主题：龙头公司周转压力也很大

[FACE]ico2.gif[/FACE][FACE]ico2.gif[/FACE][FACE]ico2.gif[/FACE]万科刚刚公布的销售数据显示，2008年公司累计销售面积为557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%；保利地产(15.77,-0.12,-0.76%,吧)去年的销售金额也突破200亿元大关。业内人士指出，虽然龙头公司去年的销售业绩较为亮丽，但资金回笼压力仍然较大。　　

　　资金压力各不相同

　　根据2008年三季度报告，万科、保利、金地、招商地产(13.80,-0.28,-1.99%,吧)等四大地产公司中，存货占总资产的比例分别为71.93%、76.89%、71.37%和72.38%，货币资金占总资产的比例分别为16.42%、8.90%、21.53%和11.23%，存货在资产中的比例都在70%以上，资金回笼压力较大。

　　业内经常用净负债率衡量地产公司的资金压力，但净负债率考虑的是有息负债，并未计算同样需要偿还的无息负债。如果用资产负债率综合考量，四大龙头公司的差距并不大，资产负债率一般都在70%左右。

　　长城证券的报告显示，如果以净负债率衡量，招商地产的资金压力最小，仅为32.03%，其次分别是万科、金地和保利。但根据Wind的统计数据，如果用流动比率衡量短期资金压力，反而是保利的流动比率最大，为2.60，其次为金地、招商和万科。

　　这种差异表明，四家龙头公司的长短期资金压力并不相同。例如，万科的流动负债在总资产中的比例逐渐上升，从2007年底的48.72%升至2008年3月底的50.03%，再从6月底的54.56%升至9月底的55.95%。与此相对应，公司的长期借款从3月底的164.86亿元降至9月底的99.24亿元。业内人士指出，这种负债结构和公司快速开发、快速销售的经营风格相适应。

　　长城证券的报告显示，三季度末万科的净负债率仅为34.77%，比半年报的37.10%有所降低，也明显低于保利的117.29%和金地集团(7.34,0.05,0.69%,吧)的76.99%。但三季报也显示，万科的有息负债虽然相对较低，但应付账款为101.98亿元，与半年报的数据基本相当，对经营构成短期压力。

　　2007年底，保利的流动负债在总资产中的比例为46.24%，2008年9月底，这一比例已下降至38.32%；公司的长期借款相应从同期的90.38亿元升至146.14亿元。有业内人士据此指出，如果地产调整期在2009年结束，那么“保利的日子要比万科好过”。　

　　改善资产负债结构

　　在当前的弱市中，地产公司纷纷放缓了拿地的步伐，为“过冬”多留存现金。万科在拿地方面已经体现出非常谨慎的态度，2008年10月以来的三个月，公司仅在西安拿了一块地，交易价款仅为1.88亿元。10月以来，另一龙头公司中国海外发展(00688.HK)也未拿地。

　　此外，龙头公司纷纷努力降低短期借款比例，通过发行公司债等方式增加长期借款比例。保利、金地等公司通过发行公司债，已将短期借款的比例降低。太平洋证券(13.33,-0.27,-1.99%,吧)研究员李海认为，虽然存在较为明确的降息预期，但考虑到地产业较长的开发周期，地产公司的负债结构仍倾向于长期借款。

　　开发商购地面积下降一成

　　□本报记者 蔡宗琦 北京报道

　　步入2008年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出，专家预计2008年土地购置面积同比减少10%，这必将影响未来房地产市场的供应。

　　流标成常态

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭介绍，从2003年开始，土地市场步入繁荣期，房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米，其中2007年超过4亿平方米，为历史最高水平；这反映出2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出“地王”，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。

　　但进入2008年，土地市场不再火热。国家统计局的数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。如上海2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜提供的数据则显示，2008年土地购置面积预计同比减少10%，土地开发面积预计同比减少5%。从土地招拍挂市场来看，2008年以来土地流标流拍及退地现象严重。截至11月末，60个大中城市住宅用地流标流拍约1500块，面积约7000万平方米，规划面积近1.5亿平方米，相当于2007年总供应量的1/4左右。全国土地近一半以底价成交，各大城市频频出现了退地潮的现象；土地开发面积和购置面积持续下降，9月首次出现负增长。由此可见，受房地产市场、宏观经济、政策环境的影响，开发商资金链吃紧，纷纷放慢购置、开发土地的进程。

　　她认为，土地供应量的减少将会导致商品住宅供应量的减少，进而使得后续的供求关系得到缓解，因此，2010年商品住宅市场将改变房地产市场2008年和2009年供大于求的局面，压力有所减小。

　　未来土地出让走势难以预料

　　受经济大局影响，2009年土地出让市场不确定性加大。

　　国土资源部部长徐绍史在日前召开的国土部学习会议上表示，未来划拨用地的数量和速度可能双双上升，土地出让市场走势难以预料，土地财政状况可能出现转机，将导致地方政府土地出让预期目标下降。

　　但是他预测，我国的土地需求将很快回升。中央和地方新增投资力度之大、涉及范围之广、建设时间之集中，对土地、矿产资源新的需求势必会大幅上升，违规违法用地现象可能出现反弹，遏制违规违法用地的压力加大。

　　不过市场人士也担心，2009年土地出让市场会如2008年一般频频流标。杨红旭表示，随着房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备将成为企业的包袱，很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。


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