主题：保利地产 净利润增长符合预期 再融资利长期发展

　盈利实现快速增长，符合预期。2008年保利地产(进入该股吧，新版行情)实现主营业务收入和净利润分别为155.2亿元和22.39亿元，同比分别增长91.24%和50.35%;实现基本每股收益0.91元，符合我们前期的预测。公司销售毛利率为40.8%，和前三季度相比下降8.44个百分点，和07年相比增加2.3个百分点;净资产收益率为15.9%，同比增加3.41个百分点。

　　弱市环境下销售业绩稳健增长。2008 年公司实现房地产销售面积258.49 万平方米，销售金额205.11 亿元，同比分别增长29.48%和20.36%。2008 年公司结算面积为192.63 万平方米，实现结算收入151.14 亿元，同比分别增长75.12%和104.02%。2008 年公司新开工面积456万平方米，竣工面积285 万平方米。

　　项目储备丰富，为后续发展提供保障。2008 年公司新拓展项目12 个，新增土地储备594万平方米，比上年同期净增189 万平方米。公司共有在建拟建项目68 个，在建面积995.5 万平方米。公司拥有可结算资源1828 万平方米，其中普通住宅占85%，中心城市储备量89%。

　　财务状况保持稳健。公司年底资产负债率为70.78%，同比上涨2.16个百分点。公司短期偿债压力较小。截至2008 年底，公司负债总额为379 亿元，其中不需要实际偿还的预收账款为98 亿元，占总负债的25.81%;短期借款与一年内到期的非流动负债合计43 亿元，占总金融机构借款的比例从上年的25.66 %下降至本年的19.08%。年底拥有货币资金55 亿元。全年销售商品、提供劳务收到的现金164 亿元、净增银行贷款融资64 亿元、成功发行43 亿元公司债券，财务状况保持稳健。

　　再融资有利长期发展。公司同时公布了再融资方案。公司拟向包括公司实际控制人保利集团在内的十家机构进行定向增发，增发数量不超过总股本的20%，发行价格不低于15.89元/股，拟募集资金不超过80亿元。我们认为，公司的综合实力在蓝筹地产公司中位于前茅，定向增发将进一步增强公司的资金实力，保证后续项目的建设销售，稳步扩大经营规模，在房地产行业调整中实现长期稳定增长。

　　存在风险：

　　宏观经济恶化，房地产市场继续深幅调整将对公司经营发展带来不利影响。

　　综合评价及评级调整：

　　维持“推荐”评级。公司在弱市环境下依然实现快速增长，其综合实力在蓝筹地产公司中位于前茅。定向增发将进一步增强公司的资金实力，保证后续项目的建设销售，稳步扩大经营规模，在房地产行业调整中实现长期稳定增长。预计公司09年和10年每股收益为1.2元和1.56元，目前公司的09年动态市盈率为14.81倍，维持“推荐”评级。




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