主题：万科-现金为王

公司不排除09年进一步降价促销的可能性。公司土地储备84.3%集中分布在珠三角（28.6%）、长三角（31.9%）和环渤海（23.8%）地区，除珠三角出现复苏的早期迹象外，其他城市交易量增长依然疲弱。公司管理人员表示，09年不排除在主要城市进一步降价促销随行就市的可能性。

　　政策救市改善购买能力，但难改购房预期。08年多数城市土地成交额与地方财政收入之比大幅减少，一些城市为此出台了力度较大的政策，公司认为这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于改善自住购房者的购买能力，但难以改变人们的购房预期。 继续股权收购，实现低成本扩张。08年公司新增土地储备743万平米，权益总建面546万平米，新增土储平均楼面地价2054元/平米，较07年下降了42.6%。万科管理人员介绍，08年仅3、4块土地走的招拍挂，其他均通过股权收购的方式拿地。为扩大市场占有率，预计公司09年将继续通过股权收购来实现低成本扩张。

　　坚持“现金为王”的策略。面对市场不确定性，公司的经营策略一方面坚持“现金为王”，确保经营稳健性和安全性，另一方面，调整期内不过于追求短期内的规模增长，具体而言，就是“稳健经营、成本控制、产品创新、符合市场需求”。

　　预计08年将计提8亿元存货减值准备。经我们测算，预计万科在08年前三季度的基础上将进一步计提存货跌价减值准备2.6亿元，08年计提存货跌价准备约为7.95亿元，考虑递延税因素后影响08年税后净利润为6.0亿元，占08年净利润的11.3%。

　　给予公司谨慎“增持”投资评级。预计公司08-10年EPS分别为0.48元、0.50元和0.62元，对应09年2月20日收盘价其动态PE分别为16.1X，15.5X 和12.5X，给予公司谨慎“增持”的投资评级。东海证券有限责任公司



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