主题：地产行业：节后成交大部分城市有所回升

[FACE]ico2.gif[/FACE][FACE]ico2.gif[/FACE][FACE]ico2.gif[/FACE]国泰君安 孙建平

　　投资要点：

　　元旦成交量整体萎缩至12月日均成交量的46%以后，节后一周的成交大部分城市有所回升。由于去年元旦的成交也同样大幅下挫，因此近两周首次超越去年同期，同比达到102%。环比前两周下降11%。

　　因各城市保障性住房和中小户型成交大幅上升，故均价处于下跌区间。

　　同时可供出售商品房面积整体继续保持高位，部分城市近期稍有下降。..长三角：上海、苏州成交环比下降，杭州与前期持平，同比大幅上升；价格均处于下跌区间；可售面积均处于高位，上海和苏州稍有下降。

　　珠三角：深圳成交继续放量，同比达去年3.6倍，价格下跌；惠州成交量单周放量，可售维持高位；广州量价齐跌，珠海成交低迷。

　　环渤海：北京、天津成交环比下降，价格处下跌区间，可售房源增加。

　　二线核心城市：重庆、武汉成交环比下降，价格处下跌区间。

　　土地成交：上海土地继续流拍，12月成交36块，流拍5块；深圳1月无成交，12月成交2块，流拍1块；北京1月成交74块土地，地价较高；天津1月无住宅用地成交，12月因塘沽生态城成交暴增。

　　维持09年行业投资策略报告《房价定乾坤》中“行业前景三段论”的分析框架。行业前景已经并将继续经历“房价多重博弈”、“成交量复苏”和“开发商财报改善”三个阶段；在收入预期难以改善的前提下，房价决定成交量趋势，政策面放松改变成交量和房价调整幅度和时间。预计目前行业并未见底，多重博弈的结果是房价的继续向下调整。维持一二线重点城市房价平均下降幅度在15-20%之间的判断。

　　中央和部分地方对房价需适度调整的态度逐渐明朗，这与我们策略报告《房价定乾坤》核心观点一致。

　　开发商资金的冬天将持续。09年上半年会将是房地产开发贷款到期的高峰期，银行亦将惜贷；若银行对大部分开发贷款展期或不惜贷，则行业调整时间将因房价调整不能到位而将延长。

　　毛利率下降的行业趋势将使得09年开发商业存在业绩压力。

　　香港H股10家重点公司08年动态PE平均10倍；A股一二线主流地产公司08年动态PE为16倍，09年14倍。其中开发类地08年PE 14倍，09年12倍，RNAV折价35%；出租类08年PE 26倍，09年动态PE为21倍，RNAV折价22%。平均PB为2.1倍。

　　维持行业中性投资评级，维持08年10月来的逢低标配建议。

　　09年建议毛利率相对稳定、市场份额有望扩张的保利地产(15.09,-0.91,-5.69%,吧)、万科A(6.57,-0.24,-3.52%,吧)、华侨城A(8.47,-0.20,-2.31%,吧)、招商地产(13.65,-0.22,-1.59%,吧)、张江高科(10.88,-0.08,-0.73%,吧)、金融街(7.37,-0.27,-3.53%,吧)。关注近期推荐的建发股份(7.19,-0.31,-4.13%,吧)。


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