主题：上海大举换将布局营销

　3月已到来，在全国几大区域，房地产商也不约而同的进行着暖春行动，效果似乎也不错，成交量有一定的活跃迹象。但究竟是继续调整，还是阳春回暖，一切由市场说了算。

　　经历了漫长寒冬的上海房地产市场，似乎也在酝酿着楼市的第一声春雷。

　　日前，大华、万科、绿地等大企业的楼盘现场销售似乎再现火爆场面，销售良好。更有楼盘出现了提前两天排队的情形，甚至有楼盘开始提价，而原本准备降价的企业，也暂时停止了降价计划。二手房市场成交更是大幅增加。

　　上海楼市，春天来临？而据记者获悉，上海众多地产商已经悄悄更换了自己的营销部门负责人，希望新年新开局。

　　成交量迅速上升

　　年后的房地产市场确实让业界意外。

　　2月22日，周日，上海大雨。陪老师去松江看房的郑小姐对记者抱怨，“这么大的雨，售楼处还是有不少人，售楼员还是爱理不理，估计是又卖的好了。”

　　这是年后各个楼盘现状。有关方面的统计数据显示，在2月16日到22日的这一周内，上海市住宅成交量上升31%，成交量达到了24.79万平方米，接近 2008年销售最好时期每周25万平方米的成交量。而平均成交价格，在此前持续了三周的下滑态势之后开始趋稳，为12069元/平方米。

　　二手房市场更是明显。上海中原统计的数据显示，2月1日至15日，二手房成交量与1月的上半月相比，上涨62%。

　　这一节后市场意外的“美好”，让很多开发商纷纷暂停优惠，打折行动。

　　上海万科在正月初三至元宵的丰礼迎春活动热销之后就迅速取消了优惠。在2月的上半月，上海万科依然实现了117套的认购业绩。同样是在房价没有下调的情况下，宝山区域的中环1号、梧桐城邦、海尚明城、万科四季花城等楼盘都出现了热销的局面。甚至有楼盘，在前期低价房源促销之后，因新成交房源的总体品质有所上升，还出现了价格上涨的局面。

　　“房子这么好卖也让我意外。”某楼盘销售经理对记者说，他明显感觉到，刚性需求很旺盛，去年没买房子被压抑着的需求，现在似乎开始释放了。

　　回暖需要观察

　　在易居分析师薛建雄看来，目前市场成交的回暖实际上是去年下半年刚性需求积压一个合理的释放。

　　尽管很多楼盘正在热销，但相当多的楼盘依然在打折销售。

　　如嘉宁荟、卓悦居打8折之后开始热销，绿地则打出最大单套15万元的元宵节促销。春申丽园则推出了8.6折加送车位的超低价楼盘。上海万科则邀请了近千名客户参与今年的两个项目首场新盘发布会，为了促销，已经推出会员卡的万科再次推出置业生活卡，这样，购买这两个项目的客户就可以在开盘当天享受到2万元的现金抵扣等优惠。

　　而在业界人士看来，二手房市场尽管成交上升，依然有重大隐忧。如上海新天地的豪宅翠湖天地房价已经产生较大幅度下跌，浦东高档住宅区联洋板块在春节以后也有10%的跌幅。“新天地区域部分二手房的大幅跳水，可能会连累中心城区的新房跟风降价。”汉宇地产分析师说。

　　不过，在薛建雄看来，宏观经济的走势难测使得房价是否已经触底难以定论。“不过不管下半年以后的楼市如何。上海楼市小阳春成交量大幅回升的态势已经非常明显。户籍政策的出台对那些正在忧郁的新上海人下定决心买房将起到重要影响，而长期利好更是显而易见。”

　　营销大调整

　　就在上海业界关注市场是否回暖的同时，上海房地产营销界正悄然发生着一场人事大调整。

　　据《中国经营报》记者获悉，2008年年底，原大华营销部门负责人杨子江已经跳槽到景瑞地产，上海万科负责营销的副总经理则离职，加盟香港九龙仓。而金地的一位原营销高管则被挖角至万科上海担任营销总经理。2008年，金地推出的楼盘都成为上海的明星畅销楼盘。

　　据记者了解，上海营销代理行业知名人士，新聚仁机构总经理苏炜也已经离开新聚仁。而富力上海公司同样更换了营销负责人，原上海公司的总经理吕劲则调任其他岗位。

　　“这些企业调整营销人员，很多是因为业绩问题，也有是为了战略层面考虑。未来政策没什么大的变化，只有看市场自身走势了。”上海地产知名人士，卫明不动产负责人蔡为民对记者说。

　　有知情人士表示，富力换帅可能更多的是因为业绩。2008年富力的淀山湖项目，价格从预期的1.3万/平方米到最后7000元/平方米，依然销售困难。可以预见，今年会有更多企业营销人员因为业绩会被调整。

　　“更主要还是企业内部的大调整，希望新人能有新气象，比如万科。”某房地产企业高层对记者说：“通过人士调整，可以换个思路做营销，有助于在今年市场获得好的业绩。”其实，万科、金地不仅仅在集团层面其他层面也都有人事调整，均是为了应对当前形势进行的调整。

　　据记者了解，2008年万科上海地区的销售不错。在2009年，万科在上海一是重新加大推项目的力度，二是对营销体系进行调整，将营销权力更多下放到项目，让项目方有更多的灵活性。



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