主题：万科A:一切都是最好的安排

股权争夺柳暗花明:公司今晚公告股东华润股份拟将其持有15.31%股份以22 元/股的价格转让予深铁集团,交易总价371.7亿元,交易完成后深铁将成第二大股东(仍需经国资委等审批)。

此次双方达成协议并进行股权转让,我们认为是对于万科股权争夺向积极转变的相对理想安排。若深铁成功入驻,将有助于重启一度中止的“轨道+物业”模式。我们在《轨交协同物业 决胜未来》报告中也强调,万科通过和深铁合作,有望取得以下突破:1、获取深圳核心区域稀缺资源,强化区域布局;2、紧抓其他城市轨交建设契机,将“轨道+物业”合作模式向全国复制和拓展;3、籍国家一路一带发展战略契机,未来有望成功实现“轨道+物业”模式的海外复制拓展,挖掘新兴市场。

迂道稳健前行,再创历史新高:公司2016 年销售额3648 亿元,增长39.5%,规模续创历史新高。值得一提的是,这样的业绩是在股权事件对公司正常经营产生影响下交出的,实属不易。展望2017 年,我们认为公司销售有望保持稳健增长。公司在2017 年推出新的跟投制度,主要变化有:1、下调资金总额占比;2、设置门槛和超额收益率,优先保障万科获得门槛收益率对应收益。

公司在优先保障自身及股东利益同时,也为员工激励的强化留下了空间。随着本次股权转让的顺利推进,有助于公司军心的稳定,结合新跟投制度的出台,为公司在今年重新起步带来契机。

土地投资力度加强,聚焦二线城市:自14 年以来,公司土地投资力度开始加强,全年地价总额达到1824 亿元的历史新高,占销售额比重较去年扩大11 个百分点。从区域来看,公司强化了二线城市布局,二线项目占比较15 年提升22 个百分点;从拿地方式来看,公司16 年合作拿地比重有所提升。

盈利预测及投资评级:预计公司2016-2017 年EPS1.93 元和2.23元,维持“增持”评级。


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