主题：黄怒波：地产细分时代请远离万科

　[提要]“在住宅这一块,不和万科挤在一块玩,万科已经很成熟了,做住宅的实力不是我们这些地产商可以轻易竞争的,我们要做自己的个性化的东西。”在观点城市论坛武汉行的嘉宾演讲中,北京中坤投资集团董事长黄怒波如是说。
“在住宅这一块,不和万科挤在一块玩,万科已经很成熟了,做住宅的实力不是我们这些地产商可以轻易竞争的,我们要做自己的个性化的东西。”在观点城市论坛武汉行的嘉宾演讲中,北京中坤投资集团董事长黄怒波如是说。


　　细分市场

在这场名为“后金融危机时代的地产市场细分和风险规避”的主题演讲中,黄怒波一直强调一个细分的地产市场这个观点,这被看成是黄怒波之所以选择旅游度假地产的原因之一。

根据黄怒波的分析,目前中国的房地产市场中,住宅地产占据了整体市场的76%的份额,商业地产只占14%,另外的10%才属于其它项目地产。而在美国的房地产市场中,三者的比例分别为54%、36%、10%。

因此,黄怒波形成的基本判断是,旅游地产的市场前景比任何一种类型的地产都广阔。“国家旅游局启动了国民休闲计划,包括江苏、广东、浙江和山东等地都先行试点。以促使更多中国人参与到国内旅游活动中,促进国内旅游市场获得更大提升。另外政府推出了4万亿经济刺激计划也将全面提高低收入人群的收入水平。”这些积极的信息坚定了黄怒波远离住宅地产、选择更细分的市场发展的信心。

而对于目前国内的住宅地产和商业地产的发展,黄怒波一贯以来都持谨慎的态度。“你不知道政府什么时候会出台怎样的政策,比如说近段时间的廉租房、保障房政策,这些都对目前商品房的存量消化和新的土地的开发带来很大的困惑,但事实上政府的做法也是对的,因为政府有解决公众居住问题的责任,但是不断变化的政策给投资商和消费者一个很不确定的信心,我认为在这里的风险是比较大的”。在黄怒波看来,“五年内中国房地产的政策都将无法真正地稳定下来”。

事实上,选择细分市场的中坤集团已经尝到了甜头。据黄怒波透露,中坤集团去年仅年票收入就超过了2亿元,“这几乎是没什么成本的”。在黄怒波的规划下,未来几年中坤集团在国内国际的会员将达到30--50万人,并且形成从新疆南疆到湖南岳阳、安徽桐城、日本北海道、美国田纳西州的整条产品链,中坤的收益将达到一个“非常稳定”的水平。

“在住宅这一块,我们不和万科挤在一块玩,万科做住宅已经很成熟了,做住宅的实力不是我们这些地产商可以轻易竞争的,我们要做自己的个性化的东西”。黄怒波在市场竞争上似乎更趋于一种“避其锋芒”的态度。



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