主题：万科A销售符合预期 仍有较大资金需求

事件公司发布2008年报、2008年2月销售简报。
点评
1、业绩回顾。2008年公司实现营业总收入41.0亿元，同比增长15%；营业利润63.7亿元，同比减少17％。营业收入符合我们预期，但减值计提约12.7亿元明显影响营业利润，若不考虑减值计提，营业利润与07年基本相当。
实现净利润46.4亿元，同比减少13%；每股收益0.37元，同比减少17％。
公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。未结转房款239亿元，同比增长10.6％。
2、仍有较大资金需求。报告期末公司货币资金199.8亿元，短期借款46.0亿元，长期借款91.7亿元，应付账款129.0亿元，其它应付款项99.7亿元。存货859.0亿元，较上年增长29％。公司短期偿债压力较小，但仍有较大资金需求，仍需尽快销售存货回笼资金以满足项目建设所需。
3、在获取项目资源上继续保持谨慎。2008年，公司新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米，为2007年的一半，土地的平均成本约2003元/平方米，明显低于2007年地价水平。截至2008年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1793万平方米。
4、在新开项目上继续收缩战线。公司2009年新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。如果市场转暖，新开工面积的减少将影响到2010年后的新增供给，而竣工量的增加则能保障2009年营业收入的结转。
5、2009年1～2月销售面积与销售金额分别同比增长88.3%和77.9%。
2009年2月份公司实现销售面积51.7万平方米，销售金额38.9亿元，分别比08年同期增长163.4%和147.7%。2009年1～2月份，公司累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，分别比08年同期增长88.3%和77.9%。
6、盈利预测与投资建议。我们预计2009年、2010年公司每股收益分别为0.46元、0.50元，公司在行业发展趋势的把握上偏于谨慎与安全，继续维持公司"强烈推荐、A"的评级，未来12个月目标价10.0元。

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