主题：银河证券：维持保利地产“谨慎推荐”评级

　银河证券19日发布投资报告，维持保利地产（600048.SZ）"谨慎推荐"评级。
　　保利地产年报显示，报告期内公司全年实现营业收入155亿元，同比增长91.24%；实现归属于母公司所有者的净利润22.39亿元，同比增长50.35%。每股收益0.91元，略高于我们的预期。公司每10股派送红股3股并派发现金红利1.32元（含税）。
　　公司公布董事会关于通过非公开发行不超过发行前公司总股本20%的股票议案，发行价格拟为15.89元/股，大股东认购15亿元，总募集资金不超过80亿元，主要投向8个房地产项目。
　　同时还公布2009年1月份实现签约面积18.38万平方米，同比增长269.85%；实现签约金额13.76亿元，同比增长148.44%。
　　银河证券分析与判断如下：
　　（1）公司2008年业绩远远好于行业平均水平。销售数量和金额增加的同时，结算毛利率也进一步提高。
　　2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。保利地产实现房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比去年同期分别增长29.48%和20.36%。
　　由于公司2007年已售未结算金额116.34亿元，2007年房价大幅上涨导致项目毛利率提高，同时公司2008年结算产品结构中高档居多，因此公司2008年结算毛利率从07年的38.50%提高到40.80%。对广州金沙洲地块计提减值准备2.93亿元，和少数股东权益增加导致公司销售净利率下降。
　　（2）银河认为公司销售大大好于行业平均水平主要源于公司产品较高的性价比优势，产品成本费用控制较好，根据市场合理定价。保持较高的消化率。
　　公司2008年销售同比增长20%，2009年1月份继续保持大幅增长，签约面积和金额同比分别增长269.85%和148.44%。根据公司要求"经营业绩有增加，市场份额有增长"的经营目标，2009年公司销售将需要完成200亿元以上，销售面积300万平米以上。
　　（3）公司2009年业绩锁定程度较高，毛利率将会略有下降。
　　截至2008年底，公司已售未结转面积达173.99万平方米，金额计138.85亿元。截至1月份，可结算收入达到152.6亿元，我们预测公司2009年收入将达到211亿元，归属于母公司所有者的净利润29.4亿元，每股收益1.20元。
　　（4）公司目前项目储备足够未来3年以上的开发，现有项目资源可以保障公司未来4-5年业绩的稳定增长。
　　截止2008年12月31日，公司共有在建拟建项目68个，在建面积995.5万平方米，公司拥有可结算资源1828万平方米，其中普通住宅占85%，中心城市储备量89%。。2008年公司新拓展项目12个，新增土地储备594万平米，平均楼面地价仅828元/平米。
　　2008年新开工面积456万平方米，竣工面积285万平方米。2009年计划开工面积较2008年可能下降10%-15%。公司的开竣工面积将视市场销售状况而随时调整。
　　此外，公司目前的项目中拥有约120万平米的商业地产，公司的策略是不排斥商业地产，并择机继续增持优秀商业地产，最终达到商业地产利润贡献占30%，进一步保障公司业绩的稳定性。
　　（5）非公开发行若能实施，将会有效降低公司的资产负债率，减轻公司的资金压力。
　　期末公司资产负债率71%，同比上升2个百分点；净负债率109%，上升51个百分点，均处于行业高位。公司截至2008年底未付的地价和建安费用合计103亿元，其中约84亿元需在1年内支付。公司提出非公开发行方案，若能在2009年实施，将能有效降低公司负债率，同时为公司在行业低迷期整合资源，获取廉价土地提供很好的资金支持。
　　（6）公司作为央企，是国资委认定的几家主业从事房地产的大型中央企业集团的控股公司，相比其他地产公司具有较好的政府资源。
　　由于公司的实际控股股东保利集团是国资委圈定的主业为房地产开发的13家大型央企集团之一，2009年国资委将加快对央企的重组，公司面临重组国资委下属其他央企房地产资产的巨大机会。
　　根据银河的分析和预测，银河证券预测保利地产2009年实现收入211亿元，归属于母公司利润29.4亿元，每股收益1.2元。维持公司"谨慎推荐"评级。


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