主题：政府救市是2009楼市回归的有力保障

新年伊始，陷入困境的中国房地产业迎来了"牛"年。伴随去年下半年紧锣密鼓的救市举措，人们开始不约而同地展望未来。虽然观点各异，但可以肯定的是，救市举措即将从根本上改变2009中国楼市的命运，不论是4万亿的经济刺激方案，还是9000亿的保障房计划出台，都注定2009年楼市将彻底颠覆以往格局，也暗示着新形势转变的到来。
　　重磅救市举措"改变"楼市格局
　　回顾2008年，中国楼市的确遭遇了一场噩梦般的洗礼。行业下行周期明显，我们的基础消费结构受到了严重破坏。这对于2009年楼市而言是一项巨大挑战，整个市场将面临深度盘整。然而，悲观中并不是没有希望的曙光，就在楼市苦苦挣扎之际，政府重磅出击的救市举措令市场发生了奇妙的改变。在中央政府确定的"保增长"方针的指导下，楼市的救市暖冬计划不断深入。政府为了用好四万亿，为了方便地方及主管部门合理理解"积极财政政策与适度宽松货币政策"，在原国九条基础上，又首次以国办形式出台了"金融促进经济"三十条意见。这说明中央对克服金融危机、战胜经济困难的决心和态度相当坚决。
　　中信地产中山项目总经理刘星表示，可以预见，2008年颁布的各项救市政策的实际效果将在09年逐渐显现，这将形成一股推动2009年楼市前进的助力。伴随中央继续采取全面的救市措施，加大资金投入，直接给楼市打气、加压、输血，进一步发扬中央经济工作会议精神，楼市发展将作为扩大内需的重要内容，届时困扰楼市已久的买卖双方僵持不下的僵局非常有望突破，楼市真正的回归指日可待。
　　改进完善调控"转变"未来预期
　　当宏观调控方向转向保增长，房地产行业在国民经济中的重要地位使其拉动投资、扩大消费的功效得到再次重现。各项促进房地产行业健康平稳发展的政策基调和相关救市措施的出台，通过一段时期的市场检验后，将在很大程度上控制上一轮楼市调整的时间和空间。中信地产中山项目总经理刘星表示。
　　左右城市（国际）机构王总认为，由于国际国内形势的风云变化，政府不得不随时准备调整思路，为了有效控制楼市，拉动内需，未来发展中楼市继续出台救市政策，在目前基础上适度调整也是必然的。例如：由于限价房的狭隘性，能够照顾到的消费者过少，可能将逐步取消限价房的审批；而经济适用房也同样具有这样的缺陷，在二手转让的时候还需补差价，所交纳的税费也过多，将经济适用房和廉租房并轨有可能在明年实施。对于保障性住房的政策也将有可能从实物配租的方式向货币补贴发生转变；鼓励住房消费，限制土地供给，减少商品房的供给量，将目前市场上闲置的近1.5万亿的商品房激活等。可以说，政策的适度调整完善将为房地产市场未来的发展带来新的机遇和挑战，这不仅会使救市调控的影响继续深入，更会使楼市未来预期发生转变，或许楼市在持续盘整一段时间后，将在下半年出现回暖。
　　另外，据相关资料显示，保障体系建设的空前加大也将成为2009楼市的重头戏，对市场预期的影响同样不容小觑。在中央四季度追加的1000亿元投资中，对"保障性安居工程"追加的投资将近100亿元。综合算下来，2009-2011年，通过9000亿元住房保障投资及追加的100亿元，将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。更重要的是，加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动内需的有效手段。每年3000亿元的住房保障投资，对建材、钢铁、建筑、装修、家电等上下游产业投资的拉动作用，经估算约为6000亿元，并创造200万-300万个就业机会。可以说，加快保障性住房建设将成为与救市并驾齐驱的两辆马车，一同拉动2009楼市的回暖复兴。

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地产公司首先获批股市融资并非偶然。房地产业深陷流动性危机早已引起社会关注。华远集团董事长任志强更是指出，2009年，不排除部分企业资金链断裂。
　　而银河证券一份研究报告指出，在经历2008年银根紧缩后，房地产开发企业的间接融资显著放缓。数据显示，在2008年1至11月，房地产开发企业实际到位资金中，国内贷款6416亿元，仅增长5.2%；而企业自筹资金达13444亿元，增长30.9%。另外，由于资本市场融资受阻，市场销售低迷，房地产企业到位的"其他资金"为12942亿元，同比下降14.5%。其中，个人按揭贷款3046亿元，降幅达25.6%。
　　另外，国家统计局的最新数据显示，2008年1~11月，全国房地产开发企业单位新开工面积到位资金为3900元左右，单位施工面积的到位资金为1300元左右，这两个数据与2007年相比，均明显回落。
　　伴随资金流动性吃紧，房地产公司的高存货问题凸显。以美都控股为例，2008年三季度末，公司存货达到10.95亿元，比期初增长52％。
　　房地产融资将优先放行？
　　随着货币政策由"从紧"调整为"适度宽松"，市场人士认为，银行今后对房地产企业的融资需求会在一定程度上"开绿灯"。广州安惠公司投资总监邓利表示，在货币政策转向适度宽松的背景下，那些质地相对好一些的房地产上市公司，有可能首先获批在股市直接融资。

最近，工农中建四大银行和其他中小银行纷纷开始办理存量房贷利率七折优惠政策：只要2008年10月27日之前执行基准利率0.85倍优惠，无不良记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
　　同时，今年北京将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求。房地产业内对取消二套房贷限制的呼声较高，认为这是激活低迷楼市的手段之一。北京市发改委5日公布的"2009年发展改革工作总体考虑"中，将此项内容列为2009年发展改革工作的主要任务，表示将研究取消二套房限制。
　　我认为这是一种审慎而又实事求是的态度。即使没有本次全球金融危机，个人也认为我们在对待二套房和二手房交易政策上过去一度过紧，最近正一点一点地试图放开，也显得格外小心翼翼，既怕刺激楼价上涨，又担心银行的风险加大，同时政府还要顾及一直以来迫切希望房价大幅下降的社会情绪。
　　说房地产绑架了中国经济也好，房地产成为中国经济发展的重要引擎也好，房地产作为中国经济的重要支柱地位，是一个历史和现实的必然，不由得我们不承认。这个市场停滞，支柱倒塌，整个中国经济的日子不可能好过。而要使房地产市场重新活跃起来，房贷政策至关重要。
　　又要用信贷大量支持房地产发展，又要最大限度防范银行风险，银行似乎在夹缝中进退维谷。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励6日重申，借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，就是这种担忧的体现。
　　依我看，既支持房地产信贷又防范银行风险，不需要太多复杂的手续，只需把住首付和购房保险这两个关口，基本可保无忧。美国次贷危机的教训就是首付款比例过低甚至为零，在房地产抵押物价值出现大幅度下降以及借款人偿付能力出现问题的时候造成金融风险。我国商业银行最低的房贷首付款比例为20%，既有利于让自住消费者以较低门槛改善住房需求，也为银行的风险防范拦起了一道大坝。
　　至于二套以上房贷，同样只需要充分利用好首付款这个杠杆，仍然以家庭为单位界定二套以上房，凡是二套以上房贷的，较大幅度地提高首付至40%或60%，并且恢复二套以上房贷的购房保险政策，同时约定第一受益人为银行。这样，即使房价相应下跌40%或60%，银行的风险也基本为零。至于复杂地界定二套房是不是改善型住房，我看可以免了，真正有条件改善住房的，让他多付点首付，没什么大不了的。
　　而规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，也是可有可无。表面上这样有利于防范信贷风险，但从过往经验看，收入审核过程往往徒具形式，增加双方交易成本而已。一方面是很多人收入来源很复杂；另一方面，不同收入群体50%的意义也不同。一个年收入100万的职业经理人，他的收入80%以上都可以用来还贷、投资；一个月收入2000元的普通职员，拿一半付月供日常生活就吃不消了。还是把这个权利还给公民"自决"吧。
　　通过首付这个重要杠杆，也能够有效地把炒房客排除在信贷支持之外。大幅提高二套房以上的首付比率，炒房客原本可以买两套房的，也许现在只能买一套甚至一套也买不了。短期炒房对首付敏感而对利率不敏感，因此完全可以对二套房以上的房贷也一视同仁地采取最优利率优惠措施，而且免去那些繁杂的申请与审核程序。
　 .现.代.快.报