主题：万科A：09年业绩锁定性良好 谨慎增持

公司披露08年12月实现销售面积66万平米,销售金额53亿元,均比07年同期下降9%。2008年全年完成销售面积557万平米,销售金额479亿元,均比07年下降14%。

　　12月单月销售突破53亿元表明当行业销售恶化时公司销售有一定的抗跌性,当行业销售转暖时公司销售复苏很快很明显。

　08年公司市场份额明显提高。我们跟踪的11个一二线重点城市08年成交量同比下降40%,行业销售低迷,公司销售额同比下降14%,我们预计公司销售额在全国住宅市场占有率将达到2.6%。

　　公司销售均价走低,但因上半年高档楼盘销售较多全年销售均价同比2.7%。原因在于行业销售低迷和公司下半年主推中价、中小户型房。这将意味着公司未来毛利率将有明显下降,同时这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。

　　预计08年将有320亿元预售房款用于09年结算,相当于08年预测主营收入的82%,业绩锁定性良好。其中预售房款大幅增加和公司装修房比重增加有关。

　　08年拿地较为节制,全年大约新增建筑面积750万平米的项目储备,拿地成本同比下降48%,有利于维持2011年前后的毛利率稳定。全年拿地地上建筑面积666万平米,平均楼面地价1880,新项目城市差别不大。

　　预计行业尚未见底,未来房价将继续下降,成交量的有效复苏首先取决于房价和收入,然后受降息等政策影响。房地产上市公司未来业绩将受到销售房价下降和地价成本上升双重压力（04-07年地价加速上升）。

　　预计公司08年和09年全年计提6.3亿元和6.6亿元减值准备。

　　维持7.5元RNAV,维持12月8日公司更新报告中08年和09年0.38元和0.44元EPS预测,维持7元目标价和谨慎增持投资评级。



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