主题：万科A：未来业绩将面临双重压力

　公司对房地产市场形势的变化判断准确，经营计划灵活调整，行业销售恶化时公司销售有一定的抗跌性。但09年楼市是否能够迅速恢复会面临较大的不确定性，公司未来业绩将面临双重压力。

　　原野

　　事项：

　　公司公布了08年12月的销售数据。2008年12月份实现销售面积66.1万平方米，实现销售金额53.4亿元；公司2008年1-12月实现销售面积557万平方米(同比下降9％)；实现销售金额478.7亿元(同比下降8.6％)。

　　评论:

　　08年销售强于市场

　　公司对房地产市场形势的变化判断准确，经营计划灵活调整。公司08年销售面积、销售金额分别为557万平米、478.7亿元，同比07年分别下降9.2％和8.6％，如果不考虑公司收购富春有限公司股权新增项目1-6月销售15.65万平和24.06亿，公司08年销售面积和销售金额同比分别下降6.6％和4.1％，而全国房地产市场1-11月销售面积销售金额分别下跌18.8％和20.6％。

　　销售均价下降幅度低于预期。08年公司全部住宅销售均价8594元/平米，与07年8545元/平米的水平基本持平。售价远好于全国销售均价下降幅度（约10％）。

　　兴业证券认为万科12月销售面积基本反映了目前的市场趋势。全年来看，万科销售下滑约14％，虽然在上市公司中并非最差，但考虑到万科的体量和项目大多位于城市郊区，在08年主要城市交易量下滑30-40％的背景下，万科08年的销售成绩应该说是差强人意。

　　新政刺激销售增长

　　12月单月销售突破53亿元表明当行业销售恶化时公司销售有一定的抗跌性，当行业销售转暖时公司销售复苏很快很明显。

　　08年公司市场份额明显提高。国泰君安跟踪的11个一二线重点城市08年成交量同比下降40％，行业销售低迷，公司销售额同比下降14％，分析师预计公司销售额在全国住宅市场占有率将达到2.6％。

　　公司销售均价走低，但因上半年高档楼盘销售较多全年销售均价同比2.7％。原因在于行业销售低迷和公司下半年主推中价、中小户型房。这将意味着公司未来毛利率将有明显下降，同时这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。

　　虽然11、12月万科销售额连续环比增长，但是兴业证券分析师认为这一方面得益于新政的刺激，也由于10月份较低的基数，目前销售额仍未摆脱同比下滑的趋势。并且2009年春节来临较早，在度过春节假期的清淡之后，微妙状态中的楼市是否能够迅速恢复会面临较大的不确定性。

　　09年挑战与机遇并存

　　总体而言，兴业证券认为2009 年将是万科销售上挑战与机遇并存的一年，挑战在于房价与购买力的矛盾仍未完全解决以及万科项目普遍位于新增供应较大，房价下跌较多的城市新区和郊区；机遇在于2009年市场整体供大于求，客户选择面广，万科的品牌优势将有助其赢得客户，进一步提升市场份额。结合我们对市场整体销售情况的预测以及万科2008年新开工面积情况，预计2009年万科销售同比增长约5％，至500亿左右。公司2008-2010年EPS为0.41、0.45和0.52元。NAV为6.87元，评级为“推荐”。

　　政府鼓励银行对有实力的房地产开发商给予信贷支持用于收购兼并。中投证券认为，在行业加速洗牌的09年，为万科持续提高市场份额，获取等多的资源提供了非常有利的机遇。预计08-10年EPS分别为0.44、0.52和0.70元。维持“强烈推荐”。

　　国泰君安预计行业尚未见底，未来房价将继续下降，成交量的有效复苏首先取决于房价和收入，然后受降息等政策影响。房地产上市公司未来业绩将受到销售房价下降和地价成本上升双重压力（04-07年地价加速上升）。

　　预计公司08年和09年全年计提6.3亿元和6.6亿元减值准备。维持08年和09年0.38元和0.44元EPS预测，维持7元目标价和“谨慎增持”的投资评级。



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