主题：从断供到争贷 深圳楼市不差钱？

　　牛年春节过后，流动性增长导致A股市场成交放大，涨势喜人：与此同时，深圳房地产市场也重聚人气，延续了去年底的“井喷”态势，持续回暖，刨去春节一周，当前的月销售额已经达到2007年的水平。总部在深圳的全国地产商——万科、金地公布的数据显示，1月份销售额同比分别增长二成和八成，万科深圳地产项目——金域华府稳居深圳1月份、2月份各周的销售冠军。


　　流动性渗入楼市


　　“个人资产增值对未来楼市销售肯定是利好。”中介机构认为，但因股市上涨效应进入楼市的在当前仍是少数。


　　“深圳房地产销售的小阳春实际上从去年11月就开始了。”中原地产玉家雄说。


　　深圳房地产市场最近三个月的销售保持稳定，市场主流都认为降价是第一要素；另一个要素即是去年央行的五次降息以及房地产交易的税负降低导致购房成本将低、银行房地产个贷在年末重新松动等信贷影响。因而，此前被压抑一年之久的购买力得以集中释放。


　　据悉，2007年深圳房地产市场涨幅居前，去年下半年开始率先进行调整，到去年末，与高峰期相比降幅达到40%。“深圳房地产的市场化程度高，最能反映供求关系，在全国房地产市场存货高居不下的情况下，降幅居前，从而吸引了需求方入场。降价与信贷增长双重作用导致深圳销售升温。”一位基金经理分析指出。


　　某银行信贷部门人员透露，深圳房地产个贷已经从担忧“断供”的阴影中走出，作为银行优质资源的个人房贷重新被各大银行争夺。


　　天相投资的一份报告印证了银行信贷对楼市销售的影响。天相投资认为，就1月末数据看，全国居民户贷款增加1214亿元，居民户贷款连续三个月环比多增，由于居民贷款的主要渠道是房贷，三个月来全国居民购房意愿逐步增强。


　　莫尼塔投资的研究也认为，本轮以深圳为首的房地产市场的销售回暖，与同期贷款增速放大成正相关，流动性是成因之一。


　　国金证券经济学家金岩石认为，虽然当前国内银行信贷进入楼市有两条途径：一是直接通过房地产个人信贷进入，二是通过其他资产的增值转入，此轮股市上涨势必使部分间接进入房市。


　　
　　“清库存”压力不小


　　伴随深圳房地产销售小阳春的是春节后三周来的新盘“零供应”，而1月份的销售回暖也是建立在新盘供应减少的基础上的。数据显示，1-19日全市成交住宅4157套，与上月同期比只减少14%，而供应量则减少了32%。1月份全市只有4个住宅项目取得预售，比上月少10个，批售住宅11.3万平方米，环比减少82%。与上年同期比，也减少65%。


　　中原地产的一份数据显示，目前市场上已拿到预售证还没有实现销售的存量还有4万多套，存货将给未来深圳楼市带来不小的压力。


　　对于深圳三周来的新盘“零供应”，中投证券李少明认为，春节后是传统新盘淡季，地产商一般在三四月份推出新盘，但该现象也说明房地产企业对近期行情仍较为谨慎。


　　就存货消化来看，中投证券认为，如果全国交易量再增长10%到-15%，到今年年底有可能使存货水平降至较为合理的水平。


　　莫尼塔研究认为：全国12月的房地产销售额同比增速所有提高，但房地产投资的下滑趋势仍然没有中止的迹象，12月土地交易活动的下滑甚至有加速的迹象。和制造业一样，房地产市场也面临一个“清库存”的过程。在开始本轮调整周期之前，房地产市场的泡沫虽然不算大，但是其包含了“价格泡沫”和“供给泡沫”的双重影响，这轮房地产投资的恢复要比制造业的生产恢复需要花费更多的时间。


　　销售小阳春能否持续？


　　对于深圳房地产销售的回暖能否持续、全国其他城市会否延续深圳的走势的问题，莫尼塔投资认为，由于北京和深圳的交易量总和在今年1月已经接近2007年的平均水平，而新房库存也回落到去年初的23个月左右，随着清库存过程的持续进行，价格调整的压力在减轻。


　　但深圳大部分地产人士不同意这种看法。原因是在房价不继续下降的前提下，深圳楼市销售难以持续。


　　“在近三个月，一年来累积的首次置业需求得以一次性释放，但深圳中等户型，大户型的交易仍未活跃，到3月份，深圳销售势头如何仍是未知数。”玉家雄说。


　　据中原地产预计，今年深圳房价将继续下降10%，而交易总量会超过去年，但市场的整体复苏仍难以期待。


　　就深圳当前楼盘的销售结构来看，客户以中小户型为主。“主要是两口之家，或者经济条件好的单身人士。改善型住房，以及投资性客户仍不是主流，这个市场还没有大规模启动。”


　　深圳中原地产披露，近三个月来，已有投资性客户开始出现，但不到10%，与平均年份30%的比例仍有差距。


　　“豪宅没降多少啊，这个市场没有降价，因而也没有降价效应。”深圳地产人士半求认为，大户型、别墅类的地产降幅仍然偏小，没有激发买气。


　　刚刚公布的全国一月份房地产销售数据显示，深圳月降幅16%，居全国之首，深圳地产人士认为这正是中小户型的交易数据导致的，深圳房价仍有一轮结构性调整。


　　流动性对楼市的影响如何，主流观点认为，由于缺乏更激进的政策刺激，在流动性没有充分渗入之前，房地产市场更可能处于缓慢复苏状态，销售量呈现低速正增长。


　　莫尼塔投资的王沛认为，流动性对房地产交易的影响仍将持续。虽然目前对宏观面的预计是到3月份信贷即将收紧，贷款增速放缓，同时，进一步降息的空间缩小，但由于流动性不会很快收回，影响将会持续一段时间。如果未来流动性持续增长，将对房地产市场构成显著的支撑作用。


　　就股市效应如何影响楼市销售，金岩石认为，对以往楼市与股市关系的研究表明，股市资金将滞后几个月进入房市。据此前的统计，40%的股市套现会回流楼市。





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