主题：万科A:公司11月销售淡季回落,符合预期

公司11月销售情况:公司11月份实现销售面积258.8万平方米,销售金额294.7亿元,分别同比+34.2%和+22.23%,环比-25.6%和-39.8%。整体来看,公司1-11月累计实现销售面积2593.7万平米,销售金额3409.5亿元,分别YOY+42.5%和+49.38%,销售增速环比10月有所收窄。公司销售业绩符合预期。

淡季销售增速放缓,好于行业平均水准:11月房地产行业进入销售淡季,公司11月销售面积及金额环比下滑,而同比仍保持较高速正增长,且明显好于行业平均水准(11月30大中城市销售面积YOY-27.5%)。主要由于公司年底竣工项目的集中释放,推盘力度有所加强。但受10月初热点城市调控政策影响,公司11月认购量增速大幅低于推盘增速,去化率有所下降。由于11月热点城市限购政策仍在不断加码,我们预计12月销售增速放缓的趋势仍将延续。

一二线城市政策收紧,整体销售均价有所下降:公司11月单月销售均价为11387元/平米,YOY-8.94%,WOW-19.2%,低于全年销售均价13145元/平,主要由于受一二线热点城市政策收紧影响,公司销售结构发生一定改变,长三角、珠三角高房价区域市场降温明显,销售占比下降超过5个百分点,拉低了公司整体的销售均价。我们预计未来一、二线热点城市销售下滑的局面仍将延续,而其部分购房资金或将流入未限购城市,带动二三线城市销售量上升,公司低房价区域的销售占比将保持稳定或继续提高。

11月继续大力扩充土地资源:在热点城市地方政府针对土地价格调控及购置土地资金来源严格控制等政策出台后,一二线城市土地市场有明显降温,土地溢价率出现快速的下降,公司补地较为积极。公司11月共新增17个项目,建筑面积230万平方,权益建筑面积161万平米,支付权益土地款146亿元,综合楼面地价9075元/平米,项目仍主要集中于一二线核心城市。除上海项目地价较高外,其余项目价格均较为合理,预计公司未来将继续加快拿地节奏。

盈利预测与投资建议:我们认为房地产市场降温仍在延续,公司销售将受到一定影响,增速趋缓,但从中长期来看,公司作为行业龙头,仍将受益于市占率的提升。另外,公司在消费地产、产业地产等业务已在进行积极的布局,我们看好公司未来的发展前景。我们预计公司2016、2017年净利润将达到218亿元和253亿元,YOY增长20.3%和16.3%,EPS1.97元和2.30元,A股按当价格计算,对应PE为13倍和11倍,PB2.7倍;H股对应PE为9.3倍和8.0倍PB1.8倍.由于资金的举牌,公司股价相对于行业内其它公司较高,我们给予AH股“持有”的投资建议。


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