主题：万科:二季度继续弃价保量

昨天万科召开股东大会，公司高层与投资者进行了交流，弃价保量成为万科不便言说的秘密。


　　价格同比还在下跌，而销量有所微弱回暖。一季度万科累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元，分别比2008年同期增长33.2%和21.0%，为历年以来一季度销售的最好成绩。销售均价8013元/平米，同比下跌9.2%.


　　环比来看，房价有企稳迹象。3月万科销售面积、销售金额环比分别增长40%和58%，销售均价8504元/平米，环比上升13%，销售均价创2008年10月以来的单月成交均价新高。


　　弃价保量应该不止是万科一家的选择，高盛认为，广州和深圳的房价若进一步下跌，会促进销量更大幅反弹的水平，从而进一步改善消化比率（销售套数/未售库存），并为未来几个月房价的企稳奠定基础。


　　万科：二季度继续促销


　　万科执行副总裁肖莉表示，万科3月份的销售仍然延续了自年初以来的良好销售态势。3月份万科销售面积72.2万平方米，为2008年以来单月销售的最高水平，从销售金额来看，也仅低于去年3月。事实上，由于去年3月为万科2008年全年销售的最高峰，比较基数高，使得万科3月份的同比增长看上去并不明显。


　　“2009年3月万科在众多开发商加大销售的背景仍然能取得与2008年3月相当的业绩实属不易。”中投证券首席分析师李少明表示，2009年3月销售金额同比下跌8.1%，主要因素是销售均价同比下降8.5%所致。2008年3月是万科全年销售面积与销售金额最高的月份，当时万科先人一步加大销售取得最出色业绩的一个月。


　　肖莉表示，3月份住宅销售仍以刚性需求为主，万科销售的产品中，90平方米以下的小户型住宅占销售的比例达到58%.


　　在谈及未来经营策略时，肖莉表示，市场当前成交回升，一方面得益于政策对居民购房的支持，另一方面也是开发企业顺应市场形势，积极促进销售的结果。这一来之不易的局面值得珍惜。未来，万科会继续坚持有利于促进销售、活跃市场的定价策略。与此同时，万科也将积极把握行业调整的机会实现增长，并努力改善经营管理、提升专业能力。


　　李少明认为，当前的市场环境较2008年同期的市场环境，价格更具吸引力，需求也有明显的改善。因此，预计万科在2009年剩余的时间里，销售业绩会陆续创出新高。此外，华南区的复苏正在向全国主要城市扩展，非常有利于全国开发的万科等公司的持续出色的经营。在2009年去库存化关键的一年里，李少明预计，万科将会抓住这一有利时机加快销售回笼资金，始终保持在行业中的主动、领先的竞争优势地位。在2009年行业数据总体趋势持续向好的背景下，以快速周转为盈利方式的万科等公司更将受益。


　　珠三角：房价或率先企稳


　　在这个金融海啸仍在蔓延的季节，万科变得更加谨慎。业内人士总结，万科是：少拿地，多销售，现金为王。


　　中信证券数据显示，万科2008年四季度加上2009年一季度共新增土地两块，对应万科所应承担的地价6.4亿。公司同期销售额达到244.8亿，两者之间的差额为238.4亿。2008年二、三两个季度，公司销售额为255.1亿，公司所应承担地价84.5亿，从并表口径看则为101.7亿。可见，从2007年四季度以来，公司在资本性开支方面异常谨慎。


　　“我们注意到万科最近两个月都没有新增项目，2009年以来仅新增一个项目。”兴业证券房地产行业研究员王嘉表示，万科此前已经表明，由于市场环境和政策环境的变化，2009年的并购机会可能没有此前预期的那么多，公司希望在2009年通过招拍挂市场取得一些位置较好的地块。


　　王嘉认为，万科一季度在拿地上缺乏建树，一方面是由于公司持续贯彻现金为王的策略，也是由于市场机会的缺乏。考虑到万科2009年进一步下调了开工面积，其认为万科在拿地上仍会采取相对谨慎的态度。


　　这种谨慎正是前期调整的结果，或许也是楼市即将企稳的迹象。高盛认为，珠三角地区楼市将率先企稳，随后是长三角地区；而二季度的销售情况是关键。如果第二季度消化比率进一步改善至更有利的水平，高盛将对2009年下半年的持续复苏持更乐观的看法。


　　高盛由此上调了广州、深圳两个城市的2009年房价假设，将其较2008年底的跌幅假设从10%-15%调整为5%.其认为，随着珠三角地区的企稳，其他城市市场企稳的可预见性也在改善。


　　高盛认为，更宽松的信贷环境和政府支持大型开发商的明确迹象，表明上市开发商的再融资需求将会逐渐获得支持，而且其处置不良资产的压力正在减弱。




【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。