主题：万科“亮”了

6月23日，万科A尾盘涨停，股价创出年内新高。

　　6月21日，万科新一届董事会候选人名单出炉，纷扰近两年的股权之争即将落下帷幕。在横盘一个交易日之后，万科A的股价在22日大涨3.99%，23日全天股价走势也颇为抢眼，一直在高位运行，并在尾盘时封死涨停板，尾盘出现巨量买单扫货情形。截至23日收盘，万科A收于24.07元/股，涨幅为10.01%，公司股价创年内新高。万科A全天成交29.05亿元，成交金额有所放大。截至收盘，万科A的最新总市值约为2657亿元。

　　深交所公开交易信息显示，在主力资金买卖排行榜上，万科A以3亿元的净买入金额高居榜首。其中，有一家机构参与交易，净买入金额约9004万元；中信证券(600030,股吧)上海淮海中路营业部大肆扫货，买入金额约2.03亿元。

　　6月21日，深圳地铁提议改选董事会，新一届董事会成员名单确定，王石不在其中。王石及第一大股东深圳地铁当日均公开表态，希望万科在郁亮的管理层带领下持续领跑房地产行业。这意味着，王石隐退后，万科将进入“郁亮时代”。

　　在过去多年中，万科在王石与郁亮的双重影响下，经营风格呈现出两种思路的杂糅。王石遵循日式地产思路，倡导住宅工业化，注重设计、客户满意度等服务体系，而郁亮奉行美式地产思路，注重资本运作、房企金融化与基金投资。随着房地产行业进入白银时代，郁亮提出了城市配套服务商定位和事业合伙人制度。在核心住宅业务稳步发展的基础上，万科已布局商业地产、物流地产、长租公寓、养老、教育、冰雪等多项新业务。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次管理层人员的调整，对于万科后续城市运营上的决策有很大的关系，同时也基本上吻合了深圳地铁的战略导向。而从宏观面看，对于万科经营业绩提升，加快回归行业第一地位等都有积极的作用。

　　“郁亮时代”到来，万科在业务上可能会有新的发展。严跃进认为，后续商业地产方面会有较大的突破，这是万科此前一直忽视的板块。对于一些商业地产供应商来说，后续会因为此类管理层的调整而出现策略的调整，比如说和万科加强商业地产开发和合作等。

　　此前，万科早已在商业地产领域有所布局。去年，股权之争正酣，万科仍在逆势中完成了对印力商业集团收购，并成立两只商业地产投资基金，将旗下商业项目打包给印力统一运营管理。

　　万科董事会改选提案出炉之后，机构投资者对万科股价预期略显乐观。德意志银行就认为，股东事项落定，对万科股价正面催化。海通证券(600837,股吧)也认为，公司成功引入深圳地铁将为公司股权问题妥善解决提供前提，在企业管理层努力下，公司各项经营保持正常并逐步朝更好方向发展。

　　对于大股东层面的影响，东兴证券认为，深铁表示将支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理，仍不免在未来发展过程中实现其深圳国资在集体层面上的资源整合战略意图，公司大概率推进“轨道+物业”模式的实现，有望显著受益轨道交通的快速发展和轨道上盖物业的高溢价能力。

　　广发证券(000776,股吧)也十分看好“轨道+物业”模式，认为在当前房地产行业集中度快速提升的阶段，叠加行业目前严厉调控的大背景，量大质优价廉的土地资源更显稀缺，而“轨道+物业”联合开发的模式则能在一定程度上解决持续发展过程中土地稀缺性的问题。

　　不过，对于影响公司短期股价因素，在东兴证券看来，目前市场对宝能退出的形式也非常关注，尤其是至7月，宝能第一次购买的公司股票将到期，退出形式和价格将持续影响公司的股价。



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