主题：保利地产:地产板块中的高股息标的

　公司2017Q1 业绩与销售额双双高增长。2017Q1 公司实现营业收入17.9 亿,同比增幅-5.1%;归母净利润18.9 亿元,同比增幅38.7%。公司实现销售金额574.1 亿元,同比增幅27.2%;销售面积418.3%,同比增幅21.8%,销售均价13725 元,同比增幅4.5%。一季度公司新增计容建面671 万平米,总获取成本297 亿元,占销售金额的52%。公司拥有可售计容面积共计1.15 亿平方米,其中待开发面积6751 万平,可售货值总计约为1.6 万亿元。

　　公司2016 年实现营业收入1548 亿,同比增长25.4%;归母净利润124.2 亿,同比增长0.6%,低于预期。公司归母净利润增速较低的主要系毛利率同比减少4.2 个pc,仅为28.9%。其中,华南、中部以及东北片区的项目毛利率降幅较大,主要系受益于去库存政策,公司在库存较高、毛利率较低区域的项目得以去化结转所致。同时部分高毛利项目在2017Q1 得到结转,反映在2017 年一季度公司销售毛利率上攀至38.3%。

　　2016 年销售突破2000 亿,2017 年推盘量在2300-2500 亿元。公司2016 年实现销售金额2101亿元,同比增幅36%,资金回笼率达到97%。2016 年期末公司预收账款1555 亿元,同比增幅17.4%,2017 年业绩锁定性较高。公司未来仍以一二线为主要拓展方向,看好城市圈发展,2017 年将以华东与京津冀地区为主。2016 年公司新拓展项目112 个,新增计容面积2404 万方,总成本1214 亿元,占同期销售金额58%,其中一二线城市计容建面占比达到70%。





　　公司财务状况稳健,综合融资成本得到进一步降低。2016 年公司完成定增90 亿元、债券发行130 亿元,新增有息负债综合成本降至4.4%,同比减少0.8 个pc。公司2016 年末在手货币资金470 亿元,为短期借款与一年内到期的非流动负债之和的3.6 倍,短期偿债压力较小;资产负债率为74.8%,同比降低1.2 个pc,真实资产负债率为62.2%,同比降低2 个pc,杠杆水平适中。(真实资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款))央企整合加强获取土地资源能力,多板块投资完善产业链上下游布局。公司2016 年完成中航地产(9.050, 0.13, 1.46%)下属8 个房地产项目与1 个在建工程收购,同时利用中航资源获取3 个项目,总计新增待开发资源290 万平米,未来公司与中航工业集团下其他地产业务的整合值得期待。另一方面,公司物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序;商业运营与养老产业稳步推进;房地产基金规模已近600 亿元;小额贷款规模达4.93 亿元;公司参与滴滴出行、粤高速A(8.500, 0.31, 3.79%) 定增以及粤港证券等战略投资。

　　维持增持评级,下调盈利预测。公司连续两年现金分红比例达到30%,2016 年股息率达3.4%,是A 股板块中高股息标的。同时公司未来业绩增速稳定,在手土地储备丰富,融资成本较低,预计基本面将持续向好,因此维持增持评级。由于公司低毛利项目去化结转比例增加,因此下调盈利预测,预计公司2017-19 年归母净利润分别为149/176/199 亿元,同比增速为19.9%/17.9%/13.4%,对应公司2017-19 年EPS 分别为1.26/1.48/1.68 元(原预计公司2017-18年归母净利润160/172 亿元,对应公司2016-2018 年EPS 分别为1.35/1.45 元)。


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