主题：万科A 现金为王

􀂉 公司业绩略低于预期：08 年公司实现营业收入409.9 亿元，净利润40.3 亿元，分别同比增长15.4％、-16.7%，净利为20 年来首次负增长。EPS 为0.37 元，略低于我们先前0.41 元的预期；

􀂉 公司囤积现金过冬：08 年底，公司期末现金及现金等价物余额从07 年底的107.4 亿增加到08 年底的170.5 亿。08 年经营活动现金流为-0.34 亿元，而07 年这一数额为104.38 亿元。我们预计09 年和10 年公司的经营现金流将分别为40 亿和274 亿。公司未来将囤积巨额的现金，这一方面规避了当前的市场风险，另一方面又为行业再次复苏预备了充足的资金；

􀂉 未来 3 年内净利润预计将小幅增长：尽管受制于行业的调整，但未来资产减值损失计提充足、公司结算比例的提高、三项费用率的下降等原因仍将促使公司净利润小幅增长。我们预计09 年到11 年公司EPS 分别为0.43 元、0.46元和0.51 元；

􀂉 2-4 倍PB 估值及“审慎推荐—A 的投资评级”：参照国内外历史数据，在房价没有大幅上涨之前，龙头地产股的估值应该在2-4 倍PB 左右，地产股总体呈现震荡走势，我们给予万科A 估值区间为2-4 倍的PB，也即估值区间为：5.8 元-11.6 元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。建议投资者波段操作。




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