主题：今年万科的开发量已经是世界第一位

两边市场融资的效率肯定更高，但这要考虑到公司发展的阶段、规模等，可能万科再发展两年之后再上，说不定就水到渠成了。

“现在我三分之一时间在山里，三分之一时间在国外考察，三分之一时间给自己，但作为董事长，每年两次的公司推广我肯定要出面的，具体的事务是不管的。”王石笑着说。

11月1日，王石在香港宣布万科启用新标识，本报记者在酒会间隙，对王石进行了访问。

“万科不鼓励炒房”

《21世纪》：万科怎么看待炒房客？

王石：在高档住宅方面，万科占的比例很小，同时万科也不鼓励炒房。这不是说你要炒房我们就不卖给你房子，但是我们在合同当中是有一些限制，不鼓励炒房。我们有一条规定，买了万科的房子，在房产证交给你之前，你要办过户手续万科是不给办的。当然，办了房产证之后，你要炒那是你自己的事，跟万科没有关系。

《21世纪》：怎么看待外国人到内地炒房？国内房价高企多少应该归因于海外炒家？

王石：现在这种势头还是有的，尤其人民币升值吸引大量热钱往里进。海外购房者不可能成为中国购房的主力军，国内的房价也不可能是外资购房者哄抬起来的，就连香港这么国际化的地方，你能说香港的房价是外来投资者支撑的吗？中环的高档写字楼那些另当别论，光看住宅的话，更多的还是当地购房者购买，因为人口比例在那里摆着呢。

万科的开发是针对主流市场，当然我们开发的高档住房，外来投资者占的比例可能达到20%，但主流市场一定不是他们。举个例子，香港居民到深圳购房的比例都不超过8%。
“香港上市一直都想”

《21世纪》：万科发展到目前阶段，对融资的需求是否迫切？

王石：信贷也是宏调的手段之一。万科已经意识到，仅仅是靠国内上市、靠银行借贷，资金还是有问题的，因为在国内上市，融一次资要10-12个月。

2003年以前，万科的流动资金当中，70%是靠银行，30%靠其他渠道，经过这么多年的产业专业化、资金多元化，现在是倒过来了，30%依靠银行，70%是其他资金，比如可转债、与其他公司合作等多元化，所以现在银根的紧缩对万科的影响是比较小的。从发展的节奏看，万科资金还是够的，现在我们真正的负债才20%多。可能会考虑发一些公司债。

《21世纪》：是否考虑到香港上市？香港上市对万科意味着什么？

王石：香港是一个成熟的规范的国际化的市场，融资的效率比较高。万科到香港上市的想法是一直有，为什么一直没有运作呢，时机不成熟。但我们一直都在准备着。两边市场融资的效率肯定更高，但这要考虑到公司发展的阶段、规模等，可能万科再发展两年之后再上，说不定就水到渠成了。

“今年万科的开发量已经是世界第一位”

《21世纪》：回顾来看，万科起家在深圳，后来为什么走出深圳发展？

王石：因为万科在深圳没有太大的发展空间了，所以要走出去，到全国。如果万科还是只留在深圳，而深圳的市场肯定没有香港大，新鸿基作为曾经世界第一大开发商，它在香港都必须向内地发展了，所以万科必须走向全国。以开发面积计算，今年万科的开发量就已经是世界第一位。

《21世纪》：万科是否考虑向海外扩张？

王石：中国市场这么大，为什么要出去呢？现在证明，没有跨国搞房地产公司成功的。但是我们希望资本是国际化的，人才是国际化的，技术要国际化的，但市场就是中国。但是香港不排除进入，因为现在很多深圳的移民到香港去。

《21世纪》：万科今后会不会发展高密度住宅？

王石：不是会不会发展高密度住宅的问题，这是城市发展的需要，香港的房地产发展是国内的趋势。当然密度可能没有香港那么高。

“不要轻易和万科比”

《21世纪》：万科的下一个目标是什么？

王石：万科坚持：第一，只做住宅，不会做商场，不会做写字楼，但小区的配套会做，但也不会超过10%，第二，要住宅产业化，万科真正的核心竞争力的增长是2005年才开始的。

《21世纪》：是否担心别的发展商学万科？万科的核心竞争力究竟在哪里？

王石：国内很多开发商跟万科根本不是在一个层次上，说句很不客气的话，在国内，不要轻易和万科比，不是说模式上抄不抄的意思，而是说抄不抄得来的问题，万科的路子非常正。

《21世纪》：万科用什么样的方式来保证这种竞争力，保证别人抄不了万科？

王石：8年前我退去总经理职务的时候，我说过这样一句话，我不当总经理了，我曾给万科带来了什么？首先，选择了一个行业；其次，建立了一个制度，就是现代企业制度；第三，培养了一个团队，这是我的作用。

万科的整个团队、整个制度是非常清晰的，哪个企业有万科这么明晰？大部分企业搞房地产，一定是住宅、写字楼、商场、酒店一起来，这是香港房地产公司的模式，是新鸿基的模式，新世界的模式，不是万科的模式。不是说香港的模式不好，这是两个完全不同的逻辑。

《21世纪》：万科的王石色彩是否还依然很浓？您个人的理想主义色彩似乎仍然是万科的一个醒目标志。

王石：哪里，我已经不管事了，不过形象上我露露面而已(笑)。理想主义已经是万科的文化了，郁亮不是理想主义吗？肖莉不是理想主义吗？都是。
这样说吧，万科做得比你想象的还要好，但是，中国的企业发展特别快，很多地方也会很粗糙，这也是你想象不到的。所以万科是要想怎么加强管理，不要盲目地追求规模，中国的市场还是很粗放。可以说，万科优秀的方面，你想都想不到，但是粗糙的方面，你也想不到。(大笑)很优秀的我们要保持，很粗糙的我们要赶快改。

《21世纪》：您现在怎么安排时间？

王石：我现在基本不管事了，这是万科和很多国内公司不同的地方，国内很多公司做得非常好，但是和一把手的关系非常非常大，一旦一把手不在了，公司就没法确定了，但万科不是这样。你看我现在都到处做广告了。

《21世纪》：广告收入也很多了吧？

王石：我的广告收入都给万科做企业公民了，自己一分钱都没要。刚做了平安，马上中移动的广告又要恢复。我做的第一个广告是摩托罗拉，在2001年，第二个是德国大众，第三个是陆丰汽车，是民族品牌，我一分钱没要。第四个是平安保险。


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