主题：解读中国平安“地产+金融”棋局

近年来，险资企业频频“入侵”房地产领域，从安邦举牌金融街到安邦、生命人寿“抢夺”金地，再到前海人寿“入侵”万科，险资企业对于房地产的兴趣似乎越来越浓厚。　

　　平安集团作为险资企业中的大哥级人物，同样“心系地产”久矣。除了为房企提供融资服务外，平安集团近年来在房地产领域频繁布局，不仅介入开发领域，包括拿地、合作开发，还进行房地产企业股权投资，此外，还在房地产服务领域有所布局，包括房地产电商、房地产互联网金融等。透过平安集团我们去了解险资企业的地产发展模式。

　　一.平安集团从险资大鳄到地产大亨　

　　1、“利益驱动+政策利好+业务促进”推动险资地产布局

　　1）提高资金使用效率，优化投资收益　

　　险资企业的特点决定其收入来源中保险费用占到了很大的比重，而保费流入和保单到期有着相当长的时间间隔，因此保险公司手中长期握有大量现金，保监会数据显示截至2015年7月底，保险资金运用余额为10.17万亿，如此庞大的资金沉淀不仅有贬值风险，而且如果找不到投资出口也是资源浪费。　

　　保险企业除了沉淀资金量大之外，投资收益也偏低。平安集团2014年总投资收益为5.1%，而像中国人寿、中国人保、太平洋保险等保险公司2014年的投资收益率也均在5%-6%左右，优化投资结构提高投资收益也是保险企业需要解决的问题。　

　　房地产行业一直以来属于资金密集型行业，而且随着土地成本持续攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必逐渐增强，险资的介入能够很好的帮助房企拿地扩张、改善财务结构；此外房地产行业的投资收益率较保险企业的投资收益率相对可观，CRIC监测的135家A股上市房企2014年的净资产收益率达11.35%。　

　　2）政策层面逐渐放松，险资迎来投资“春天”　　

　　3）进军地产非单向投资，亦可反哺金融业务发展　 　　

　　2、平安的地产布局　

　　平安集团是险资背景的金融集团代表，本身业务繁多，最近两年在房地产行业也是动作频频。目前平安集团涉及地产业务的板块主要有平安人寿、平安银行、平安不动产、平安信托以及互联网金融，从从事的房地产相关业务来讲，主要有三个方向：房地产开发、房地产投资、房地产金融服务。



　　二.五种模式看平安如何联姻地产　

　　为了进一步了解平安集团进军地产业务的发展情况，我们将从平安单独拿地开发、合作拿地合作开发、入股房企、投资物业收购、地产服务五个细分模式来详细剖析平安集团的地产布局。　

　　1、单独拿地开发：有闯劲，但不适合　

　　采用独立开发模式时，平安也将像其他开发商一样，从拿地到开发到销售更多的是依靠自己的团队进行，而不再是仅仅进行资金投资，操盘交给其他开发商。　

　　作为金融集团，平安集团近几年却在地产行业动作频频，特别是2014年。2014年是房地产行业的调整之年，整体市场销售不景气，房企拿地就显得小心翼翼，而平安却开始“抄底”入市，旗下深圳联新、杭州安丰置业、杭州安东置业及深圳平轩四个子公司斥资167.89亿元先后在广州、杭州、北京及苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块。由此可见，平安对于一线及重点二线城市的市场依然持乐观态度。



　　目前平安独立拿地开发的项目主要分为两大类，一是拿商业地块，打造办公楼等商业地产产品。开发此类产品，平安经验较为丰富，毕竟平安前期建造过不少自用办公楼，如深圳平安金融中心大厦等。第二类是养老地产项目，其主打品牌为“合悦”系产品。　

　　2014年3月31日，平安推出了第一个养老地产项目品牌——合悦。该项目属于养老、度假旅游综合性社区项目，包含合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇三大项目，统称为“平安养生养老综合服务社区”。　

　　该项目分为养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，以上海客户为主要销售群体，并辐射杭州及浙江一些其他地区。总体来看，该项目交通相对便捷，整体产品规划也较为完善，但周边配套依然有待完善，相对来说精装修11400元/㎡的价格也偏高。

　　平安独立开发的“合悦”系产品并没有取得太大的市场反响，据悉合悦江南不论是品质还是销售情况都没有达到平安高层的要求，甚至在2015年春节后，合悦江南自动封盘。事实上平安打造的养生养老综合服务社区项目表现的不尽如人意也在意料之中。

　　一方面由于养老地产虽然极有发展潜力，但是受我国传统的“养儿防老”等思想的影响，养老项目销售难已经成为业界共识。　

　　另一方面相较于国内开发商，平安进入房地产行业起步较晚，在产品研发、设计等方面不及其他开发商经验丰富，这也在一定程度上削弱了该项目的市场吸引力。　

　　综上来看，平安独立拿地在城市选择上偏好一线及重点二线城市，而从其选择养老地产项目首发可以看出，平安凭借雄厚的资金基础，在项目选择上更多的看重产业的未来发展潜力。另外，虽然平安看好一线及重点二线城市的房地产市场，但是未来预计平安不会大规模独立拿地，合作拿地可能更适合平安。因此，对于平安近几年独立拿下的地块中的住宅部分，我们认为宜引入经验丰富的开发商进行合作开发。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。