年中海地产的销售形势，有分析师预测，中海地产2008年的净利润将达到59亿元，在2007年基础上增长41％，是2003年的8.5倍，虽然销售规模还不是中国最大，但净利润已然跃入国内第一。

　　全国均衡布局

　　“销售好，业绩预期就好，所以中海的市值高啊。”申银万国（行情,资讯,评论）的港资地产股分析师Kris Li向《投资者报》记者表示。中海地产的近期市值，高居港资地产股的榜首。

　　好业绩是有目共睹，但中海地产逆市强劲销售的原因，却众说纷纭。有人认为，中海地产2007年销售少，所以对比下来，2008年大幅增长。也有人认为，中海地产拿的地多在市区内，做的又是精品楼盘，而市区的中高端楼盘，在本轮楼市的调整中，受影响小。还有人认为，中海地产降价早，中海地产和万科是这一轮调整中最先打折的，只不过中海地产降价没有万科降价那么高调，在2008年上半年，深圳中海康城的打折广告，就已经贴满公交车和地产中介商的营业网点。

　　“这些因素都有关系吧。中海也会很敏锐地跟市场走，每个项目都会很敏锐地捕捉到市场的机会。”中海地产的内部人士向《投资者报》记者表示。

　　“最重要还是均衡的全国性战略布局。中海强调在不同城市越来越均衡的发展。销售在各区域越来越均衡，土地发展也是按均衡的策略来做。”早在中海地产2007年年度报告中，就已将2008年的工作基调定为：实现持续稳定高质量的均衡增长。

　　在环渤海和中西部地区，中海地产预先就买好了地、布好了局。中海地产2007年新增的土地，主要分布在中西部地区和环渤海地区。像青岛、大连、沈阳和天津这些环渤海城市，都是中海地产在2007年新进入的城市。而且，这些新增土地的地理位置都不错，位于城市核心和潜力区域。通过2007年的土地获取，中海地产在全国四大区域的土地储备数量，基本实现均衡。成都等中西部地区占29％左右，环渤海地区占26％左右，珠三角占23％左右，而长三角则占22％左右。

　　2008年，环渤海和中西部地区，成了中海地产销售的主要增长点。在北京、上海、深圳、广州等一线城市量价齐跌时，中海地产还有环渤海和中西部地区来支撑销售增长，整体销售也因而表现较好。2008年1月至11月，中海地产的销售收入，基本上由珠三角、长三角、中西部地区和渤海湾“四分天下”，而港澳的销售占比，则锐减到3％。而在2007年，中海地产的销售收入，还基本是由珠三角、长三角和港澳“三分天下”。

　　当然，也有业内人士担忧，楼市调整会从一线城市蔓延到二线城市，二线城市的风光或难再续。不过，均衡的全国布局自有其“东边不亮西边亮”的好处。

　　中海地产内部人士告诉《投资者报》记者，最近两个月，华南成交量好一些。从销售数据上看，在10月之前，销售还主要来自渤海湾和中西部，10月开始，珠三角地区的销售量已有所恢复。2008年10月，中海地产在珠三角的销售面积，环比增长了16％，而11月，珠三角地区的销售额和面积甚至有73％和51％的环比增长，珠三角的销售额几乎占了当月销售总额的一半。

　　不过，该内部人士也表示：“华南区域调整的时间比较早，到了年底，成交量有小幅的回升，但究竟是积蓄的需求，还是就此将企稳，现在还说不好。”

　　200亿现金如何用？

　　2008年，中海地产在获取土地上，仍然把环渤海作为重点布局区域。2008年1月以来，中海地产新增土地仍然集中在环渤海区域，在济南和天津共拿了5块地，楼面地价从每平方米几百元到2000元不等，权益面积占比达到42％。

　　当然，2008年下半年，中海地产也放慢了拿地的脚步，预示中海地产在2009年的项目发展和销售可能会有所收缩。从2008年1月至今，中海地产总共才拿了10块地，不及去年的一半，共新增土地200多万平方米，不到2007年新增土地884万平方米的1/4，也明显低于年初计划新增的450万平方米。

　　而且，从2008年8月开始，中海地产已经连续4个月，没有再拿地。或许接下来，中海地产会在市场整合的过程中，伺机补充低价土地储备。12月10日，中海地产公告拟以每25股配1股的方式，折价33.6％，向现有股东募集25亿港币，有市场人士便将此次融资，与伺机并购土地的谋划联系起来。

　　因为单从财务上看，中海地产的资金充足。截至2008年6月底，中海地产的现金及现金等额项目是71.8亿港元。而且还有银行融资额度约41亿港元可动用。6月后又增加16亿港元的授信额度，中海地产还表示短期内可再增加20亿港元以上的银行额度。算下来，中海地产备用的资金将达到148.8亿元。

　　中海地产表示，持有的现金比例要维持在总资产的10％左右，现在看来，按照中海地产2008年6月底773亿港元的总资产，持有71.8亿现金，相当于总资产的9.3％，与中海地产的审慎理财原则相符。

　　虽然，中海地产的借贷水平有所上升，但仍在合理的水平内。中海地产表示，快速发展，贷款总额难免有所增加。2008年年中，中海地产的净资产负债比率是57.5％。

　　如果增发募集25亿港元的资金，净资产负债比率还会降低。加上今年较好的销售带来的回笼资金，以及10月出售中国海外港口权益获得的13.3亿元港元，还有备用的银行授信额度，怀揣近200亿港元的中海地产将如何出招？

　　值得一提的是，目前万科拥有的现金量也在200亿人民币左右，所以，两家公司在未来的动作，值得投资者关注。



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