主题：万科1月份的销售同比增长源于珠三角地区的较低基数


最新消息1) 万科公布1月份销售面积和销售收入分别为286,000平方米和人民币21.9亿元，环比分别下降57%和59%，同比分别增长24.2%和18.6%；销售均价为人民币7,657元/平方米，环比下降5%，同比下降4%。万科称，公司1月份新增盘量和加推项目并不多，销售量同比增长主要归因于春节期间的促销活动，在此期间公司销售现场没有放假。从地区的同比比较来看，珠三角的表现优于其它地区，销售面积和销售均价分别同比增长79%和8%。万科表示，销售均价上涨的主要原因是产品结构改变。长三角销售面积同比增长56%，但销售均价同比下降30%，公司称其主要原因是上海停车位（人民币3,000-4,000元/平方米）的销售占比较大。环渤海地区销售面积同比增长3%，销售均价同比下降12%；华中地区销售面积同比下降47%，销售均价同比上涨13%。2) 万科在广州荔湾区收购了一个建筑面积为135,700平方米的新项目（拥有100%的权益），土地成本为人民币3,346元/平方米。该协议是在2007年达成的。

　分析我们认为珠三角销售额由较低基数的增长（08年1月份合同销售额仅占该地区全年合同销售总额的3%）是万科1月份销售额同比增长的主要推动力。若不包括珠三角地区，其他地区的销售额大体持平或下降。迄今为止，1月份销售额约占我们2009年全年销售额预测（人民币440亿元）的5%。我们还注意到，万科占12个主要城市的总销售比为4.5%，与2008年1-2月份3%-6%的水平没有明显差异。万科表示，鉴于第一季度通常是房地产销售淡季，它在2-3月份不会推出很多新盘。

　潜在影响万科A/B 股当前股价相对我们关于2009年底人民币7.65元/8.60港元的净资产价值预测存在2%/25% 的溢价，对应的2009年预期市盈率为17.5倍/12.7倍，2008年预期市净率为2.6倍/1.9倍。我们维持对万科的中性评级和12个月的目标价格。高盛高华证券有限责任公司


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